តើអ្វីដែលធ្វើឱ្យអាផាតមិនមានប្រជាប្រិយភាពនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា?

មានផលិតផលជាច្រើននៅទីផ្សារអាស៊ីហើយអាផាតមិននៅប្រទេសកម្ពុជាជាទ្រព្យសម្បត្តិទូទៅ។ មនុស្សជាច្រើននឹងវិនិយោគនៅក្នុងអាផាតមិនតូចមួយនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។ ហេតុអ្វីបានជាអាផាតមិនមានភាពពេញនិយមនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា?

នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះអាផាតមិនដែលពេញនិយមជាងគេនៅក្នុងប្រទេសចិនគឺអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មនិងលំនៅដ្ឋាននិងអាផាតមិនសេវាកម្ម។អាផាតមិនទាំងពីរនេះគឺជាដីពាណិជ្ជកម្មហើយសិទ្ធិកាន់កាប់ក៏ជាសិទ្ធិកាន់កាប់លើអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មផងដែរ។ រយៈពេលសិទ្ធិអចលនទ្រព្យមានរយៈពេល ៤០ ឆ្នាំ។

អាផាតមិនប្រើពីរសម្រាប់ពាណិជ្ជកម្មនិងលំនៅដ្ឋានជាទូទៅមានទីតាំងនៅកណ្តាលទីក្រុងនិងនៅក្នុងមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្ម។ ពួកគេអាចត្រូវបានប្រើជាទាំងទីលំនៅនិងការិយាល័យ។ ប៉ុន្តែអាផាតមិនប្រភេទនេះមានតម្លៃថ្លៃគួរសមជាធម្មតាត្រូវបង់មុន ៥០% ។

អាផាតមិនដែលមានទីតាំងស្ថិតនៅក្នុងតំបន់ស្នូលនៃទីក្រុងនិងតំបន់រីកចំរើនរឺជុំវិញតំបន់ពាណិជ្ជកម្ម។ អាផាតមិនទាំងនេះជាទូទៅត្រូវបានជួលតែប៉ុណ្ណោះ។ ភាគច្រើននៃអាផាតមិនជួលមានក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិម៉ាកល្បី ៗ អន្តរជាតិ។ ក្រុមគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈផ្តល់ជូននូវសេវាកម្មសណ្ឋាគារបែបវិទ្យាសាស្ត្រយ៉ាងល្អិតល្អន់និងថ្លៃថ្លាដូច្នេះថ្លៃគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យមានតម្លៃខ្ពស់។

ប្រជាជនភាគច្រើននៅក្នុងប្រទេសចិនគ្រាន់តែទិញលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ការរស់នៅប៉ុណ្ណោះហើយអាផាតមិនគ្រាន់តែជាគោលដៅរបស់វិនិយោគិនតិចតួចប៉ុណ្ណោះ។ អាផាតមិនលំនៅដ្ឋាននិងអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានគិតថ្លៃខុសគ្នា។ អាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មភាគច្រើនមិនមានការផ្គត់ផ្គង់ហ្គាសទេហើយវាសមស្របសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ពាណិជ្ជកម្មប៉ុណ្ណោះ។ ដូច្នេះអាផាតមិនមានភាពខុសប្លែកពីលំនៅដ្ឋានធម្មតាហើយវាចាំបាច់ក្នុងការជ្រើសរើសផលិតផលសមស្របតាមការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួន។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសកម្ពុជាទើបតែចាប់ផ្តើមហើយផលិតផលរបស់វាមានលក្ខណៈសាមញ្ញ។ ប្រភេទនៃលក្ខណៈសម្បត្តិភាគច្រើនគឺផ្ទះក្នុងក្រុង វីឡានិងអាផាតមិនដែលបានក្លាយជាការពេញនិយមនៅក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ។ ដោយសារផ្ទះនិងវីឡារួមបញ្ចូលជាន់ក្រោមនោះគឺជាដីជនបរទេសមិនអាចទិញឈ្មោះរបស់ខ្លួនបានទេដូច្នេះជាទូទៅវិនិយោគិនទិញផលិតផលអាផាតមិន។ លើសពីនេះទៀតទីផ្សារលំនៅដ្ឋានថ្មីរបស់ប្រទេសកម្ពុជាត្រូវបានត្រួតត្រាដោយការវិនិយោគហើយអាផាតមិនមានចំនួនច្រើន។

មិនដូចនៅប្រទេសចិនទេអាផាតមិននៅប្រទេសកម្ពុជាមិនត្រូវបានបែងចែកជាអាផាតមិនលំនៅដ្ឋាននិងអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មទេហើយសិទ្ធិទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេគឺដូចគ្នា។ សិទ្ធិអចលនៈទ្រព្យនៅកម្ពុជាចែកជាប្លង់រឹងនិងប្លង់ទន់។ ប័ណ្ណសំគាល់សិទ្ធិគឺសិទ្ធិជាកម្មសិទ្ធិអចិន្រ្តៃយ៍ហើយប័ណ្ណទន់គឺជាសិទ្ធិកាន់កាប់ដីធ្លី។ អាផាតមិនដែលទើបនឹងបង្កើតថ្មីគឺទទួលបានសិទ្ធិកាន់កាប់ដីធ្លីដែលមានគុណភាពខ្ពស់ជាងអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្ម។

មុខងារសំខាន់មួយទៀតរបស់អាផាតមិននៅប្រទេសកម្ពុជាគឺការធានាលើជួលវិញ។ នៅប្រទេសកម្ពុជាមានការគ្រប់គ្រងបន្ទាប់ពីការលក់ត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា“ ការធានាលើការជួលវិញ” ។ដែលមានន័យថាម្ចាស់គម្រោងសន្យាថាដោយមិនគិតពីថាតើគេហដ្ឋានត្រូវបានជួលចេញពិតប្រាកដអ្នកអភិវឌ្ឍន៍នឹងផ្តល់ឱ្យអ្នកទិញចំនួនទឹកប្រាក់ប្រចាំខែដោយផ្អែកលើចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានកំណត់ទុកជាមុននូវដើមទុនជាក់លាក់។ នាពេលបច្ចុប្បន្នអត្រានៃការជួលអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសកម្ពុជាមានប្រហែល ៦% -១០% ។នៅប្រទេសចិនសេវាកម្មអាផាតមិននិងហាងមានអត្ថប្រយោជន៍ក្នុងការលក់ស្រដៀងគ្នាជាមួយការជួលដែរ។ការធានាលើការជួលលុបបំបាត់ដំណើរការស្មុគស្មាញលើការជួលហើយមានប្រាក់ចំណូលថេរដែលជាអត្ថប្រយោជន៍ដ៏ល្អសម្រាប់វិនិយោគិនបរទេស។

មិនត្រឹមតែអាផាតមិននៅប្រទេសកម្ពុជាទទួលបានសិទ្ធិកាន់កាប់ដោយអចិន្រ្តៃយ៍ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏មានគ្រឿងបរិក្ខារដែលទាក់ទាញភ្នែកផងដែរ។ អាងហែលទឹក កន្លែងហាត់ប្រាណនិងសេវាកម្មគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានបំពាក់គ្រប់ពេញលេញ។ ក្រៅពីការតុបតែងល្អគម្រោងខ្លះក៏មានគ្រឿងសង្ហារិមនិងប្រដាប់ប្រដាប្រើប្រាស់ដែលអាចរើចូលនៅដោយផ្ទាល់ដែលងាយស្រួលសម្រាប់ការវិនិយោគនិងជួលចេញ។

ដោយសារតែទីតាំងសំខាន់របស់ខ្លួនតម្លៃសរុបទាបនិងសិទ្ធិកាន់កាប់សិទ្ធិជាអចិន្រ្តៃយ៍តម្រូវការខុនដូនៅប្រទេសកម្ពុជានៅតែខ្លាំងនៅក្នុងទីផ្សារដូចជាភ្នំពេញដែលសម្បូរទៅដោយអ្នកនយោបាយនិងអ្នកជំនួញនិងជនបរទេស។ គុណសម្បត្តិសិទ្ធិអចលនទ្រព្យនិងការគ្រប់គ្រងសេវាកម្មប្រកបដោយភាពងាយស្រួលនៃអាផាតមិននេះប្រហែលជាហេតុផលដ៏សំខាន់មួយសម្រាប់ការរីកចម្រើននៃការវិនិយោគអាផាតមិននៅប្រទេសកម្ពុជា។