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金边水净华发展利好不断,“鸭头”“鸭颈”“鸭身”如何选择?

2022-05-21
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摘要:水净华的一切依然向好,那对于投资置业而言,仍应是重点考察对象。水净华区域范围较大,选择哪里才是最佳选项呢?

近期,水净华可谓利好不断,3月初柬韩友谊大桥建设方案敲定,经水净华连接金边夜市与阿雷沙地区;5月,斥资1200余万美元的金边第二座Makro万客隆商场也选定水净华。

除了已公布的项目外,业内还盛传金边第四座永旺商场也将择址水净华。同时,通过上一期《指南针地产观》我们了解到在疫情期间水净华区域的地价、房价、租金均依然维稳。

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(水净华地图)

既然水净华的一切依然向好,那对于投资置业而言,仍应是重点考察对象,但水净华区域范围较大,选择哪里才是最佳选项呢?今天的指南针找房就通过实地调研的方式,为大家探寻水净华的最佳置业风口!

众所周知,因地形酷似一只鸭子,水净华半岛又被称为“鸭子岛”,结合区域规划与实际发展,指南针找房便将此次的调研分为三个部分,即鸭头、鸭颈与鸭身。

鸭头(头段):成熟生活或为双刃剑

按地形划分,恐龙乐园以南区域便是鸭头部分,据规划也就是中央生活区。

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(水净华实景)

鸭头部分作为水净华半岛开发较早的区域,轮渡码头、夜市、美国诺顿大学、日本sunrise医院、水净华中学等基础配套均聚集于此,著名的索卡酒店、传统富人区也坐落于此区域,生活非常便捷。

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(美国诺顿大学)

生活配套完善,也为该区域的楼市的发展提供了支撑。在区域内,新房、租房、土地均有一定市场,其中公寓产品最多,在租赁市场比较出名的有日本公寓、巴厘水岸以及Mekong集团各公寓项目,租金价格从$300-$2600/月不等;在售新房方面,威尔斯公馆、摩根天御、半岛御景、紫晶壹号等项目也主推河景公寓,起价从$3万-$18万/套不等,大户型的河景房总价可达$40+万;土地方面,地块面积不大,均价在$800-$3500/㎡之间,据实地调研,区域内也有不少土地挂出“低于市场价出售”的牌子,应该还有一定的议价空间。

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(水净华新房项目)

成熟,是鸭头部分的优势,但在指南针找房看来,也是其劣势的根源。由于大量的原住民居住于此,大型配套也已落地,中央生活区再迎来大变革基本不可能。区域内除了6号公路、湄公河街、洞里萨湖街主干道外,其余道路狭窄且多断头路。此外,除各公寓项目外,此区域内其他类型的房屋建成年代相对较早,市场竞争力相对较弱,以传统富人区为例,虽然是别墅聚居区,但外立面受日照、雨水的侵袭,显得老旧,即使维护得当也与当下流行的风格有显著差别,再过十年,便无法称为富人区了。

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(水净华传统富人区)

如果说成熟生活配套与市场环境为该区域发展带来了双刃剑,那么柬韩友谊大桥的确定则是实打实的利好。目前,从金边核心至水净华大多通过日本桥、中国桥或是轮渡,在高峰期两座大桥的压力非常大,柬韩友谊大桥从金边夜市连接水净华索卡酒店至干拉省阿雷沙地区,建成后,必将大大提升鸭头部分与金边核心区域的交互,有效提升区域的发展。

鸭颈(中段):加速落地格局初显

鸭颈部分的大致范围,是从恐龙乐园至OCIC大道与6号公路的交汇处。

按规划也可叫做中央商务区及新市政中心区,顾名思义就是市政办公楼、写字楼、购物中心等商务聚集区,国税总局、国际会展中心、文化部、水净华区政府、海外柬华投资有限公司(OCIC)总部等都将坐落于此。

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(OCIC办公楼)

目前,水净华区政府、柬华理事总会、国际会展中心、汽车城、美食宫廷、Sakura Avenue 购物中心等均已落地,国税总局等项目也在如火如荼的修建中。

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(水净华区政府)

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(国家海关学校)

事实上,鸭颈部分主要为OCIC打造的水净华卫星城所覆盖,目前,从恐龙乐园沿OCIC大道往北走,沿线已整整齐齐修建了多个排屋项目,分别在 Sakura Avenue 购物中心东西两侧。

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(Sakura Aenue)

继续往北,便来到了水净华大桥桥头转盘,转盘四周大部分地块已添加围挡,据悉为OCIC的新排屋小区——美人鱼项目。除了正在修建的项目外,OCIC大道两侧空地基本已做好区块划分,工作人员开始测量,不时有工程车辆出入。此外,柬埔寨科技大学附近的地块也已设置好围挡,为卫星城别墅项目。

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(OCIC大道两侧空地情况)

值得一提的是,在几个月前,OCIC大道沿线两侧还是杂草丛生的空地,如今已规划好项目并着手开建,以此速度来看,三个月后这里的变化将更大。与此同时,鸭颈部分也有一大利好——新水净华大桥,据现场勘查,该斜拉桥的四个塔柱已高高耸立。大桥与住宅项目由OCIC同时修建,住宅项目的配套进度可以得到保证。

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(新水净华大桥)

鸭身(尾段):可大力开发的潜力股

鸭身部分即OCIC大道与6号公路的交汇处以北广大区域,按规划可分为高档别墅区与文体片区。

高档别墅区内,borey小区扎堆聚集,PH、Orkidé、Chip Mong、世桥集团等品牌开发商纷纷进驻。沿6号线继续往北,可以看到已交付入住的 Borey Heng Heang City、The Mekong ROYAL、Borey Peng Huoth the Star Jumeirah 等borey小区,也有正在修建的项目,风格各异、百花争鸣,完全就是柬埔寨排屋、别墅建筑大赏。

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(水净华某小区别墅)

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(水净华在建项目)

各小区外基础生活配套完善,各类商超、餐饮店、咖啡店聚集,已形成小有规模的社区商业,值得一提的是,柬埔寨第一家7-Eleven便利店也位于此区域内。

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(7-Eleven便利店)

在地图上,该区域内仍有大片空地,实际基本已被Orkidé、Chip Mong等品牌开发商瓜分殆尽,购房者可选择的产品比较多,除去各类排屋、别墅外,还可进行私人订制,即通过开发商购买土地并选择自己中意的建筑风格,开发商将会为购房者修建,当然,私人订制只属于高端独栋别墅,据现场勘查,已有部分高净值人群加入订制行列。

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(可进行私人定制的开发项目)

到了文体片区,首先映入眼帘的是东南亚运动会场馆——莫罗多克泰乔国家体育场,此外,双赢纪念碑、花园城市高尔夫俱乐部、金边动物园、水上乐园等娱乐配套设施均位于此,是人们周末休闲、近郊旅游的好去处。

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(金边水上乐园)

目前,区域内仅世桥(World Bridge Sport Village Site)一个住宅项目修建,周边少有生活配套,居民屋也是三三两两,待开发用地成片相连,放眼望去颇有草原的味道。

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(莫罗多克泰乔国家体育场和世桥效果图)

目前,鸭身部分还拥有金柬世纪泓岸商城、Makro等配套落地的利好发展因素,待更多品牌开发商进驻开发,更多高端项目交房入住,该片区将成为金边绝无仅有的富人区,但这样的高端居住聚居区的形成还需要更多时间来见证。

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(金柬世纪泓岸商城项目效果图)

对整个水净华半岛来说,明年的东亚运动会是区域发展的绝佳契机,将促进整个区域的飞速提升,但仅靠外部因素显然不足以支撑,东亚运动会召开后,该区域的发展则以区域内部能力驱动,届时,各大品牌的吸附力、产品兑现力、后续规划力等将成为置业投资的重要标准。

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(水净华)

指南针找房认为,就房地产发展而言,水净华区域内部发展有略微差别:鸭头部分为早期开发已成熟,吃饭、购物、出行等基本生活需求均能很好满足,适合直接上车;鸭颈部分日渐成熟,为新市政中心区,主干道宽阔,以品牌开发商OCIC为首的新项目正如火如荼的修建,每隔几个月就会有新变化;鸭身部分的开发程度相对不高,目前以运动会场馆、动物园、水上乐园吸引人气,该区域本身规划为高档别墅区,现仍有大片土地未开发,适合长线投资。

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