金边桑园区生活指南 ——金边中央商务生活圈，多元文化集散地

【指南针找房·柬埔寨站综合报道】桑园区，位于首都金边中心轴线以南，是中央商务区（CBD）的一部分。

作为金边十四大行政区之一，桑园区最初有12个分区，2019年1月8日发布第 03 号法令后，桑园区被划分为2个行政区，现有5个分区。

桑园区的代表地标有独立纪念碑、金界娱乐城，同时区域内还聚集着众多酒店、餐厅、咖啡厅、酒吧和市场，商业化程度高，是金边年轻人潮流文化的发散地。此外，桑园区还有一个显著特点——各国使馆密布，许多外籍人士聚居于此。

基于这样居住、生活特点与需求，桑园区的房产市场也呈现别具一格的价值与特色。

独立纪念碑

一、区域介绍

1.1. 区域概述

在金边，桑园区是最早设立的行政区域之一，经过多年的城市发展与区域规划，目前，桑园区涵盖5个分区，分别为：百色河分区、朱德奔1分区、朱德奔2分区、万禾蜜分区以及沙南特高分区，在这些分区内，共有40个村庄。

从区域范围来看，桑园区的北侧沿毛泽东大道、诺罗敦大道和普里亚苏拉马里大道延伸，并与万景岗区和隆边区相连；南部与东部边界沿Yothapol Khemarak Phoumin Blvd (271路) 延伸，并与棉芷区相连；西部位于 Koh Pich（钻石岛）边缘的百色河沿岸。

桑园区地图, 图片来源：谷歌地图

截至2019年，该区域总面积约7平方公里，约占金边总面积的1%；人口方面，桑园区总人口约7万人，约占金边总人口的3%，人口密度为9,853人/平方公里。

1.2. 区域特点

桑园区目前仅涵盖5个分区，但各分区非常多样化，各具特色。

百色河分区：区域范围从独立碑到铁桥头，是外籍人士聚居区。百色河分区近年来的变化并不大，分布着许多企业、国际学校、大使馆和其他主要机构，Naga World、Aeon Mall、Rose Condo等就坐落于此。住宅方面，区域内新增住宅均为公寓项目，沿百色河依序排列，如The Bridge、Casa Meridian、The Peak等，店屋和别墅几乎没有新项目入市。

百色河分区地图

居住生活于此，有许多独特的优势：地理位置优越，近百色河带来更舒适的居住体验；区域配套完善，生活便捷度更高；区域内建筑不限高。随着柬埔寨经济增长，再加上政府鼓励投资者在该区域建造大型建筑，促使区域内住房需求极速增长。在快速发展下，百色河分区已吸引了众多国内外投资者，目前，该区域已很难找到大片可开发用地，随着金边市区不断外拓，百色河分区核心区土地的稀缺性与不可再生性将得到凸显。

朱德奔1分区&朱德奔2分区：这两个分区非常相似，均位于桑园区西北部，人口密度较小。这两个分区以本地人和游客为主，商业活动多为手工艺品和纪念品零售，其中朱德奔1分区的俄罗斯市场是区域内的地标。房产市场方面，朱德奔1分区受城市化进程影响较大，新兴公寓和现代服务式公寓如雨后春笋般拔地而起。

万禾蜜分区&沙南特高分区：这两个分区均位于百色河分区西侧，人口密度更小，分别为18,849/平方公里，17,885人/平方公里。区域内以本地人为主，在建的新开发项目较少，更具发展潜力。

1.3. 区域规划

桑园区的规划以百色河分区为主，百色河分区又以Koh Pich（钻石岛）作为新兴规划区域。钻石岛是一个逐渐商业化的区域，位于桑园区以西，可欣赏湄公河和百色河的景色，现在设有高尔夫球练习场、金边最大的国际展览设施、消防站、一个新的市政厅和一个剧院，所有本地和国际音乐家的音乐会都在此举办。

钻石岛

目前，钻石岛还在进一步规划打造中，据悉，柬埔寨华侨投资公司（OCIC）正计划在比奇岛周边建设步行街和夜市，这是该岛整体发展规划中最重要的部分，以及其他基础设施建设项目。钻石岛的开发占地约80公顷，目前正在按照原总体规划有序进行。截至目前，整个钻石岛的开发面积仅占总土地的50%，未来岛上的会展中心将搬迁至水净化区卫星城管辖区域。

钻石岛的爱丽舍商业项目

一、区域配套

2.1. 出行

桑园区的主要公路有Norodom Blvd（4车道）和Preah Monivong Blvd（1号国道，AH1）（6车道），两条路线贯穿首都，并有通往周边省份的门户。其他贯穿全区的主要城市路线，如毛泽东大道（4车道）和苏他罗大道大道（2车道），有许多大型合作公司大楼、大使馆和政府办公大楼等。

公共交通方面，桑园区内有1/2/5/13路巴士，每次乘坐仅需花费KHR1,500即可到达城市的任何巴士站。

金边公交线路图

就居住习惯来说，大多数本地人更喜欢步行、骑自行车或驾驶摩托车，因为距离周边设施和重要场所只有几分钟的路程。对于没有汽车或任何类型的私家车的人来说，还有其他常见的交通工具，人力车、出租车、嘟嘟车、Tuk Tuk等。其中，嘟嘟车是常见交通工具，招手即停。Tuk Tuk较嘟嘟车容量更大，是一种观光车辆，乘坐者大多为游客，只需要与司机协商价格与时间，便可游览金边各大著名景点，随叫随停，为观光游览提供更优质的体验。

金边当地交通

2.2. 经济

在柬埔寨投资市场，已放开外商直接投资（FDI）的限制，国家经济高速发展，在2019年更是创下了有史以来最高的FDI。桑园区作为首都金边的CBD，也是外资企业分公司、办事处的首选地址，其区域经济在近年来也得到快速增长。

世界桥商务中心，从国民议会街看，图片来源：柬埔寨日报

2.3. 教育中心

尽管桑园区不是大学区，但它是几所著名的国内、国际大学、学校的所在地，如著名的皇家法律经济大学、皇家行政学院、莱佛士国际学院、加拿大金边国际学校、Paragon国际学校等均坐落在桑园区内。

其中，有5所公立高中和3所公立大学，而私立教育机构并没有对外数据统计。

2.4. 医疗中心

在桑园区，只有一所公立医院，即Phsar Daem Thkov Health Centre。其他医疗中心属于私立医院，包括新加坡 Health Care Volunteers International Multispecialty Clinic医疗中心、Orchid Koh Pich 医院等

2.5. 运动中心

The Place Gym AEON 1、Phokeethra Sports Club、Phnom Penh Sports Club，是桑园区内最受欢迎的运动中心，均为私人中心。在本区域内，找到一个像样的锻炼场所并不难，因为许多公寓和共管公寓都在大楼内设有私人健身房和游泳池。

2.6. 公园

在商业区忙碌了一天之后，人们也喜欢在公园里呼吸新鲜空气，在桑园区有一个非常受欢迎的公园，那就是 Samdach Hun Sen 公园，环绕独立碑和西哈努克铜像纪念堂而建，在晚上，有很多居民喜欢前往改公园锻炼。

晚上在公园散步

三、生活方式

在金边，当人们听到一个人住在桑园区，尤其是住在百色河分区时，常常会收获艳羡的目光，因为这里就是多年来一直是本地人眼中金边最好的区域之一。通常，是高级政府官员、大使、企业家、外籍人士等精英阶层居住于此。当下，本区域的市场价格不断上涨，被公认为金边的黄金地段，许多本地和外国投资者和企业家蜂拥而至，在此设立办公室和公司，如钻石商务中心、WorldBridge 集团公司、RTM 商务中心等，这更加彰显了桑园区作为金边CBD的独特价值。

Bassac Lane 的外籍人士

3.1. 商业

桑园区无疑是最有趣的购物场所，从食物到衣服再到纪念品，很容易找到各种文化的东西来尝试。对于城市购物和奢侈品牌，永旺1是一个很好的去处，永旺1于2014年开业，是柬埔寨第一家大型购物中心 ；如果你想找一个地方购买文化纪念品、平价服装、电子产品等，俄罗斯市场 (Phsar Toul Tum Poung) 是最受金边游客和外籍人士欢迎的地方。

俄罗斯市场，图片来源：柬埔寨之旅

当然，还有其他市场，如 Boeung Trabek 广场和 Phsar Doeum Thkov，街上有小摊，出售各种新鲜肉类、蔬菜和许多新鲜的食品和商品。对于超市和minimart，几乎在街上的每一个角落都能找到，比如Super Duper、Chip Mong Market、Thai Huot等。很多本地和进口品牌的餐饮和服装品牌店随处可见。

诺罗敦大道值得一提的新地标是CHIP MONG NORO MALL，它于2019年开盘，是一个融合自然设计理念的社区购物中心，6层楼高，约7,400㎡净出租空间，也为消费购物带来了很好的体验。

CHIP MONG NORO MALL, 图片来源：chipmong

值得一提的是Naga World，它是柬埔寨最大的五星级酒店之一，也是柬埔寨唯一的豪华高档赌场，拥有1658间豪华客房和套房。金界拥有 20 家餐饮店和俱乐部、两个全套房豪华水疗中心、一个中国免税集团的购物中心、柬埔寨第一个销售国际奢侈品牌的地下购物中心、包括游戏设施在内的广泛娱乐服务，以及与国家有关的高级会议空间。

Naga World

3.2. 美食

无论来自世界何处，桑园区的美食都不会让人失望。有各种文化的餐厅，高棉、中国、法国、印度、希腊、墨西哥，甚至清真。人均消费方面，便宜的餐食3美元即可获得，体面的餐厅消费大约在10美元左右。由于柬埔寨的年轻人很喜欢去咖啡店或奶茶店学习、社交，因此这些商店也遍布桑园区的大街小巷。如果您正在寻找正宗的高棉美食，那么最好的餐厅之一叫做 Malis，它位于诺罗敦大道，靠近独立纪念碑，三餐开放，并为商务人士或特别活动提供私人用餐室。

高棉菜，Malis 餐厅

3.3. 夜生活

俱乐部、酒馆和酒吧是桑园区的又一亮点。由于该地区的外国人数量众多，人们的生活方式发生了变化。当地人和外国人都喜欢在劳累了一天的工作后享受晚上喝酒和玩乐。 Bassac Lane 有很多酒馆和酒吧，人们在那里喝酒庆祝。俱乐部通常位于 Koh Pich 地区附近，靠近唐人街大桥和永旺购物中心。 Koh Pich也是河边酒吧和餐馆的热门场所之一，因此人们可以一边喝酒一边欣赏河景。大多数skybars都位于高层建筑的屋顶，Celeste、Vehaa、Eclipse等便是skybars中的热门网红。

Vehaa Skybar

四、区域楼市现状

据指南针找房平台数据显示，2021年5月桑园区新房楼盘均价为2612美元/㎡，持续领跑全国房价，而正在修建的新盘数量，则占整个金边总量的17%。

4.1. 新房市场

桑园区的新房市场以高层建筑为主，如公寓、公寓、商业建筑和社区公寓项目，没有新的店屋和别墅。

店屋和别墅新房市场几乎不存在的原因有很多。首先，由于桑园区一直是现代高棉地区，在本地人心中房产是地位和财富的象征，已拥有店屋或别墅的先辈更愿意为下一代留下这些财产，同时为之打理、维修，使房产得以一代又一代的传承；同时，桑园区人口较多，很多人想持有房产，拒绝出售或者出售价格十分高昂，本地开发商无法支付，只有外国开发商和外部投资者才有更多的机会入驻；此外，由于该区域位于金边黄金地段，土地十分臻稀，已没有大面积的土地拥有新建或开发一排全新的店屋，而新兴别墅开发成本过高，开发商获利较少。因此，高层建筑对于开发商来说是一个更好的解决方案，因为它需要的面积更小，却能修建更多的单元进行售卖。

目前，桑园区有 15 个特色项目正在建设中。

在桑园区的五个分区中，百色河分区在建新房就有 11 个。 万禾蜜分区以及沙南特高分区各有 2 个项目。朱德奔1分区和2分区暂时还没有新兴项目修建。

根据指南针找房数据显示，整个疫情期间，由于新开发项目的优惠政策，当地客户对新开发项目的兴趣有所增加。5月份百色河分区最畅销的项目之一是摩根天域，该项目在5月份去化7套。该项目以稀缺的湄公河景资源及开发商过往项目的实力，吸引着本土及广大海外投购房者的关注。目前，项目有4种户型，1-3居室均有，32-102㎡不等，起售价为$88,000/套。预计将于2022年12月交付。

从摩根天御看湄公河

在沙南特高分区，5月份最畅销的项目是太子幸福广场，成功去化15套。该项目是涵盖5A级商业建筑规格的地标性商业综合体。目前有 4 种户型可供选择， 1-2 居室，40.1-96.6㎡不等，起售价为 $65,000/套。预计将于 2024 年 3 月交付。

至于万禾蜜分区最畅销的项目，Parc 21 Residence 和信和广场仍在激烈争夺中。

4.2. 二手房市场

公寓、别墅和店屋等不同类型的二手房产在桑园区非常普遍，据指南针找房数据显示，目前桑园区有

227 处待售物业：145 套公寓、32 套别墅、15 套店屋/联排别墅和 35 种其他物业类型。

公寓价格为$43000-$760000/套，1-4居室均有，建筑面积38-220㎡不等；

别墅的价格为$113万-$310万/套，3-7居室，面积324-629㎡不等；

店屋/联排别墅的价格为$33万-$650万/套，4-5居室户型居多，面积在72-600㎡左右。

从市场来看，购房者更有可能在百色河分区购买公寓或别墅，因为很容易找到租户，可全年出租获得收益。在朱德奔1分区和2分区，公寓和店屋同样受到买家的欢迎，因为该地区的餐饮和服装业务不断扩大。另一方面，万禾蜜分区和沙南特高分区的店屋和别墅更划算，但这两个地区只在当地买家中受欢迎。

标志性的Vann Molyvann的金边别墅，新高棉建筑，位于Mao Tse Toung Blvd，来源：tourismcambodia

4.3. 租赁市场

由于外国人在柬埔寨购买房产难度大、手续繁杂，租赁房产是一种常见的解决方案。在指南针找房平台上，桑园区目前有 3777 套出租物业，包括 2384 套公寓、387 套别墅、324 套店屋和 682 种其他物业类型。

公寓租金为$130-$5,900，1-4居室均有，面积在25-240㎡左右；

别墅租金为$450-$3万，5-10居室，面积为144-2000㎡；

店屋租金$300-$30K不等，2-4间居室，面积在80-336㎡。

百色河分区的租赁物业类型繁多，从商店到别墅，所有类型的物业都有，且关注度极高。朱德奔1分区和2分区受欢迎的出租物业主要是公寓和店屋。在万禾蜜分区和沙南特高分区，更受欢迎的租赁物业是店屋。

出租公寓，105号住宅，来源：指南针房地产平台

五、结语

桑园区是金边的商业中心，分布了众多大型购物商场和市场，拥有海量人群，同时该区域商企云集，拥有大量的白领客群，这些无一不是推动房价的利好因素。此外，主要交通干线等配套的规划也对区域发展具有战略意义。

政商经济繁荣的桑园区消费能力强，地价和租金收益也比较高，极具投资价值。而且，桑园区市场容量较大，优质项目和中低端楼盘并存，低价楼盘也不少，选择性比较强，可作为投资首选。

来源：指南针找房·柬埔寨站原创稿件

责任编辑：Malinda        主编：Sunnie        总编/监制：Nicole        翻译：六元

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