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全球疫情下,东南亚房产市场处于何种水平?

2021-07-09
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摘要:海外房产,是全球资产配置的主要途径之一。近几年,随着东南亚各国积极的经济发展政策、约6.5亿人口的红利、中国“一带一路”战略的推动等正向因素的影响,全球资本逐步从欧美国家转移到东南亚,在这样的发展态势下,不少学者将东南亚喻为“未来20年的全球经济引擎”。

指南针找房·柬埔寨站 综合报道】海外房产,是全球资产配置的主要途径之一。近几年,随着东南亚各国积极的经济发展政策、约6.5亿人口的红利、中国“一带一路”战略的推动等正向因素的影响,全球资本逐步从欧美国家转移到东南亚,在这样的发展态势下,不少学者将东南亚喻为“未来20年的全球经济引擎”。

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东南亚有着积极的发展红利,但依然是一个发展中国家为主的新兴经济体,2020年以来,在疫情席卷下,东南亚各国是否能扛住全球经济衰退的压力?原本正处于“井喷式”发展的房产市场会出现怎样的问题?2021年,东南亚突然多国疫情恶化,又将给如履薄冰的市场带来怎样的影响?

东南亚房产大平台指南针找房,专注于东南亚经济发展与房产市场研究,旨在通过疫情前东南亚经济及楼市发展、疫情后楼市现状分析,呈现真实的行业情况,为广大投资者置业投资提供参考依据。

 一、疫情之前,东南亚经济呈高水平发展

东南亚国家联盟(Association of Southeast Asian Nations),简称东盟(ASEAN)。东盟十国有柬埔寨、马来西亚、印度尼西亚、泰国、菲律宾、新加坡、文莱、越南、老挝、缅甸。

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新加坡,东南亚区域中唯一的发达国家,独树一帜,其余的发展中国家经济实力差距明显。在经历亚洲金融危机和2008年金融危机后,东南亚地区成为世界经济增长的重要新兴力量,尤其是柬埔寨、菲律宾、越南和泰国四国,发展势头很猛。

据东盟在2019年06月发表的《东盟经济一体化简报》[1]显示,2018年东盟经济增长总体保持在5.1%的高水平之上。按实际的东南亚国家综合GDP增长为5.2%,泰国为4.1%;柬埔寨为7.5%,新加坡则是3.1% [2] 。而在贸易领域,东盟的货物贸易总额高约2.8万亿美元,其服务贸易总额约7.78千亿美元[2]

2019年同样维持着高水准发展。据经济合作与发展组织发布的《2019年东南亚、中国和印度经济展望》[3] 报告, 2019-2023年东南亚经济被预测将能继续增长至5.2%,高过2012-2016年的增速。实际上,2019年东南亚各国平均国内生产总值已然达到了5.2%的预期值,其中,泰国为4.1%,柬埔寨6.9%,菲律宾6.5%,缅甸6.9%。

二、经济高速发展,房地产业活力无限

2018年,据《莱坊亚太区2018》[4]数据显示,东盟大多数国家房地产市场仍然充满着活力,该领域的投资者一直保持稳定持续活跃。就连一向不被普遍看好的办公物业,在东南亚这片热土之上,表现也非常抢眼:新加坡高级写字楼同年的年租金出现显著的变动,上涨了21%;泰国曼谷写字楼的主要租金上涨高达4.4%,达到1045泰铢/ m2/月。住宅方面同样也是涨声一片:2018上半年新加坡优质住宅市价上涨9.1%,达到每平方英尺3,480新元;菲律宾首都马尼拉高端住宅市价上升了11.1%,达到29万菲律宾比索/ m2

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2019年,东南亚各国房地产市场再次迸发出强劲活力。据CBRE的《新加坡2020年房地产市场展望》[5],在办公间或写字楼方面,自2017年第二季度的最后一次低谷后,新加坡A级(核心CBD)办公空间的租金增长了29.1%,达到11.55美元/平方英尺/月,由于空置存量的缩减,导致空置率从2018年的5.1%压缩至2019年的3.9%。而在柬埔寨,据CBRE数据[6]显示,2019房地产市场公寓总存量上涨约120%,服务式公寓板块的也保持着健康的表现。

从2012-2019年,据东盟网站发布的《东盟服务业一体化》[7]报告得知,东南亚国家收到的服务业外商直接投资总额达到了920亿美元。在该时间段中,外国直接投资的平均值约为43% ,房地产业占比最高,达到23%。

三、疫情席卷,东南亚头部产业发展受阻

2020年,新冠疫情开始肆虐全球,经过持续的抗疫,时至今日,疫情仍是全球经济发展的最大阻碍。东南亚作为其中一大经济体,必然难以幸免,其支柱产业旅游业遭遇重挫。

旅游业是东南亚大部分国家重点发展的产业。一是国内外游客的消费可拉动国内经济;二是旅游景点的发展可创造更多就业机会;同时,旅游业的发展有利于国际名声的打造,从而吸引各地投资者目光。东南亚由于地理位置优势,各个国家都拥有非常丰富的旅游资源。但由于疫情原因,全球绝大部分地区都陷入了封锁,出国、旅游成为有心无力的奢望,东南亚的旅游业也遭到了前所未有的沉重打击。

此外,疫情也影响着东南亚各国国内的主要活动。为严防疫情反扑,各国国内活动明显减少,不管是国家传统节日也好,宗教活动或庆祝喜事的派对也罢,在各国各地大都被禁止。 

四、疫情加剧,各国积极抗疫

疫情之初,随着每个东盟成员国确认其第一例病例后,所有国家就开始启动了其预防和控制战略,初步控制住了疫情。这些措施包含关于准备、预防、控制、检测和应对的公共卫生措施。其次,东盟组织本身也迅速启动了其区域的卫生机制,成员国之间建立更强有力的区域合作与协调,采取及时弥补差距,促进知识和信息交流[8]

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到了2021年,东南亚各国几乎都面临着疫情反扑的问题,为将疫情影响降到最低,各国政府也积极出台各类防疫措施。

在柬埔寨,世界卫生组织继续与柬埔寨卫生部、柬埔寨王国政府和合作伙伴保持密切的合作。目前柬埔寨的重点防控措施就是推行疫苗接种,据悉,柬政府已颁布《2021年新冠疫苗接种运动战略》,计划2021年分三个阶段为622万成年人接种疫苗。截至2021年6月底,柬埔寨至少已接种一剂疫苗的人数已超过410万人,已完整接种疫苗的人数已接近300万人(来源:Our World In Data)。

泰国在推进疫苗方面,已于当地时间6月7日启动全民接种新冠疫苗,截至2021年6月底,泰国至少已接种一剂疫苗的人数已超过690万人,已完整接种疫苗的人数约为270万人(来源:Our World In Data)。据悉,泰国还在大力推动旅游业的复苏,于7月开放普吉岛,持疫苗接种证明者入普吉岛可免隔离。

在新加坡,截至6月底,成功接受了第一次剂疫苗的人数约为320万人,已完整接种疫苗的人数约为200万人(来源:Our World In Data)。

从各个国家防疫措施来看,加速疫苗接种是打赢这场抗疫战的关键,而随着各国免疫系统的建立与完善,打开国门、恢复旅游业、复苏国家经济,将得以实现。

五、房产市场发展趋缓,各国表现各异

当下,疫情已进入常态化,这一场席卷全球的风暴已经改变了人们生活的方方面面。房地产行业作为“住”的核心载体,开始进入了一个疯狂的魔幻时代。

在全球经济衰退的大背景下,基于通货膨胀的压力,资产保值考虑等因素,全球主要经济体的房价均初现波动。

1. 泰国:市场疲软,供销双降

泰国不仅是东盟的创始成员国之一,也是东盟所有成员国里发展最快的国家之一。在疫情后,泰国有何变化呢?

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据世界银行在2020年6月发布的系列资讯得知,疫情的暴发撼动了泰国国内的经济,特别是在2020年的第二季度,失业率猛然上升,主要影响到了中产阶级家庭和贫困群众。在贸易领域,同年泰国出口量下降极大,是近五年来最大季度的萎缩[9]

同样,泰国房地产市场也并不乐观:

2020年第一季度[10]:伴随着疫情的空前影响,泰国首都曼谷的公寓市场初现疲软,销售速度缓慢,新推数量同比下降64%,仅6245套,是近十年来供应量最低的一个季度。酒店方面,入住率同比下降29. 0%。办公物业,供应面积同比增长1.6%,有4幢办公楼落成,但这季度的办公物业需求却明显放缓了,净占用面积同比下降47.2%。

2020年第二季度[11]:季度初时,曼谷的公寓市场受到了更为不利的影响,新推出的公寓单元数量同比下降74%,仅3451套。酒店业,泰国因为在这季度的国际游客为零,入住率同比下降59. 9个百分点。办公楼有7幢B级非CBD楼宇竣工,可是占用面积环比下降至16,805平方米,环比下降了23.4%,同比下降了68%。

2020年第三季度[12]:就算已经进入到2020年的第三季度,泰国的公寓市场仍继续受严重的影响,新推出的公寓数量同比下降25.9%。办公空间,由于供应增长、使用率下降,整体空置率从上一季度的91.6%降至91.1%。

2020年第四季度[13]:12月份的新一波疫情爆发,降低了泰国公寓投资者以及开发商对市场的信心,市场去化率滞后。第4季度酒店入住率为20.2%,同比下降58. 3%。而在整个2020年,酒店平均入住率仅为24.0%,同比下降54. 0%。泰国曼谷第四季度末写字楼总供应量为923万平方米,环比增长0.7%,而且其季度的占用面积已重新返回到了乐观的状况,同比增长136%。

2021年第一季度[14]:由于几波疫情相继爆发,再加上泰国经济低迷,泰国曼谷的公寓市场仍然遭受到影响,其市场去化率继续缓慢,供应量也在减少,同比下降了 22.0%。办公空间,截至2021年的第一季度,首都曼谷的写字楼供应面积为9,256,188平方米,增长了0.3%。与此同时,其办公空间的净占用率却降至负的水平,环比下降465.3%,同比则下降207.2%。

2. 柬埔寨:房价维稳,影响有限

柬埔寨于1999年正式成为东盟成员国。在近几年的发展中,柬埔寨肉眼可见地在各方面的发展都出现了明显的向好趋势。疫情暴发后,柬埔寨的发展被限制了不少。国内经济、商业、房地产的不少计划暂时都被停止,甚至有的还被取消。在这样的大背景之下,2020年,柬埔寨房地产行业发展受一定影响,但整体仍有缓慢增长。

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2020年第一季度[15]:据世邦魏理仕数据显示,第一季度前2个月,柬埔寨批准建设728个公共和私人项目,投资总额接近20亿美元,3月开始,由于国际投资者受到疫情阻碍,柬埔寨房产行业开始逐步进入缓慢发展态势。

2020年第二季度[16]:酒店、零售业都进一步遭受负面影响,需求明显下降,好在本土市场需求拉动,土地投资市场和地产板块,依然表现活跃;同时,各大新建项目建设进度受到影响,没有新竣工项目入市,总体供应量与上一季度持平。

2020年第三季度[17]:与2019年同期水平相比整体稍显低迷,但与2020年第二季度相比,市场租售交易仍有所增加。从供应量来说有新的突破,其中首都金边的公寓供应量就增长了3.97%,此外,还有3个新项目进入开发阶段,这也从侧面反应出开发商对房地产市场近期表现持乐观态度。

2020年第四季度[18]:柬埔寨零售业对零售平台和社区购物中心的租金虽有一定压力,但重点购物中心和商业街的租金未受影响。

经历了2020年的缓慢增长与能力积蓄,原本2021年应迎来一波小阳春,但“2.20事件”突如其来,再次为行业复苏蒙上一层阴影。

2021年第一季度[19]:据世邦魏理仕数据显示,柬埔寨零售中心入住率下降8.6%;公寓方面,整体租金是趋稳的,高端公寓租金还有所上涨;在新房市场,这期间的销售价格平均下降了15%。此外,前2个月批准建设投资数量增长了18%,但投资总额同比下降了38%。

2021年第二季度,政府防疫措施加强,金边开启封城模式,但在快速复工之下,对房地产行业的实际影响是有限的,据指南针找房最新数据显示,2021年5月柬埔寨新房全国均价$1926/m2,持续小幅度下跌,核心城市金边均价$1980/ m2。因疫情持续遇冷的西港房地产市场,在房价板块均价维持在$1945/ m2,整体稳定起伏,挂牌房价无明显的跌幅。

3. 新加坡:楼市火热,量价齐升

自加入了东盟后,在最近的这十年里,新加坡一直都被认为是快速发展的发达国家。该国稳定的经济和商业环境深受世界各国投资者的喜爱。

2020年以来的疫情同样对新加坡房地产市场也带来了不小的影响:

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2020年第一季度[20]:非土地私有住宅物业的市场价指数(PPI)环比下降了1.0%,至148.1。其次,新加坡的三个细分市场(一级市场上出售的未落地单元总数、二级市场上出售的未落地单元总数和无地房产价格指数)的价值也有所下降。

2020年第二季度[21]:与上一季度下降的1.0%相比,2020年第二季新加坡私人住宅价格上涨了0.3%。在此期间,土地类物业的价格仍保持不变。中部核心区未落地商品的价格上涨了2.7%。此外,私人住宅物业租金指数下跌1.2%,土地物业租金指数下跌2.3%。

2020年第三季度[22]:开发商在此季度推出了3,791套未完工的私人住宅(不包括ECs)。私人住宅价格此时上涨了0.8%,有地房地产价格上涨了3.7%,而核心中心区(CCR)的非有地房地产价格则下降了3.8%。私人住宅物业在第三季租金也下跌了0.5%,相比与上季下跌的1.2%。其有地房产的租金下降了0.1%,CCR的无地房产的租金却下降了2.1%。

2020年第四季度[23]:2020年全年,与2019年上涨的2.7%相比,私人住宅价格上涨了2.2%。在这第四季度,私人住宅价格上涨了2.1%,有地房地产价格下降了1.6%,核心中心区(CCR)的非有地房地产价格则上涨了3.2%。在租金指数方面,私人住宅物业增加了0.1%,地上物业增长了0.7%, CCR中的非地产却下降了1.2%。

2021年第一季度[24]:与上一季度的2.1%涨幅相比,2021年第一季度私人住宅价格则上升3.3%。地产增加6.7%,核心中心区的非地产增加了0.5%。其次,在今年第一季度的成绩中,私人住宅物业租金增长了2.2%,有地物业租金增长0.6%,CCR中的无地物业租金增长了2.9%。

4. 菲律宾:供大于求,艰难复苏

在东盟于1967年成立时, 菲律宾就是其中的一个创始成员国。后来随着菲律宾国内城市化高速发展以及年轻的国民平均年龄[25]优势,该国成为东南亚和东亚太平洋地区最具有活力的国家之一。然而,在面临疫情时,依然深受影响。

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2020年第一季度[26]:菲律宾住宅房产在这一季度仅有约1,670套新房成功交付,是过去六个季度中竣工数量最低的一次。其次,同一时期,菲律宾首都马尼拉的写字楼供应量仅增加了约93,500 m2,是自2015年第三季度以来办公室完工率最低的,而且涵盖预出租空间的写字楼交易面积同比下降了24%至241,000 m2

2020年第二季度[27]:菲律宾办公空间的需求面积下降了46,200 m2,供应面积则增长了57,500 m2。住宅方面,菲律宾住宅的需求在这季度中下降了665单位,其市场的供应依然保持着稳定水平,没有实现增长,出租比率则下降了2.1%。

2020年第三季度[28]:菲律宾连续两个季度办公空间需求转为负数,其季度市场需求下降了191,300 m2,供应面积却上升了77,700 m2。同时间段,菲律宾住宅的需求降低了952个单位数,可其供应增加了625个单位数,出租比率环比下降了3.4%。

2020年第四季度[29]:菲律宾办公空间需求面积下降了70,700 m2,而市场的供应量是上升了189,200 m2。同期,菲律宾住宅需求降了2,612单位数。住宅市场供应其季度增长了1,080单位数;住宅出租比率环比为-4.5%。

2021年第一季度[30]:办公空间市场需求面积降低52,800 m2,其供应量则是提高了199,900 m2。截至第一季度,办公空间的出租比率是环比降低3.7%。其次,虽然病毒还是继续阻碍预售和二级市场的住宅需求,但菲律宾在这一季度的住宅需求量是上升了2,518 单位数,供应量也上升了4,145单位数。 

六、经济增长目标下调,房产市场前景仍可期

自2020年年底, 东盟地区各国经济已初现复苏迹象,但由于疫情的反扑,依然有部分东南亚国家,如泰国、菲律宾等下调了经济增长目标,就整体而言,2021年将是缓慢增长并恢复到正常水平的一年。

东南亚各国2021-2022年经济增速(据世界银行[31]预测):

柬埔寨:2021的年度预测经济将增加至4.0%,并在2022年上升到5.2%;

菲律宾:预计2021年与2022年增速分别达到4.7%和5.9%;

泰国:在2021年的经济预计增长为2.2%,且在2022会将上升至5.1%;

老挝:经济预测2021年增长4.0%,到2022年将达4.6%;

越南:2021年与2022年两年平均增速为6.55%,与疫情前的预测没什么差距;

印度尼西亚:2021年预计增速为4.4%,2022年进一步加快至5%;

马来西亚:若疫情能受控,该国2021年经济预测的增长是6%。

与此同时,依照世邦魏理仕的调查[32],由于在2020年业内各大开发商对项目进行了全面的价格调整,因而其业务状况将维持到2021-2022年,而且同时建筑成本也有所下降,因此,在各国经济复苏的大背景下,东南亚的房地产市场发展依然是优势占据主导地位。

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依据《2021年全球投资者意向调查》[33],随着国际经济逐渐复苏,全球房地产领域将是买家及投资者最看重的产业,而资本追逐有限的可用资产供应,将会可能有助于稳定价格。据同一估计,2021年全球投资额将同比增长15%至20%,主要是受美洲强劲反弹的推动,70%的买家都计划在今年内再购买20%的房产。同时,持续关注东南亚各国行情的投资者也会发现,随着疫情常态化发展,对各国房产市场的影响也逐渐趋于稳定,并不会造成“致命打击”,如柬埔寨,即使疫情当前,国内最大的综合娱乐城--金界第三期工程(Naga 3)依然破土动工,新兴区域钻石岛规划有序推进。此外,东南亚房地产市场,自身还拥有高租金回报、永久产权、低首付低总价等先天优势,因此,发展前景依然光明。

此外,依照JLL对医疗保健房地产的调查报告[34],冠状病毒援助、救济和经济安全等法案以及其他与大流行相关的因素,最终将导致各国医疗用地需求增加,因此,未来医疗、疗养类房地产项目或将成为疫情后的热门投资项目之一。

七、内需逐步拉动,东南亚市场愈加稳定

疫情前,异军突起的东南亚楼市总是与“泡沫”二字脱离不了关系,究其根本,海外投资客大批量涌入市场,房价随之推高,而本地“刚需”群体由于购房习惯、房价过高等因素影响,通常持观望态度,所占市场份额并不高。以海外投资客为主要推手的东南亚地产市场,隐患重重。

但疫情爆发至今,海外投资客开始观望,市场不再极速发展,房价维稳,本地“刚需”开始上车,内需逐步扩大,恰好令市场回归正轨,对于减少房产泡沫产生积极作用。从这一层面来看,后疫情时代的东南亚楼市或将进入良性发展。

在具体的需求端,疫情后,无论是自住还是投资,人们更注重于对未来资源的掌控,优质的住宅项目较以前更被人们青睐。面对这一需求变化,各国开发商也积极应对,逐步作出改变,供需关系愈加和谐,为市场向好发展提供原动力。

八、参考资料

1. The Association of Southeast Asian Nations

2. The Organisation for Economic Co-operation and Development

3. Knight Frank

4. CBRE

5. The World Bank 

6. The Urban Redevelopment Authority of Singapore

7. The Colliers

8. JLL: Commercial Real Estate

来源:指南针找房·柬埔寨站原创稿件

责任编辑:Thangnyth、六元        主编:Sunnie        总编/监制:Nicole        翻译:六元


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