疫情后房产市场复兴，新兴国家或跑赢欧美！

华人向来偏好投资房地产，拥有房产的比例在世界上也是最高的。2020年新冠疫情使全球活动停滞，重伤世界经济，导致各类投资产品下跌。华人最爱的房产市场是一跌不起还是仍有希望？

经济衰退，房地产市场必受冲击

房地产是衡量经济状况重要的一环，当大环境衰退时，房地产市场也会受挫。

新兴国家中，以泰国为例，亚洲金融风暴期间，泰国惨遭索罗斯等国际秃鹰集团的货币洗劫，造成1997与1998年GDP负增长（分别为-2.8%和-7.8%）。泰国经济崩盘，连带房地产市场下跌，住宅价格指数1997年为122.46，到1999年只剩83.19。2008年金融海啸期间，经济增长率从2007年的5.4%下滑至1.7%与-0.7%，房地产指数更下跌10%，从102.02下降至90.92。

泰国实际住宅物业价格指数(数据源：CEIC)

即使是欧美国家，房地产也难逃经济的影响。

2008年美国经济增长率从1.87%下降到-2.53%，房价指数也跌至100以下。英国GDP增长率从前一年的2.431%跌至-4.248%，房地产市场跌幅高达21.37%。

房地产市场回温速度：新兴国家优于欧美

房地产市场受经济影响，回升速度因国家发展程度而有很大的差异。

美国房地产市场花了8年的时间才回到2008年风暴以前的水平，英国房地产市场在2008年风暴之后，直到2014年才勉强回到100以上的水平，而2007年的高点则成了回不去的过往。

美国房价指数(数据源：MacroMicro.me)

英国实际住宅物业价格指数(数据源：CEIC)

相较之下，新兴国家房产市场的恢复速度较快，泰国房地产市场在这两个阶段分别花费1年和2年的时间便扭转了跌势。

发展潜力决定房地产市场前景

为何欧美国家和新兴国家的房地产市场恢复速度差异巨大？

欧美国家基本都已高度发展，经济增长有限。相反地，新兴国家具备发展潜力，不论产业成长空间或是人口红利都优于欧美国家。因此，即便经济遭遇重挫，在国家发展前景和人口刚性需求下，房地产市场仍能快速恢复到原有水平，并一路爬升。

欧美与亚洲新兴国家于金融危机中房市表现比较

1990年后中国经济腾飞，巨大的经济潜力和人口红利让房产价值一路攀升。无论在哪个时期，房价都是扶摇直上，即便2000年和2008年金融风暴席卷亚洲与全球也无损房产价值。

中国(北上广深)二手房价走势(数据源：房天下)

疫情后的房产复兴，东南亚潜力巨大

近年来，在众多经济圈中，东南亚表现亮眼，近10年平均GDP增长率5.35%。根据2019年11月IMF预估，该区域未来5年也都有5%以上的增速。再加上全球供应链移转效应，越来越多国际制造业将生产基地迁至越南、泰国、印度尼西亚等国家，该区域有望成为全球新生产中心。

此外，东南亚人口众多且年轻，人口数全球第五大，仅次于中国、印度、非洲和欧洲，年龄中位数在30.2岁。

因此，东南亚被视为下一个区域经济所在地。有这些优越条件加持，东南亚房地产更有机会在这波疫情下快速回温。

对海外投资者而言，汇率是重要的考量因素，需谨慎选择无汇兑风险的市场，使用美元的柬埔寨便是很好的东南亚投资目的地。只有在汇率稳定的市场投资才能确保获利，同时避免汇损侵蚀既有的利润。