火热还是泡沫？东南亚五大首都城市投资优势分析

无论是海外置业还是国内置业，区域选择最重要，而经济最活跃、房产最保值的城市无疑是各国首都。

东南亚是海外置业热门区域，各国首都则是购房者最青睐的城市，也是外资最聚集的地方。

由于各国发展程度不同，经济文化差异也比较大，房产市场各具特色，买房前先对各城市进行基本的了解，对投资优势进行一定的分析，找准定位和需求，才能精准买房。

泰国-曼谷

曼谷是泰国首都，泰国最大城市，也是东南亚第二大城市，位于湄南河（昭披耶河）东岸，南临暹罗湾，是整个中南半岛最繁华耀眼的城市。

曼谷是泰国的政治经济文化中心，GDP占泰国总量的44%，曼谷港承担着泰国90%的外贸交易。泰国是著名的旅游国家，曼谷更是被评选为全球最受欢迎旅游城市，经济十分活跃。

房产投资优势：

1、曼谷拥有超千万人口，并集中了泰国80%以上的富裕阶层，人口密度高，租住需求大。

2、华人、海外移民较多，国际化程度高，曼谷房产对外国人来说十分有吸引力。

3、作为东南亚第二大中心城市，曼谷坚实的经济基础以及完善的医疗、教育、生活配套让房产更保值升值。

4、泰国最好的大学都扎堆曼谷，世界500强的外资公司基本都有分公司设在曼谷，加上旅游业发达，租住需求旺盛，回报率也非常可观。常见的一卧室公寓，月租金大约4800-5000元，租金回报率6%左右。

5、国际大都会，曼谷机场可直飞全球各大城市，交通便捷。

6、外国人可以合法持有永久产权的公寓，无遗产税，公寓没有公摊面积。

7、房产市场发展成熟，有一定的监管体制。

菲律宾-马尼拉

马尼拉是菲律宾首都，也是菲律宾最大的港口城市，位于菲律宾最大岛屿-吕宋岛西部、马尼拉湾东岸、帕西河的入海口，帕西河横贯全城。

马尼拉是菲律宾的经济中心，GDP占菲律宾全国的比例接近40%，它集中了全国半数以上的工业企业，同时，马尼拉也是菲律宾重要的交通枢纽和贸易港口，全国出口货物的1/3和进口货物的4/5都集中在这里，是极具现代化和国际化的城市。

房产投资优势：

1、经济增长快，投资环境稳定。

2、人口基数大，且年轻化，平均年龄23岁左右，人口红利至少能释放40年，人口红利促进经济发展，也将在未来产生大量的租住需求，房产市场极具潜力。

3、房价持续上涨，马尼拉中心商务区公寓2018年第一季度上涨5.19%，2017年四个季度同比上涨了7.04％、8.45％、6.58％、6.95％，从2012年-2017年，房价年平均增长率为6.6%。马尼拉租金收益率高达8%左右，近两年还呈上涨趋势。

4、目前马尼拉的房价相对于其他国家首都来说较低，房产无公摊、精装修、永久产权。

 马来西亚-吉隆坡

吉隆坡是马来西亚的首都兼最大城市，东临蒂迪旺沙山脉，西临印尼苏门答腊岛，分为11个市辖区。吉隆坡总人口占马来西亚总人口的5.54%，以马来人、华裔、印裔为主，这座城市中外籍人士占比超过了10%，但整体而言，这座城市的人口总量与东南亚其他首都城市相比太少，只有170-180万人左右。

吉隆坡是东南亚片区比较重要的国际化城市，每年有上千万的外国游客到访，2018年11月世界城市排名中，吉隆坡进入世界一线城市行列。

房产投资优势：

1、房价相对较低，单价1.5-3.5万元左右，相对于同类一线城市却是十分便宜。

2、买房计算套内面积，无公摊，得房率100%。

3、税法成熟，交易规范，市场管控较好。

4、投资环境比较稳健，国际化氛围也不错。

 新加坡-新加坡市

新加坡市位于新加坡岛的南端，约占全岛面积1/6，是新加坡政治、经济、文化中心，新加坡市区也称中央商务区（CBD)。

新加坡只有一个城市，另由几十个岛屿构成，国土面积较小，没有明显的首都区分。新加坡是世界上最大港口之一和重要的国际金融中心，在整个东南亚、亚洲乃至全球都是非常重要的国际化城市。

新加坡也是东南亚片区最发达的城市，属外贸驱动型经济，以电子、石油化工、金融、航运、服务业为主，高度依赖美、日、欧和周边市场，外贸总额是GDP的四倍，经济长期高速增长。2018年全球金融中心指数（GFCI）排名中，新加坡是全球第四大国际金融中心。

房产投资优势：

1、经济发达，投资环境好，加上土地资源有限，房产价值高。

2、房产市场成熟，市场监管到位，买房更安全。

3、配套成熟，教育水平高，生活环境好，体制健全，是投资自住都非常适合的城市。

4、外国人可以申请房屋贷款，额度高、利率较低。

5、租金回报率普遍高于利率，年回报率3-5%左右。

柬埔寨-金边

金边是柬埔寨首都，也是全国的政治、经济、文化中心，有210多万本地人，另有几十万外国常住人口，国际化程度高，外国人占比大。

金边聚集了大量的外企、外国大使馆，本地富裕阶层大多也居住在金边，消费水平领跑全国。

金边的经济相对多元，旅游业、房地产、制造业发展都很亮眼，虽然发展水平落后于其他首都城市，但处于高速发展期的金边经济活力不容小觑。

由于人口集中，金边的房产租住需求也比较旺盛，房地产市场发展迅速。

房产投资优势：

1、东南亚新兴投资市场，房价洼地，准入门槛低，普通人也可以买房。

2、投资环境宽松，无外汇管制，深受外资青睐的市场。

3、美元资产，在整个东南亚市场来说十分难得，资产保值。

4、永久产权，精装房居多，有包租项目，管理方便。

5、经济飞速发展，金边房价涨幅高，租金收益率6.5%左右，升值潜力较大。

6、城镇化建设初期，房地产市场还处于扩张期，有较大的发展空间。

7、人口年轻化，保证未来刚需市场。

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