从薛蛮子买地事件解读柬埔寨土地政策

今天的柬埔寨，也像其他国家已经走过的初级发展阶段一样，到处是房地产开发、基础设施建设，都在以圈地和掠夺不动产为前提开始大规模建设，周边国家如泰国、越南也都比柬埔寨提前十年完成了这个阶段，中国、日本、韩国更不用说，这些国家的房地产投资人在自己国家充分尝到了不动产给资产积累和升值带来的效益，疯狂地向这个房地产如一张白纸的国家涌来，瞬时间展开了一场饕餮盛宴。

目前柬埔寨的土地有两类性质：第一类土地是私人所有，这类土地只有柬埔寨国籍的人才有土地永久拥有权，才能购买永久使用权的土地。国家为了鼓励外国人购房和协助本地人致富，实行了特殊的买卖房屋政策，在买卖房屋时，接地的一层房屋不允许卖给外国人，二层以上房屋可以卖给外国人并拥有永久居住权和使用权。楼盘开发的开发商，可以与本地人合资注册开发建设，但是柬埔寨人必须做法人，持股必须大于51%，一般投资人会在注册公司之前，与柬埔寨合作人签署一项在执行合作中诸多的法律限制协议，才可以得到一定的投资权属保障，在开发建设中还必须小心谨慎的合作，避免越来越明白的柬埔寨合伙人讹诈。

第二类土地是国家所有，这类土地包括江河湖海、边境沿线、有资源和有历史保护价值的土地，柬埔寨政府学习周边国家的开放政策，这些土地近十年来也选择性的对外国人开放，外国人可以通过投资申请得到国家租赁的开发建设土地，租赁期分成99年、70年、50年不等，年限的不同不是因使用性质而定的，完全是由于出台的政策时期不同而产生的，与开发内容无关。这样的土地一次性得到长期租赁权的费用并不高，每平米几块美金而已，还有分期缴付，但是台下交易费很高。这样的土地一般在建设期给与免租费政策，建设期结束后，按年向政府缴纳土地租赁费，有的是按照年营业额的3%交付，有的是直接给一个固定数额每年保底交付，所以在签署这样的土地和同时，要事先考虑清楚。这些土地可以转让、转租、抵押、继承，其销售的土地和房产可以由国家土地部门发放有限年限的土地或房屋产权证书。

柬埔寨王国宪法中有关土地所有权的规定，所有的投资者，不分国籍和种族，在法律面前一律平等。

《柬埔寨王国投资法修正法实施细则》中对外国人土地利用做出了具体规定：

所有权：投资活动所用土地，其所有权，依据现行法律，应为柬埔寨籍自然人或法人所有。

所有权登记：投资人登记土地所有权的，应填写全部表格，并在不动产所在辖区的地籍办公室办理登记手续。

所有权权利：根据柬埔寨王国宪法，外籍自然人或法人不得拥有柬埔寨王国土地。

土地使用：

（1）柬埔寨法人

除所有权权利外，允许柬埔寨投资人以多种方式使用土地，包括特许、租赁、转让或抵押。

（2）外籍法人

允许外籍法人以多种方式使用土地，包括特许、15 年或以上长期租赁及可展期短期租赁。土地使用权包括承租人在合同规定期限内对建筑物、装备及土地改良所拥有的权利。使用土地方式需符合现行法律规定。

国有土地租赁

自然人或法人租赁国有土地的，应依据国有资产管理有关规定办理。

转租

自然人或法人租赁国有土地的，经主管部门明确批准， 可转租给第三方。

目前柬埔寨土地动向出现了松动，柬埔寨内阁召开全体会议，审议通过了《国籍法》修正案。《国籍法》规定，外国人可通过投资、捐款以及通婚三种渠道申请入柬埔寨籍。

至于薛蛮子如何取得上万亩的土地，是永久产权还是非永久产权，并不是我要关心的事情。而是通过这个事件告诉大家，国人去海外投资，有没有提前做好一个整体规划：（1）投资的目的需求（2）投资的预期（3）投资的期限（4）投资的预算（5）出现投资风险如何解决（本文摘自网络）