柬埔寨土地和房屋产权法规解析

1.产权的区分

1、当地人购置排屋(连地)，只有土地产权没有建筑物产权。

一些觉得买排屋划算的问题的大佬，先不说你有没有身份合法拥有排屋，就算拥有了，您买的是一块土地而已，上面的房子是开发商帮你建好的而已，所以排屋的升值空间在于土地以及是否临大马路，而很多买在排屋区里面的所谓投资客，我建议还是自住吧。至于成本问题，这种分割来卖的土地肯定是远高于周边正常土地的，建筑价格您也可以打听的到，所以通过买排屋来升值，最好是在这边已经生活了很久懂行的人。

2、外国人持有2楼以上产权，只登记建筑物产权，没有土地产权。

这个也是问的很多的问题，一个公寓项目政府审批以后，政府会收回土地证，换成相应数量的房产证（为了方便大家理解，我直接用中国的房产证来解释）。所以如果土地是永久产权，您的房产证就是永久产权。而且即使后期楼倒塌了，也会按您的实际面积换算成股份。这就是公寓永久产权的意义。有很多人觉得公寓买99年租赁产权也没什么区别，但是柬埔寨人是不认可99年的，所以这也是转手不掉的原因，所以我的建议是作为外国投资客应该只考虑永久产权。

房产证即完整产权，外国人之权利与本国人完全一致，未来若改建也依房产证上的土地面积比例处分。            

二、产权证明的区分

一般柬埔寨人所认知的两种产权形式为【软卡】及【硬卡】

1、【硬卡】是指中央政府基于土地法所承认的产权持有形式，在实际及法律上是有保障的。

2、【软卡】是指由地方政府核发，在实际应用中是对于主张该项产权的证据。

备注：这个理解比较简单了，一个是中央直接下发的产权，另外一个就是省一级及以下的地方政府发的产权，而软卡因为早期的一些不科学丈量，以及混乱的记录，会存在很多争议土地，或者会重复购买。正常情况下可以通过最高人民法院发布通告，6个月没有争议的情况下合法转成硬卡。但是作为外国投资客，因为不熟悉该土地的背景，所以购买软卡土地也是属于冒险行为。再次提醒各位大佬，要买硬卡的土地，做开发案也是同理。。

本来还有一个租赁产权可以放在一起给大家对比一下，我们在这里可以直接理解为租的土地比较简单，因为涉及部分人已购买者利益，在此不多举例。                                     

 三、硬卡的分类

1、不动产持有证书(或称土地使用证书)

2、不动产所有权证书(房屋使用证书)

两者都是依土地法在地政机关登录之凭证，并以官方良好硬质纸张印制，可抵押给银行进行贷款。

备注：一般官方良好纸张是180克的纸，所以分辨是否是硬卡最简单的办法可以先看纸张，然后最好找律师鉴定。  

四、外国人的房产所有权的时间限制

1、由柬埔寨中央政府发放的【硬卡】产权所有年限为永久产权。

2、由区政府或分区政府核发的【软卡】产权，即以实际登记年限为准。

柬埔寨2010年4月颁布法案，通过外国人可以合法持有二层以上公寓，这条法案才是柬埔寨房地产起步的标志！所以我们是可以合法购买的。