菲律宾购房流程税费全解析

投资买房

购房政策 

1、政府规定外国人可以买房，但只能占有整栋公寓的40%。外国人不能买地，但可以通过公司购买地产，前提是该公司必须60%为菲籍持股人。 

2、 菲律宾房子产权分为永久所有权(Freehold)以及使用权(Leasehold)，而外国人在菲律宾可以拥有永久产权，并没有持有时间上的限制。 

3、外国人只能购买公寓，即高层住宅楼Condo或Apartment，或者写字楼Office。凡是带土地的House and Lot，即房屋或者别墅是不能购买的，联排别墅也是带土地，也无法购买，本地人就没有限制。 

4、菲律宾不限购，但外国人只能占有整栋公寓的40%。按套内面积算，无公摊。 

5、本地人可以贷款交尾款(一手房的期房)，或者贷款买二手房。最高可以贷款90%年限甚至可以达到30年。外国人如果没有工作签或者SRRV,基本上没法贷款。有工作签的一般可以贷款最高70%，年限最高10年，利率跟本地人一样。

6、绝大多数的菲律宾楼盘开发商都是精装或者简装的状态。大部分的公寓都配有室内或者室外游泳池，健身房，儿童活动室，会客厅，多功能大厅，桑拿淋浴间。部分公寓甚至有瑜伽间，台球桌，spa，图书馆等服务。大部分物业设施都是免费提供给业主使用。

购房税费 

购房流程

1、 认筹

选好房号之后就可以开始认筹过程，一般是提交相关的资料和签订认筹协议，并交认筹金。

2、决定是否购买

三十天内需要决定是否购买，并与开发商签订合同，并付款。付款方式可以是一次性全款；也可以付一部分首付款，然后支付分期款项，到交房时支付尾款。

3、交房

这个过程全部由开发商办理，所有税费也都在买房的时候把钱给到开发商了。业主需要去验房并拿钥匙，开发商会提前几个月邮件通知业主几时可以办理交房手续。

4、产权办理

房款付了之后就是签合同（Contract To Sell），这份合同签好之后，还有一份Deed Of Sale，两份都签好才正式办理房产证。房产证一般在交房后6-9个月拿到。房屋租售不受房产证的影响。

付款方式

全款 

一次性付款，可现金支付、支票或者从境外直接汇款给开发商，但成本比较高。

全款分期 

分期付款，实行3-5年不等，一般需要支付少量首付款（0-20%）。 余下的分期付款，分期付款的方式有三种： 

第一种：可以用自己在菲律宾本地银行的支票，在支票上填写不同的日期和金额（也可以选择每月/半年/年汇款到该账户），开发商拿着你给的支票每个月向银行兑现；

第二种：个别银行支持每月自动扣款。可与开发商签订协议，由开发商定期到你的开户行扣款； 

第三种：从海外银行定期汇款给开发商。

贷款按揭 

在菲律宾，所有的银行都是私人银行，在房贷放贷的申请流程都是相对保守和正规的。菲律宾银行贷款最重要的不是项目，而是看申请人的还款能力和银行的信用度。菲律宾银行贷款比例可达70%，费率约5%~7%（视银行和贷款年限）。同时会收取贷款额度的2%-4%作为服务费。办理大概需要1-2 个月的时间。

申请资料（各银行存在差异）： 

1、身份证、护照；

2、购房合同，定金及首付款收据证明；

3、最近 3-6 个月的银行流水；

4、申请人信用报告；

5、其他贷款所需材料。

办理流程 

贷款申请——预审批——通知客户准备补充资料——贷款通过审批——过户

其他注意事项 

开设银行账户必备条件：提供下列其中2张有效证件和签证： 护照、ACR-I 卡/ICR、AEP SRRV、SIRV、驾照、TIN卡、工业区或特区颁发的卡。

产权过户

房款付了之后就是签合同（Contract To Sell），这份合同签好之后，还有一份Deed Of Sale，两份都签好才正式办理房产证。

在菲律宾，先交房再过户，相差大约90个工作日。房产证一般在交房后6-9个月拿到。房屋租售不受房产证的影响。

房屋托管

2018年，马尼拉核心地区房价平均涨幅约为30%。目前价格在3万RMB左右。预计至少还有2年的高速上涨期。(根据国际房地产发展规律。一个上周周期约为15-20年，其中前5年为快速发展期，后10-15年为稳定向上区间)。

2018年，马尼拉核心区的租售比约为8%-10%(同期上海的租售比约为1.5%。。同样价值的房子在马尼拉，能拥有4万的收益)租金涨幅和经济&人口息息相关，由于经济和人口的持续向好，租金的涨幅将继续上扬。

菲律宾大部分公寓楼盘提供包租托管，一般直接由开发商代为包租，租赁方多是入驻的酒店，由酒店统一打理。包租期限多在3~5年，期满后部分开发商也提供回购政策。另外，大的开发商也有自己的租赁办公室，很多中介或者是平台有一些代办或者是代租房的服务，可以委托他们帮忙打理。