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泰国购房流程税费全解析

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2020-05-30
摘要:非泰国籍人购买泰国房产政策、税费、流程、过户和托管全解析。

投资买房


购房政策

1、非泰国籍人不能购买泰国土地,即外国人不能购买带地的永久产权建筑,尤以别墅为主。 

2、外国人可购买公寓,且是永久产权。唯一的限制就是,整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中,外籍人士最多购买49%的公寓。 

3、外国人也可以在泰国购买别墅或土地,并拥有永久产权,但要通过注册泰国公司的形式。 

4、外国人在泰国买房可贷款,首付根据房价或估值核算,一般是30%。但利率较高,在5%左右。 

5、若贷款购买期房,看中房子后就要先交定金(25%-30%),相当于首付。而在交房时,再申请贷款。 

6、因为在泰国并没有“房产税”,所以购买泰国的房产,只需要在过户的时候缴纳几种过户税费即可。

 

购房税费

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购房流程


1、签购房意向书、支付定金,保留房屋。选中房后签订购房意向书确定具体楼盘房号、销售价格和确定房款支付时间,并根据约定支付预订费,普通公寓通常约5~10万泰铢(约合人民币1-2万元)。 


2、3-5个工作日出购房合同,详细了解购房合同内容,如果对合同条款无异议,签署购房合同一式两份,签完后,自己保留一份原件,另一份副本寄回(可通过电子邮件发送)。 


3、支付首付,通常是购房价格的10%-50%;通常需在2周内将钱汇入个人泰国账户。在物业施工期间,需要更具付款要求定期支付中期款项。


4、房屋验收,支付尾款。一旦项目竣工,开发商收楼前提前三个月通知买家尾款时间。待房子办理按揭或全款支付尾款,领取房产证。


5、办理房产过户:购房者带上护照、银行汇款证明和支票到土地厅过户。一般情况下,可委托开发商或代理人代为办理,泰国房产过户全部手续一般可在1日内完成。

 

付款方式


非泰国居民之外国人购买公寓单位时,必须从海外汇入购买该公寓单位的款项。这表示全部的款项必须以“外汇”的形式汇至泰国。收款银行将出具“外汇交易”证明,此证明在进行注册公寓所有权时,将提交给国家土地部门。

 

如果您在泰国没有银行账户,您可将汇款直接汇入开发商的账户中。在此情况下,开发商作为收款人,将代表买方从银行取得“外汇交易”证明。开发商将保留所有的证明文件和/或信用票据直到公寓单位所有权的转让日为止。

 

取得“外汇交易”证明,需要: 

1、汇款人和买主姓名尽量相同(如由他人代汇,请在汇款附言中写明购买的项目名称,买主姓名和单位号),请填写汇款人和收款人的全名和地址。 

2、支付款项必须以外汇的形式汇入。建议汇美金为主的外币,不要直接汇入泰诛,在汇入前不可转换成泰诛,转换成泰诛的手续将由收款银行完成。 

3、请在汇款附言中写明购买的项目名称,买主姓名和单位号(千万不可写错) 

4、于每次支付款项时,请包含海外和收款银行的手续费(一般建议多汇50-100美元)

 

汇款单(Debit advice)

每次将支付款项汇出后,请将汇款单保留井扫描发给开发商,以供查账。

 

付款差额 

对于每次的支付款项(美金或其他币种)在到达泰国当地银行后会自动兑换成泰诛,可能造成金额过剩或不足的情况,因此建议客户多汇一些(一般建议多汇50-100美元),多出来的金额会在购买单位的后期款项中结算,不用担心多汇会浪费。如果客户首付少汇,则可能出现需补足(再次汇款)的情况。

 

建议在购买泰国房产以后到泰国当地银行设立一个非居民银行账户,以便将来转账井签发银行本票,这样在交房时付房屋尾款不用担心汇开发商公司账户出现问题。

 

贷款按揭 

中国银行和工商银行在泰国的分行可提供贷款业务,另外有一些其它金融公司也可以提供贷款服务。


产权过户


泰国房产投资者和房产开发商在房产未建或在建时就签订购房合同(购买期房),当房产项目建成后,完全法律生效为法律承认的公寓单元之后,买卖双方将在土地办公室注册产权转让手续,从而获得重新颁发的以买方为户名的契约(房产证)(之前的房产证及产权完全属于开发商)。

 

买方可以要求将房产证户名过户为他自己的名字或其他法律人(产权转移),为了准备过户和验证行为法律有效性,买方需将产权转移行为在60天前告知卖方(开发商)。

 

买方有责任准备必要的房产过户文件,如果房产证户名为外籍人士,买方需准备以买方名义的泰国银行海外外汇汇款文件(泰国外币兑换转账表),这是泰国法律所规定的公寓过户时必要文件。


房屋托管


租金收入

租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield, 也就是指租金收入, 它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况,以及真实的市场需求。租金收入很重要,因为它们可以帮助还贷款,这是购买投资房主要目的。

 

租金的优点是投资风险较低,能产生现金流,从而帮助保护投资者免受利率冲击,同时减少持续现金投入的潜在需求。当然,在房产出售时,资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产(独立屋)低,特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内,这是其最明显的劣势。

 

资本增长

资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。

 

在考虑购买资本增值的房屋时,获得可观的资本增长是每个投资者的目的。从长期来看,要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上3% - 5%,因此考虑的资本增值率应保持在5- 7%之间。


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