​តើប្លង់គោលបានដើរតួនាទីសំខាន់អ្វីខ្លះសំខាន់នៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ?

     ទោះបីជាប្រទេសកម្ពុជាបានកំពុងស្ថិតក្រោមសម័យអាណានិគមបារាំងក៏ដោយ ពេលនោះបានមានវត្តមានប្លង់គោលនគរូបនីយកម្មរាជធានីភ្នំពេញ ដែលត្រូវបានរៀបចំជាច្រើនលើកច្រើនសារ រហូតមកដល់សម័យសង្គមរាស្រ្តនិយម ដែលជាសម័យកាលដ៏រុងរឿងក្រោមការដឹកនាំរបស់ព្រះករុណា ព្រះមហាវីរក្សត្រ ព្រះបរមរតនកោដ សម្តេចព្រះ នរោត្ដម សីហនុ។ ប៉ុន្តែសេចក្ដីសុខនៅប្រទេសកម្ពុជានាពេលនោះ មិនបានមានវត្តមានរយៈពេលវែងឡើយ ប្រទេសកម្ពុជាក៏បានធ្លាក់ទៅក្នុងភ្លើងសង្រ្គាមម្ដងទៀត រហូតធ្លាក់ខ្លួនស្ថិតក្រោមរបបកម្ពុជាប្រជាធិបតេយ្យ ( របបប្រល័យពូជសាសន៍) អស់រយៈពេល៣ឆ្នាំ ៨ខែ ២០ថ្ងៃ នាំឲ្យសេដ្ឋកិច្ចប្រទេសកម្ពុជាស្មើនឹងសូន្យ។ ក្រោយថ្ងៃរំដោះ ៧មករា ឆ្នាំ១៩៧៩ ប្រទេសកម្ពុជានៅតែទទួលរងឥទ្ធិពលពីការវាយប្រហារនៃសង្រ្គាមរប៉េះរប៉ោះជារៀងមក។ លុះចាប់តាំងពីសម័យក្រោយការស្ងប់ស្ងាត់នៃសង្រ្គាមពីស៊ីវិល ក្នុងឆ្នាំ១៩៩៨ មក រាជរដ្ឋាភិបាលបានធ្វើការស្តារសេដ្ឋកិច្ចប្រទេសពីមួយតំណាក់កាលទៅមួយតំណាក់កាល។ ក្នុងកិច្ចការស្ដារប្រទេសជាតិនេះ រដ្ឋាភិបាលក៏នៅតែបន្តយក ប្លង់គោលដែលមានក្នុងកាលកន្លង មករៀបចំសារជាថ្មីក្នុងសម័យនយោបាយឈ្នះ ឈ្នះ ដែលស្ថិតក្រោមការដឹកនាំដ៏ឈ្លាសវៃរបស់ សម្ដេចតេជោ ហ៊ុនសែន នាយករដ្ឋមន្រ្តីនៃប្រទេសកម្ពុជា។ 

តើលោកអ្នកមានដឹងទេថា ចាប់តាំងពីឆ្នាំ១៩៩៨ រហូតមកទល់ពេលបច្ចុប្បន្ននេះ តំបន់ណាខ្លះដែលជាទិសដៅរបស់ប្លង់គោល ហើយនឹងអាចជាតំបន់ណាខ្លះទៀតនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញសម្រាប់ពេលអនាគត?

    ដើម្បីស្វែងយល់ឲ្យកាន់តែច្បាស់អំពីប្លង់គោល ខមភើសសូមលើកយកអត្ថន័យអ្វីទៅជាប្លង់គោល ឬប្លង់ប្រើប្រាស់ប្រើប្រាស់ដី។ យោងទៅតាមសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យស្តីពីនគរូបនីយកម្ម រាជធានី ក្រុង និងទីប្រជុំជន ប្លង់គោល ឬប្លង់គោលប្រើប្រាស់ដី(Masterplan) គឺជាផែនកំណត់អំពីចក្ខុវិស័យ និងយុទ្ធសាស្រ្តរួម សម្រាប់ការអភិវឌ្ឍរូបវ័ន្ត និងកំណត់អំពីប្រភេទ ប្រើប្រាស់ដី ព្រមទាំងបង្ហាញអំពីទម្រង់ទីក្រុង បណ្តាញហេដ្ឋារចនាសម្ព័ទ្ធទីក្រុង គមនាគមន៍សំខាន់ៗនៃទីក្រុង និងការធ្វើសមាហរណកម្ម។ ប្លង់គោលត្រូវភ្ជាប់មកជាមួយនូវគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងតាមលំដាប់អាទិភាពសម្រាប់រយៈពេលខ្លី មធ្យម និងរយៈពេលវែង។

*ផែនការរបស់រាជរដ្ឋាភិបាល

    ដោយផ្អែកតាមយុទ្ធសាស្ត្រចតុកោណដំណាក់កាលទី៣ ផែនការយុទ្ធសាស្ត្រអភិវឌ្ឍន៍ជាតិ និងគោលនយោបាយជាតិស្ដីពីការរៀបចំដែនដីរបស់រាជរដ្ឋាភិបាលកម្ពុជា ចក្ក្ខុវិស័យនៃយុទ្ធសាស្រ្តតម្រង់ទិសអភិវឌ្ឍន៍ រាជធានីភ្នំពេញ គឺភ្នំពេញជារាជធានី និងជាបេះដូងនៃប្រទេសកម្ពុជាដែលស្ថិតនៅលើចំណុចពិសេសនៃប្រសព្វទន្លេមុខបួន ហៅថាទន្លេមុខបួន ជាអត្តសញ្ញាណតែមួយគ្មានពីរ ជាមជ្ឈមណ្ឌលនយោបាយ សេដ្ឋកិច្ចពាណិជ្ជកម្ម វប្បធម៌ ប្រកបដោយសក្ដានុពលប្រកូតប្រជែង ជាមួយការអភិវឌ្ឍមួយប្រកបដោយវឌ្ឍនភាព សមធម៌និងចីរភាព ហើយក៏ជាទីតាំងនៃលំនៅឋានរបស់ប្រជាជនខ្មែរជាង ២លាននាក់ (ស្ថិតិក្នុងឆ្នាំ២០១៩) និងជនបរទេសមួយចំនួនធំផងបន្ថែមជាតំបន់ដែលនោះរាជធានីភ្នំពេញបានក្លាយជាតំបន់អាទិភាពក្នុងការទទួលបានការអនុវត្តប្លង់គោលច្រើនជាងគេផងដែរ។  

*គោលបំណងនៃការរៀបចំប្លង់មេ

    រដ្ឋាភិបាលតាមរយៈក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្ម និងសំណង់បាននឹងកំពុងរៀបចំប្លង់គោលប្រើប្រាស់ដីនៅគ្រប់រាជធានីខេត្ត២០៣៥ ក្នុងការទុកជាឯកសារយុទ្ធសាស្ត្រគោលបម្រើឲ្យមហិច្ឆិតារបស់រាជរដ្ឋាភិបាលនិងគោលដៅនិងទស្សនវិស័យដល់ឆ្នាំ២០៣៥ក្នុងការគ្រប់គ្រងតំរង់ទិសការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ចក្នុងព្រំប្រទល់រដ្ឋបាលរាជធានីខេត្តនិងតំបន់ទីប្រជុំជនពាក់ព័ន្ធទាំងឡាយនៅជាប់ជុំវិញឆ្លើយតបបាននឹងកំណើននៃការវិនិយោគឯកជននិងចំនួនប្រជាជនតាមរយៈការតម្រង់ទិសនិងជម្រុញការវិនិយោគសាធារណៈស្របតាមរបបសេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារសេរីនិងការអភិវឌ្ឍន៍តាមបែបប្រជាធិតេយ្យថ្នាក់ក្រោមជាតិ៕ 

សម្រាប់ទស្សនរបស់អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យមួយចំនួនបានពោលគឺវាមានភាពងាយស្រួលនៅពេលដែលវិនិយោគិនចង់ទិញដីអភិវឌ្ឍ នៅក្នុងទីក្រុងណាមួយអាចយកទៅប្រើប្រាស់អ្វីបាន ឬសាងសង់អគារបានកំពស់ប៉ុន្មានជាន់ជាដើម ហើយជាការល្អប្រសើរបំផុត និងអត្ថប្រយោជន៍ខ្ពស់សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ និងអ្នករកស៊ីខាងវិស័យចលនទ្រព្យ ប្រជាពលរដ្ឋធម្មតានិងរដ្ឋាភិបាល ជាពិសេសអាចគ្រប់គ្រងទៅលើតាមតំបន់ដែលរដ្ឋាភិបាលបានដាក់យុទ្ធសាស្ត្រក្នុងរៀបចំក្រុងនិងមានភាពងាយស្រួលក្នុងការរៀបចំហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធផងដែរ។

*តំបន់ដែលស្ថិតនៅក្នុងប្លង់គោលនាពេលបច្ចុប្បន្ន

    ដោយគ្រប់តំបន់នៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ គឺសុទ្ធសឹងតែជាតំបន់សំខាន់ហើយដោយមិនអាចរំលងមួយណាឡើយ ប៉ុន្តែការអភិវឌ្ឍគឺទៅតាមតំបន់ ភូមិសាស្រ្ត និងស្ថានភាពជាក់ស្ដែងនៃតំបន់ទាំងនោះ។ ជាក់ស្ដែង ឯកសារបានបញ្ជាក់ខណ្ឌចាស់ទាំងបួនរបស់រាជធានីភ្នំពេញ រួមមាន ខណ្ឌចំការមន ខណ្ឌ៧ មករា ខណ្ឌដូនពេញ និងខណ្ឌទួលគោក គឺទទួលបានការអភិវឌ្ឍតាំងពីសម័យមុនមកម្លេះ រួមទាំងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ សេចក្ដីអនុញ្ញាតលើការសាងសង់ ក៏បានបែងចែកជាតំបន់ជាប្រភេទតំបន់លំនៅឋាន និងពាណិជ្ជកម្ម ដោយមានមូលហេតុ ទីតាំងទាំងនេះជាទីប្រជុំជនស្ថិតនៅក្នុងកណ្ដាលរាជធានីភ្នំពេញ ងាយស្រួលក្នុងការធ្វើដំណើរនិងព័ទ្ធទៅដោយកន្លែងសំខាន់ៗជាច្រើន។ ព្រោះតែលំនាំនេះហើយ ទើបវិនិយោគិនជាច្រើនបានបោះទីតាំងរបស់គម្រោងខ្លួននៅក្នុងតំបន់ទាំងនោះ ដែលបាននាំឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យមិនថាដីធ្លី ផ្ទះ អាផាតមិន ខុនដូ និងអចលនទ្រព្យប្រភេទផ្សេងទៀតនៅតំបន់ចាស់ទាំងនេះមានតម្លៃជាមធ្យមខ្ពស់ជាងគេក្នុងចំណោមខណ្ឌទាំង១៤។ 

តំណក្រោយមក យើងសង្កេតឃើញថាមានខណ្ឌ សែនសុខ ក៏បានអនុវត្តតាមគោលការណ៍របស់ប្លង់មេផងដែរ។ នាពេលថ្មីៗនេះ ខណ្ឌសែនសុខនៃទីក្រុងភ្នំពេញកំពុងក្លាយជាតំបន់អភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានដ៏ល្អមួយជាបណ្តើរៗ ហើយការផ្គត់ផ្គង់របស់វានឹងមានច្រើនជាង ២០% នៃការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៃទីក្រុងភ្នំពេញនៅឆ្នាំ ២០២១ ក្នុងការកើនឡើងនៃតំបន់លំនៅដ្ឋាន។ ដែលសកម្មភាពនេះនឹងធ្វើឱ្យសកម្មភាពពាណិជ្ជកម្មនៅក្នុងតំបន់មានភាពមមាញឹក ហើយនឹងធ្វើឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងខ្ពស់សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ និងម្ចាស់ផ្ទាល់។ យោងតាមទិន្នន័យពីក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យក្នុងខណ្ឌសែនសុខ តម្លៃដីក្នុងខណ្ឌមានចាប់ពី ១៥០ ដុល្លារទៅ ៤០០០ ដុល្លារអាមេរិកក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ហើយតម្លៃប្រែប្រួលអាស្រ័យលើទីតាំងជាក់ស្ដែង។ ជាការពិត ទីផ្សារលក់រាយក្នុងតំបន់កំពុងកើនឡើងពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដែលអាចប្រែក្លាយតំបន់នេះទៅជាមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មដ៏មានសក្តានុពលផងដែរ។

សម្រាប់ពេលក្រោយៗមក ការអភិវឌ្ឍនៅខណ្ឌជ្រោយចង្វារ កំពុងតែបោះជំហ៊ានយ៉ាងលឿន និងដើរស្របតាមគម្រោងប្លង់មេរបស់រដ្ឋបាលរាជធានីភ្នំពេញ ដែលជម្រុញឱ្យខណ្ឌជ្រោយចង្វារនេះ ក្លាយទៅជាតំបន់លំនៅដ្ឋានកម្រិតជាន់ខ្ពស់ លំដាប់អភិជន ទំនើប ទាន់សម័យ ដែលមិនមានបណ្តុំរោងចក្រ សហគ្រាស ឬបណ្តុំឃ្លាំងនោះឡើយ។ បច្ចុប្បន្នបន្ទាប់ពីក្រុងភ្នំពេញ ដែលជាទីក្រុងចាស់ ខណ្ឌជ្រោយចង្វារនេះហើយដែលជាតំបន់ ដែលមានសក្ដានុពល និងកំពុងទាក់ទាញការវិនិយោគច្រើន ជាក់ស្ដែងពេលនេះគឺមានគម្រោងសាងសង់ទីក្រុងរណបមួយចំនួនរួចទៅហើយ ដូចជាគម្រោងទីក្រុងរណបរបស់ក្រុមហ៊ុន OCIC និងទីក្រុងរណបរបស់ទីក្រុងលី យ៉ុងផាត់ រួមជាមួយនឹងភាពល្អប្រសើរដែលផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុង ក៏ស្ថិតនៅក្នុងខណ្ឌជ្រោយចង្វារផងដែរ។ តំបន់ជ្រោយចង្វារត្រូវបានចាត់់ចូលជាតំបន់លំនៅដ្ឋាន នៅក្នុងផែនការអភិវឌ្ឍន៍ក្រុងភ្នំពេញឆ្នាំ២០១៥ ២០៣០ ដែលបានអនុម័តកាលពីឆ្នាំ២០១៥ដោយប្រមុខរដ្ឋាភិបាល។ក្រឡេកមកមើលខាងខណ្ឌដង្កោវិញ រាជរដ្ឋាភិបាល បានសម្រេចកាត់តំបន់មួយចំនួននៃក្រុងតាខ្មៅ ខេត្តកណ្តាល ទំហំ ៣០២ហិកតា មកជាចំណុះរបស់រដ្ឋបាលរាជធានីភ្នំពេញ ដើម្បីដោះស្រាយ និងសម្រួលដល់ការអនុវត្តប្លង់មេសម្រា់អភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងរណបបឹងទំពុន និងបឹងជើងឯក ក៏ដូចជាសម្រួលដល់ការគ្រប់គ្រងរដ្ឋបាល និងការផ្តល់សេវាសាធារណៈ។ 

*តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ

    យើងសង្កេតថា ដោយសារតែមានការរៀបចំគម្រោងប្លង់មេបានរៀបរយ ដូច្នេះហើយសាងសង់គម្រោងលំនៅឋាន ខុនដូ ក៏មានភាពងាយស្រួលក្នុងការប៉ាន់ស្មានមិនឲ្យខុសពីគោលការណ៍។ ខណ្ឌចំការមន,បឹងកេងកង និងខណ្ឌដូនពេញដែលជាខណ្ឌកំពូលៗរបស់រាជធានីភ្នំពេញ មានគម្រោងល្បីៗនៅទីនោះ ដូចជា Prince  Hapiness Plaza,  Wonder Mesong ,Prince Huan Yu  Center, គម្រោងប្រណីតៗផ្សេងទៀតដែលមានតម្លៃជាមធ្យម ២៦០០ដុល្លារទៅ៣៥០០ ដុល្លារ។ ចំណែកឯទីតាំងតូចតែខ្លឹមរបស់ភ្នំពេញ ខណ្ឌ៧មករានោះវិញ ក៏ពោរពេញទៅដោយគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ ជាពិសេសគម្រោង អូឡាំព្យា ស៊ីធី ដែលមិនត្រឹមតែមានជាប្រភេទលំនៅដ្ឋាននោះទេ គម្រោងបានសាងសង់ផ្សារទំនើបនៅក្នុងសហគមន៍តែម្ដង ដែលងាយស្រួលក្នុងការទិញឥវ៉ាន់ និងសម្លៀកបំពាក់ បន្ថែមពីនោះគម្រោងក៏បានរៀបចំជាប្រភេទផ្ទះអាជីវកម្ម និង ហ្វាយណាន់សល ស្ទ្រីត ដែលងាយស្រួលក្នងការប្រកបអាជីវកម្ម។ ក្រៅពីសហគមន៍ខ្នាតអន្តរជាតិខាងលើ នៅមានគម្រោងខុនដូផ្សេងៗ រួមមាន Sky Villa , Baoli Mansion, Dingli Building , CEO KT Pacific, and also Sky Land ក្នុងតម្លៃជាមធ្យមពី ២០០០ ដុល្លារទៅ ៣៥០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េផងដែរ។ ងាកមកដល់ខណ្ឌដែលកំពុងមានការអភិវឌ្ឍដូចជា ខណ្ឌជ្រោយចង្វារវិញ នាពេលបច្ចុប្បន្ន មានគម្រោងបានសាងសង់ហើយ និងកំពុងសាងសង់ដូចជា គម្រោង Morgan EnMaison, The Peninsula, Wealth Mansion, La Vista One,Morgan Park Villa ជាដើម ដែលសុទ្ធសឹងតែជាគម្រោងជាប់មាត់ទន្លេ ជាប់ទីតាំងធម្មជាតិក្នុងតម្លៃចាប់ពី ២,១០០ ទៅដល់ ៣៥០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ(គិតជាមធ្យម)។ 

    ដោយសារតែការរីកចម្រើនជាលំដាប់របស់ប្រទេសកម្ពុជា រួមផ្សំនឹងការរៀបចំប្លង់មេ ក្នុងការធ្វើជាឯកសារដល់វិនិយោគិនទាំងអស់ ផែនការមេក៏បានគ្របដណ្តប់លើតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យមួយភាគធំផងដែរ។ ផែនការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងត្រូវបានចេញ ហើយគម្រោងធំៗចាប់ផ្តើមសាងសង់។ នៅពេលដែលផែនការភាគច្រើនត្រូវបានអនុវត្ត តម្លៃលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងតំបន់នេះនឹងត្រូវបានកើនឡើងដោយឯកឯង។ បន្ថែមពីនេះទៅទៀត អ្នកចំណូលថ្មីក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ មិនថាសម្រាប់ធ្វើអាជីវកម្មដោយខ្លួនឯង ឬវិនិយោគនោះទេ គួរពិនិត្យផែនការមេឲ្យបានល្អិតល្អន់ ដើម្បីបន្ថែមសក្ដានុពលលើការវិនិយោគរបស់លោកអ្នក។  ហើយលោកអ្នកក៏មិនសូវមានភាពលំបាកក្នុងទិញដី សម្រាប់សាងសង់ ឬសាងសង់ទៅហើយមិនត្រូវនឹងគោលការណ៍ច្បាប់ដែលបានចែង ស្ថានភាពនេះគឺជួយសម្រួលទាំងពេលវេលាបានច្រើនតែម្ដង។ កាន់តែងាយស្រួលនោះ លោកអ្នកអាចទំនាក់ទំនងមកខាងក្រុមហ៊ុនខមភើស រៀលអ៊ីស្ទេតក្នុងការពិភាក្សាអំពីការវិនិយោគអចលនទ្រព្យរបស់លោកអ្នកតាមរយៈលេខ +855-81355414，+855-17656857។