​​ក្នុងអំឡុងពេលមានជំងឺរាតត្បាត ការអភិវឌ្ឍនៅតំបន់ជ្រោយចង្វារមានលក្ខណៈយ៉ាងណាហើយ?

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ប្រទេសកម្ពុជាបានក្លាយជាទិសដៅសំខាន់សម្រាប់វិនិយោគអចលនទ្រព្យ ដោយសារគុណសម្បត្តិមានដូចជាតម្លៃផ្ទះទាប ថ្លៃបង់ពន្ធទាប អាចទិញដោយគ្មានដែនកំណត់ ទទួលបានសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យជាអចិន្ត្រៃយ៍ និងអាចទិញបានដោយប្រើលុយដុល្លារអាមេរិក។ ជាការពិតណាស់តំបន់ដែលកំពុងរីកចម្រើនសំខាន់ៗនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ គឺជាជម្រើសដំបូងសម្រាប់ការវិនិយោគ។ ក្នុងចំណោមនោះ ខណ្ឌជ្រោយចង្វារ ត្រូវបានគេប្រដូចទៅនឹងរឿងព្រេងនិទានឈ្មោះ "Lujiazui"  ដែលបានបង្ហាញពីភាពល្បីល្បាញ និងស្ថានភាពឧស្សាហកម្មមិនធ្លាប់មានពីមុនមក។

បន្ទាប់ពីមានវត្តមានជំងឺរាតត្បាតនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាក៏មានការផ្លាស់ប្តូរច្រើន។ គម្រោងមួយចំនួនបានបញ្ឈប់ដំណើរការរបស់ពួកគេដោយផ្ទាល់ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ខ្លះបានលក់គម្រោងរបស់ពួកគេឲ្យទៅអ្នកផ្សេង ហើយក៏មានគម្រោងខ្លះនៅតែបន្ត និងជម្រុញឱ្យគម្រោងដំណើរការតាមប្រក្រតី។ ដោយជាតំបន់អភិវឌ្ឍន៍ដ៏ពេញនិយមក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ តើការអភិវឌ្ឍពិតប្រាកដរបស់តំបន់ជ្រោយចង្វារ ក្រោយមានជំងឺកូវីដ១៩ មានសភាពយ៉ាងណា? តើតំបន់នេះនៅតែសាកសមនឹងឈ្មោះ "Lujiazui" បន្ទាប់ទេ? ខមភើសសូមបង្ហាញចំណុចខាងក្រោម ដើម្បីឲ្យអ្នកអានកាន់តែយល់ច្បាស់ពីស្ថានភាពអភិវឌ្ឍន៍ជាក់ស្តែងនៅខណ្ឌជ្រោយចង្វារ។

(សណ្ឋាគារសុខា ជ្រោយចង្វារ)

អតីតកាល៖ គ្រាន់តែជាកោះមួយដែលស្ងប់ស្ងាត់ និងដាច់ស្រយាលពីគេ

មុននឹងយល់ដឹងពីស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នរបស់ជ្រោយចង្វាសូមពិនិត្យមើលថាជ្រោយចង្វារមានលក្ខណៈបែបណាមុនពេលមានការអភិវឌ្ឍ។

មានទីតាំងស្ថិតនៅភាគឦសាននៃរាជធានីភ្នំពេញ ខណ្ឌជ្រោយចង្វារ ឬហៅម្យ៉ាងទៀតថា កោះទា ព្រោះរូបរាងទាំងមូល បើយើងមើលពីទៅលើទៅគឺដូចជារូបរាងរបស់សត្វទាអញ្ចឹងនៅត្រង់ចំណុចប្រសព្វនៃទន្លេមេគង្គនិងទន្លេសាបតំបន់សំខាន់មួយផ្នែករបស់រាជធានីភ្នំពេញ។មុនពេលដែលតំបន់នេះត្រូវបានបង្កើតឡើងជ្រោយចង្វារគ្រាន់តែជាតំបន់សម្បូរទៅដោយទឹកនិងភក់ជ្រាំ។សូម្បីតែប៉ុន្មានឆ្នាំមុនក៏ដោយជ្រោយចង្វារមិនសូវទទួលបានការអភិវឌ្ឍទេដោយសារតែនៅឆ្ងាយចរាចរណ៍ក៏មានការកកស្ទះ ធ្វើឲ្យសល់ដីទំនេរច្រើន។

(ជ្រោយចង្វារ ថ្មីៗនេះ រូបភាពដោយ ខមភើស)

 ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ខណ្ឌជ្រោយចង្វារស្ថិតនៅតំបន់ដីសណ្តដែលបង្កើតឡើងដោយចំណុចប្រសព្វនៃទន្លេមេគង្គ ទន្លេសាប និងទន្លេបាសាក់បានបង្កើតឲ្យមានគុណសម្បត្តិភូមិសាស្ត្រល្អជាមួយច្រាំងទន្លេវែងសម្បូរទៅដោយធនធានអេកូឡូស៊ីក្នុងជលសា។ចក្ខុវិស័យរបស់អ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានបង្ហើបថាទោះបីជាកោះទាធម្មតាមួយក៏ដោយក៏អាចមានលទ្ធភាពប្រែខ្លួនទៅជាសត្វហង្សបានដែរ។

ពេលអនាគត៖ ជាតំបន់អភិជនលំដាប់ខ្ពស់ថ្មី

ចាប់ពីឆ្នាំ២០១៥មកខណ្ឌជ្រោយចង្វារបានផ្លាស់ប្ដូរមុខមាត់របស់ខ្លួនក្នុងការទាក់ទាញគម្រោងអភិវឌ្ឍធំៗជាមួយស្ថានភាពកាន់តែប្រសើរ។

នៅចុងឆ្នាំ ២០១៥ រដ្ឋាភិបាលកម្ពុជាបានពិនិត្យ និងអនុម័ត "ផែនការមេរាជធានីភ្នំពេញឆ្នាំ ២០៣៥" ដែលបញ្ជាក់ពីគោលដៅអភិវឌ្ឍន៍រយៈពេលវែង និងទំហំទាំងមូលនៃរាជធានីភ្នំពេញ ហើយបានដាក់ពង្រាយប្រព័ន្ធដឹកជញ្ជូន និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធយ៉ាងទូលំទូលាយ។ ក្នុងចំណោមនោះ ផែនការសម្រាប់ខណ្ឌជ្រោយចង្វារ គឺ "អភិវឌ្ឍខណ្ឌជ្រោយចង្វារ ទៅជាមជ្ឈមណ្ឌលដ៏សម្បូរបែបនៃរាជធានីភ្នំពេញក្នុងរយៈពេល ៥ ឆ្នាំ ជាតំបន់កម្រិតជាន់ខ្ពស់ លំដាប់អភិជន ទំនើប ទាន់សម័យ"។

(តំបន់ផ្ទះវីឡាបែបប្រពៃណីជ្រោយចង្វារ)

រដ្ឋាភិបាលមានចក្ខុវិស័យច្បាស់លាស់សម្រាប់តំបន់ជ្រោយចង្វា ហើយក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ក៏បានដើរតាមផ្លូវដើម្បីឈានទៅមុខយ៉ាងខ្លាំងក្លា។ ក្នុងចំណោមទីក្រុងទាំងនោះ មានទីក្រុងរណបចំនួនពីរ ក្នុងចំណោមទីក្រុងរណបទាំងប្រាំពីរ ដែលគ្រោងធ្វើនៅរាជធានីភ្នំពេញ មានទីតាំងនៅជ្រោយចង្វារ ដែលត្រូវបានអភិវឌ្ឍដោយក្រុមហ៊ុន Overseas Cambodian Investment Corporation (OCIC)។ ទីក្រុងរណបជ្រោយចង្វារ ទីក្រុងរណប លី យ៉ុងផាត់ អភិវឌ្ឍន៍ដោយក្រុមហ៊ុន លី យ៉ុងផាត់ គ្រុប (LYP Group) របស់កម្ពុជា។ 

(ទីក្រុងរណប OCIC)

ក្នុងនោះ ទីក្រុងរណបជ្រោយចង្វារ ចំណាយថវិកាអស់ ១.៦ ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក និងគ្របដណ្តប់លើផ្ទៃដីជាង ៣០០ ហិកតា គ្របដណ្តប់លើរោងចក្រថាមពល មជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្ម មជ្ឈមណ្ឌលតាំងពិព័រណ៍ កន្លែងលេងកីឡាផ្សេងៗ អគាររដ្ឋាភិបាល សាលារៀន និងក្លឹប និងកន្លែងបរិក្ខារផ្សេងៗទៀត ។ ចំណែកឯការវិនិយោគរបស់ទីក្រុងរណប លីយ៉ុងផាត់ មានតម្លៃប្រមាណ ១,៥ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក មានរួមទាំងអគារពាណិជ្ជកម្ម ទីលានវាយកូនហ្គោល សួនទឹក ទីលានកីឡាជាតិ សណ្ឋាគារលំដាប់ផ្កាយប្រាំ និងគម្រោងធំៗផ្សេងទៀត ដែលគ្របដណ្តប់លើផ្ទៃដី។ នៃ 550 ហិកតានៃទីក្រុងមិត្តភាពកម្ពុជា-ចិន "Chinatown" គម្រោងនេះក៏មានទីតាំងនៅទីក្រុងរណបផងដែរ ដោយពេលបច្ចុប្បន្ននេះ គម្រោងត្រូវបានសាងសង់រួចរាល់ជាស្ថាពរហើយ ។

(សួនទឹកជ្រោយចង្វារ)

ក្រៅពីការសាងសង់ទីក្រុងរណបធំៗទាំងពីរនេះ ក៏មានស្ថាប័នសាងសង់ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលរដ្ឋាភិបាលគ្រោងទុកជាច្រើននៅជ្រោយចង្វារ ដូចជាពហុកីឡដ្ឋានជាតិមរតកតេជោ ដែលនឹងធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះកីឡាអាស៊ីអាគ្នេយ៍ឆ្នាំ ២០២៣ និងមជ្ឈមណ្ឌលពិព័រណ៍ និងពាណិជ្ជកម្មអន្តរជាតិជ្រោយចង្វារជាដើម លើសពីនេះ ក៏មានកន្លែងសំខាន់ផ្សេងៗទៀតដូចជា សួនសត្វសាហ្វារី សួនកម្សាន្តដាយណូស័រ ផ្សារទំនើបឡាក់គីធំជាងគេនៅភ្នំពេញ សណ្ឋាគារសុខា ផ្សារទំនើបម៉ាក្រូ សាកលវិទ្យាល័យន័រតុន សាកលវិទ្យាល័យបច្ចេកវិទ្យាកម្ពុជា-ចិន សាលាអន្តរជាតិអាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិក ហ្វ្រេដហ្វត និងមន្ទីរពេទ្យជប៉ុនសាន់រ៉ាយស៍។#

(ពហុកីឡដ្ឋានមរតកតេជោ)

លើសពីនេះ គម្រោងស្ពានមិត្តភាពកម្ពុជា-កូរ៉េ ក៏ត្រូវបានអនុម័តនាពេលថ្មីៗនេះ។ ក្រោយពេលសាងសង់រួច នឹងមានការតភ្ជាប់ពីផ្សាររាត្រីភ្នំពេញ-ជ្រោយចង្វារ-អរិយក្សត្រ យ៉ាងឆាប់រហ័ស។ កាន់តែពិសេសទៅទៀត ផ្សារទំនើបម៉ាក្រូទីពីរ នៅភ្នំពេញបានរើសតំបន់ជ្រោយចង្វារជាទីតាំងបន្ទាប់របស់ខ្លួន។ ខ្សែរថភ្លើង monorail ទីមួយរបស់រាជធានីភ្នំពេញ នឹងត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការនៅក្នុងខណ្ឌជ្រោយចង្វារ ដែលតភ្ជាប់ដោយផ្ទាល់ទៅអាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិភ្នំពេញ។ រីឯផ្សារទំនើប អ៊ីអនទីបួន ក៏នឹងបង្ហាញវត្តមាននៅក្នុងតំបន់នេះផងដែរ។ ដោយមាន ការដឹកជញ្ជូន ពាណិជ្ជកម្ម រដ្ឋបាល សាលារៀន មន្ទីរពេទ្យ កន្លែងលម្ហែ និងការរៀបចំផែនការស្តង់ដារខ្ពស់ជាច្រើន ជាមួយនឹងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជាបន្តបន្ទាប់ នឹងមិនមានអ្វីប្លែកនោះទេ ដែលជ្រោយចង្វារបានទាក់ទាញប្រជាជនដែលមានចំណូលមធ្យម និងខ្ពស់ជាច្រើននៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាឱ្យមកតាំងទីលំនៅ និងក្លាយជាតំបន់ដែលកំពុងរីកចម្រើនជាលំដាប់។

(រូបភាព ស្ពានជ្រោយចង្វារថ្មី)

 នាពេលបច្ចុប្បន្ន៖ មានស្ថិរភាព និងសន្តិភាពដើម្បីពន្លឿនការផ្លាស់ប្តូរ

តាមការគ្រោងទុក ខណ្ឌជ្រោយចង្វារអនាគត ពិតជាដូចសត្វហង្សដែលនឹងហើរខ្ពស់ប៉ុន្តែសម្រាប់ស្ថានភាថាតើការអភិវឌ្ឍន៍ខណ្ឌជ្រោយចង្វារក្នុងពេលមានរោគរាតត្បាតនៅតែអភិវឌ្ឍដូចការគ្រោងទុក ហើយស្ថានភាពជាក់ស្តែងយ៉ាងណានោះ ខមភើសនឹងជ្រើសរើសសម្រាប់គម្រោងលំនៅឋានខាងក្រោមនេះ ដើម្បីវិភាគទិដ្ឋភាពជាក់ស្ដែង។

ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ៖ រីកចម្រើនឥតឈប់ឈរ

បើនិយាយពីមធ្យោបាយធ្វើដំណើរវិញ ចរាចរណ៍ទៅតំបន់ជ្រោយចង្វារមានភាពរលូននាពេលបច្ចុប្បន្ន។ ដោយយើងកំពុងមានស្ពានបីរួចជាស្រាប់ រួមមានស្ពានមិត្តភាពកម្ពុជា-ចិន ដែលមានស្រាប់ ស្ពានមិត្តភាពកម្ពុជា-ជប៉ុន ស្ពានជ្រោយចង្វារ និងស្ពានលីយ៉ុងផាត់ តភ្ជាប់ជ្រោយចង្វា និងរាជធានីភ្នំពេញ។ ដូចគ្នាដែរ ការធ្វើដំណើរប្រចាំថ្ងៃអាចជិះសាឡាងជំនួសវិញ។ ឡាន ម៉ូតូ កង់ អាចឆ្លងទន្លេបានតាមទូក ប្រហែល ២ ដុល្លារ ក្នុងមួយលើក អាចទៅដល់បានលឿនជាង។ ជាមួយគ្នានេះ ស្ពានជ្រោយចង្វារថ្មី ដែលតភ្ជាប់ទៅផ្លូវជាតិលេខ៥ កំពុងដំណើរការសាងសង់ ហើយស្ពានមិត្តភាពកម្ពុជា-កូរ៉េ ហៀបនឹងចាប់ផ្តើមដំណើរការ។ ក្រោយបញ្ចប់ការធ្វើចរាចរណ៍នឹងកាន់តែមានភាពងាយស្រួល។

(គម្រោងស្ពានមិត្តភាពកម្ពុជា-កូរ៉េ)

ចំពោះហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធផ្សេងទៀត ពហុកីឡដ្ឋានជាតិត្រូវបានសាងសង់រួចរាល់ មជ្ឈមណ្ឌលសន្និបាត និងពិព័រណ៍ សួនសត្វសាហ្វារី សួនទឹក និងទីលានវាយកូនហ្គោល ក៏ត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការជាផ្លូវការ ហើយអគារសិក្សាថ្មីរបស់សាកលវិទ្យាល័យន័រតុនត្រូវបានដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់។ អគារនាយកដ្ឋានពន្ធដារថ្មី ក៏កំពុងសាងសង់ដែរ ហើយរោងចក្រផ្គត់ផ្គង់ទឹកបាក់ខែងត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងសាងសង់រួចនៅឆ្នាំ ២០២៣។

 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ៖ តម្លៃផ្ទះមានស្ថិរភាព

ដោយសារហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធគាំទ្រសំខាន់នៃតំបន់ជ្រោយចង្វារត្រូវបានអនុវត្តន៍ជាបណ្តើរៗ ទោះបីជាក្នុងអំឡុងពេលមានការរីករាលដាលក៏ដោយ ក៏ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងតំបន់នៅតែរក្សាបាននូវសន្ទុះនៃការអភិវឌ្ឍន៍ដ៏ល្អ។

នៅចុងឆ្នាំ ២០២១ លោក ម៉ែន វិជ្ជាកា នាយកសាខាក្រុមហ៊ុន Century 21 Zillion Holding បានឲ្យដឹងថា តម្លៃដីនៅក្នុងខណ្ឌជ្រោយចង្វារ បានបន្តកើនឡើងក្នុងអំឡុងពេលមានជំងឺរីករាលដាល។ 

(តម្លៃដីថ្មីចុងក្រោយនៅជ្រោយចង្វារ)

សូមក្រឡេកមើលគម្រោងលំនៅឋានថ្មីៗ មួយចំនួននៅក្នុងតំបន់នេះ ដែលភាគច្រើនជាផ្ទះល្វែង វីឡា និងខុនដូ ហើយភាគច្រើនគឺយើងផ្តោតលើលំនៅឋានដែលមានស្រាប់។ ក្នុងចំណោមគម្រោងទាំងអស់ តម្លៃជាមធ្យមនៃខុនដូ គឺប្រហែល ២,០៤៩ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ហើយតម្លៃជាមធ្យមនៃផ្ទះថ្មីក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញអំឡុងពេលមានជំងឺកូវីដ១៩ ត្រូវបានរក្សាជាមូលដ្ឋាន គឺប្រហែល ១៩៥០ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។

(ផែនទីចែកចាយថ្មីនៃគម្រោងថ្មី)

( តម្លៃលក់គម្រោងថ្មី)

យោងតាមទិន្នន័យជួលរបស់វេបសាយ ខមភើស រៀលអ៊ីស្ទេត តម្លៃជាមធ្យមនៃអាផាតមិននៅតំបន់ជ្រោយចង្វារបានឡើងដល់ ១២០០ ដុល្លារ/ខែ ហើយតម្លៃជួលក៏ខ្ពស់ជាងតំបន់ផ្សេងទៀតខ្លាំងដែរ មូលហេតុចម្បងនោះគឺថា អាផាតមិនជួលភាគច្រើននៅជ្រោយចង្វារ គឺជាអាផាតមិន/ខុនដូលំដាប់ខ្ពស់ ពិតណាស់ក៏មានតម្លៃជួលទាបដែរគឺប្រហែល ៣០០ ដុល្លារ ប៉ុន្តែក្នុងផ្ទះមិនមានគ្រឿងបរិក្ខារពេញលេញទេ ដូចជាទូទឹកកក ម៉ាស៊ីនបោកគក់ជាដើមត្រូវទិញដោយខ្លួនឯង។

(ទិន្នន័យតម្លៃជួលនៅភ្នំពេញ)

វិនិច្ឆ័យតាមទិន្នន័យតម្លៃផ្ទះ និងតម្លៃជួល ជំងឺកូវីដ១៩ មិនទាន់មានផលប៉ះពាល់ខ្លាំងដល់ទីផ្សារលំនៅឋានថ្មី និងទីផ្សារជួលក្នុងតំបន់ជ្រោយចង្វារទេ ហើយនៅតែរក្សាបាននូវការអភិវឌ្ឍន៍ខ្ពស់ ដែលបង្ហាញពីភាពខ្លាំងរបស់ខ្លួន។

ជារួម ជំងឺកូវីដ១៩ ក៏បានជះផលប៉ះពាល់តិចតួចដល់ការអភិវឌ្ឍន៍តំបន់ជ្រោយចង្វារ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងគម្រោងអភិវឌ្ឍផ្សេងៗនៅតែមានដំណើរការសាងសង់ដូចការគ្រោងទុក។ មិនមានការប្រែប្រួលខ្លាំងនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងមិនមានការកាត់បន្ថយតម្លៃដែរ។ ឈ្មោះជាតំបន់ "Lujiazui" បន្ទាប់ យើងជឿថា តំបន់ផ្សេងគ្នាមានកម្រិតអភិវឌ្ឍន៍ និងលក្ខខណ្ឌទីផ្សារផ្សេងគ្នា។ ហើយតំបន់ជ្រោយចង្វារ នឹងមិនក្លាយជាតំបន់ជំនួសសម្រាប់តំបន់ណាមួយឡើយ។ ហើយវិនិយោគិននឹងពិតជាពេញចិត្តតំបន់ជ្រោយចង្វារ ក៏ដូចជាចង់បានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ពិសេសរបស់តំបន់នេះផងដែរ។

គួរជម្រាបផងដែរថា មិនមានគម្រោងសាងសង់រោងចក្រ ឬឃ្លាំងនៅតំបន់ជ្រោយចង្វារនោះទេ។ វាជាតំបន់លំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់សុទ្ធសាធ។ អាចបែងចែកជាក្បាល ក និងខ្លួន។ មានគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើននៅក្នុងផ្នែកទាំងបី សាកសមសម្រាប់ទាំងការរស់នៅ និងការវិនិយោគ។ របៀបជ្រើសរើស Compass នឹងបន្តធ្វើការវិភាគដ៏ទូលំទូលាយសម្រាប់អ្នកអាននៅក្នុង "Compass Real Estate View"។