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金边房地产:柬埔寨的固定资本

2019-05-10
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摘要:2010年,柬埔寨通过了“外国所有权财产法”; 这允许外国人购买公寓楼底层以上70%的单位。


柬埔寨是东南亚少数几个让外国人更容易购买房产的国家之一。 2010年,柬埔寨通过了“外国所有权财产法”; 这允许外国人购买公寓楼底层以上70%的单位。

一夜之间,这个国家成了外国人投资亚洲房产最容易的地方之一。这很快引起了国际房地产开发商的注意,他们开始针对海外买家推出大型项目。这些买家大部分是中国人,希望房地产多样化,但也有不少来自新加坡和香港的买家,使柬埔寨房地产价格因此居高不下。

这些投资者中的许多人在第一批高端项目中购买了期房,承诺“保证收益率”。 (通常这种担保只会使买方支付的价格膨胀。)

现在有迹象显示供过于求。即便是最随意的观察者也不禁想起那句老话,“太多,太快”,因为他们经常在报纸上看到某一个停工的项目,和他们晚上开车经过时常会看到一栋栋没有灯光的新公寓(闲置)。

虽然买家想采取更简单的方法解决问题,但最终还是使用计划外的高风险办法。但一些精明的外籍人士已经找到了通过在特定地点翻新和出售旧公寓来加倍资金回笼的方法。

在了解了在哪些街区如何购买,以及如何翻新这些房产后,您还可能可以获得有非常有吸引力的总计超过15%的租金回报。

Wade Olson已经在金边投资了四年多。他说:“我看到金边一些更独特,更古老的建筑成本较低,进入购买现有公寓并将其改造成西方标准更具潜力。”

“我的第一笔投资是在金边市中心的一套两居室公寓,距离热门的河畔旅游区仅数百米。我以98,980美元的价格购买了它,然后花了大约2万美元来修理它,重新装修,并把它布置更吸引西方人。”

韦德说:“虽然我收到了超过148,470美元的租金,但我依旧决定把它放在租赁市场,供游客和外国人寻找一到三个月的短租。”。

韦德继续购买和翻新另外四套公寓。他已经以优惠的价格出售了其中两套住房,其余的租金平均收益率为10%至20%。

 “我所有的房产购买和装修投资都是能够得到回报的。”

如果你想在金边投资一个建筑,那么最好的社区是中央商务区(CBD)或河滨。两者都位于市中心的Daun Penh区及其周围,该地区拥有大量旧房供应,价格很便宜。

CBD是大型企业最热门的地方,也是这座城市最高的商业办公楼,包括39层的Vattanac塔楼和32层的加拿大塔楼。这些都是越来越多的本地和国际公司的所在地。这区域使得前台实习的工作非常适合针对这些公司的外籍专业人士的。

Riverside是游览金边的游客的中心,因为它靠近皇宫和Wat Phnom寺庙等地标,以及法国殖民时期的标志性建筑,如中央市场

柬埔寨的外国游客人数已从2006年的170万增加到2016年的500多万,酒店入住率徘徊在70%左右(据旅游部的数据)。因此,您可以看到在这些受欢迎的中心区域迎合短期租赁的好处。

在寻找房子时,你发现可以买一套两居室的联排别墅公寓,距离Riverside仅一箭之遥需要翻新,价格为69,128美元。它有一个浴室,一个阳台和一个夹层。在附近找到了一个类似的房子,已经彻底以西方标准的装修过,售价高达224,533美元。

还能发现一个类似的公寓出租,每月595美元(长租)。Airbnb在同一社区内列出同属类型的房源,每晚$ 69。入住率为50%,这样的房产每月可以产生1,035美元。

对于固定资产,可以投资于2010年之前建造的房产,因此可以寻找购买具有“软”目标的东西(其占柬埔寨大多数房产)。但需要建立一个结构合理的本地公司来购买房产。这样做比较简单。它允许您拥有49%的公司股份,其余分为三个柬埔寨候选人。为确保您保留对董事会的控制权,这些股票具有不同的投票权,使您成为唯一的决策者。此外,可以与您名下的财产所有权融资的当地银行安排租赁协议,并且只能作为所有者向您发放。

在柬埔寨寻找低成本劳工很容易,但众所周知,该国在包括建筑在内的许多部门都存在技工短缺的问题。能够达到这些项目改造所需西方标准的技术熟练的工人很难找到。

所以像韦德这样的外籍人士经常得亲自动手进行装修工作。

许多海外房地产经纪人从中获益的一个好的诀窍就是增加更多空间。这对于天花板高的房产最为有效,其中增加额外的存储空间甚至是分层的卧室可以显著提高房产的售价。

在金边找到一个物超所值的翻新房产,就是尽可能广泛地找到有兴趣的卖家。您应该可以使用找到信息来源来发现市场上最优惠的价格。检查在线房产列表是了解商品概况的好方法,但更重要的是建立一个可靠的联系人和代理商网络谁可以为您提供合适的潜在客户,比如指南针找房平台。许多卖家使用多个代理商在金边找到买家,你应该采用相同的策略。

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