海外地产投资，须依靠本地刚需群体

美国调查公司Real Capital Analytics（RCA）调查一定金额以上房地产交易的数据中显示，中国在2018年的海外不动产投资达到230亿美元。胡润发布的《2018中国投资移民白皮书》也提到，中国高净值人群(总资产达到2900万人民币，约420万美元以上) 七成已有海外资产，并希望未来海外资产占总资产25%，但目前仅为11%，其中海外置业最受欢迎。不动产投资的利基，主要分为旅游、移民以及商业活动三大类，哪一类的投资风险最低也最具发展性呢？

海南三亚地区旅游投资盛行，但缺刚需支撑市场

我们先来看一下曾经旅游投资非常盛行之处“海南三亚地区”的发展历程。

首先，三亚由于得天独厚的气候和地理位置，每年春节海南省三亚市都会吸引大批游客，推高了三亚在春节前后的租房价格，再加上2010年国际旅游岛概念提出后，包括三亚在内的海南省受到房地产开发商追捧，加之旅游地产当前发展如火如荼，投资者对三亚更是倍加青睐。

虽然三亚租房市场非常火热，但没有带来房价的类似比例上涨, 2014年开年三亚楼市就遇冷，出现量价齐跌的状况。据搜房网资料监控中心数据显示：2014年1月的签约套数环比2013年12月下跌了24.82%，签约住宅均价环比则是下跌12.80%。当时三亚楼市面临着价格处于高位但基本不涨、供应量大但房屋空置率高等现状。由于三亚的旅游地产不存在刚性需求，新房的供给量又不断增加，导致后续市场支撑乏力。直到今年三亚市推出人才购房政策以减缓房市下滑趋势，三亚楼盘的询问度才又稍有起色。但如果你购买了三亚的新房，你的资金已经被套牢5-6年有余，目前能否顺利脱手尚不可知。

济州岛集中购房移民后遭抛售，房产的稳健发展靠刚需

另一个著名的投资移民案例是韩国的济洲岛。济州岛在1980～2000之间一直是韩国人的旅游圣地，进入2000年因全球经济危机导致济州岛经济衰退，当时的济州岛知事禹瑾敏为了引资提升经济，大举进入中国招商，配合2010年生效的“房地产投资移民制度”，只要在房地产上投资5亿韩元或50万美元以上，就能获得在韩国居住的F-2签证，再持有该房屋5年就能获得永久居住权，此举推升了中国人在当地置业的热潮，据官方数据显示，截至2016年已颁发的1101件F-2签证中，就有1084名为中国移民，占比高达89％。

这股海外置产热潮从2010年持续到2015年，期间成交量上涨数倍，2015年公寓成交均价更是同比上涨近5成。但好景不常，许多中国房产持有者在2015年拿到永久居住权后，纷纷抛售手中房产，加上济州岛政府限制外国人在济州设立旅游配套设施，可供外国人投资的休养设施减少，种种因素导致该地区投资热潮急速减退，抛售的房产无接手之人。因为济州岛对于韩国人来说只是个适合旅游的地区，并无刚性需求的支撑。可预期的，未来济州房价或出现滞涨，甚至大跌的局面。

由以上两个例子可以发现，一个地区的不动产要稳健的赢来主升段、副升段，依赖的还是当地刚性购房需求。巨石集团总经理邓镇岳建议选择一个商业活动旺盛，人口数量足够，GDP稳定增长，基础建设逐步完善的地区为目标，才能确保投资中长期的安全和获利性。

柬埔寨金边除了具备上述有利条件外，目前还独具全世界主要城市房价基期最低的优势，加上美元计价、中国支持、外资稳定移入等多重利好因素，推升金边成为东盟最具投资潜力的城市！