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城市人口数量隐含什么玄机,这10年中国房产投资圈秘不外宣的机密

2019-03-05
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摘要:房地产价格周期长期看人口、中期看土地、短期看金融,人口流入可增加房地产需求。

我们先来个段子暖暖身子。

一小伙去西安走亲戚,在火车站被警察拦住,警察问:“你是西安人吗?”

小伙:“不是,我来走亲戚的。”

警察:“带回派出所,符合亲友投靠落户条件。”

另外一小伙旅游,去西安火车站转车,又被警察拦住,警察问:“你什么学历?”

小伙:“本科。”

警察手一挥:“带回派出所,办学历落户,火车票钱报销。”

这还没完,一小伙在西安街上闲逛,又碰到了警察,警察问:“你是西安人吗?”

“好了别闹了,我是本地的。”

警察:“带回派出所,让外地的大学同学来派出所接你,然后同学落户。”

2017年,国内各大城市硝烟四起,一场城市间的“抢人大战”轰轰烈烈的拉开帷幕,到现在还未停歇,更加激烈。

据不完全统计,2017年来,全国各个主要城市都发布了人才吸引政策,总计已经有50多个城市发布了60多次的人才吸引政策。可以说是人口领域的“百团大战”了。

2017年初,时任武汉市委书记的陈一新发出“5年留下百万大学生”的豪言。

紧接着,成都一气儿推出“人才新政12条”。

长沙说:我们这大专能落户!

郑州、合肥说:我们这中专就能落户?

青岛说:我们这租房就能落户!

昆明说:来春城,先落户、再就业!

国内各大城市人口数量其实并不少,是什么原因大家要纷纷进行“抢人大战”呢?

事实上,这场“抢人大战”就是一场关于房价的大战。西安作为这次抢人大战中的参战城市之一,靠着抢人大战直接把自己送进了2018年全球房价指数第三名。

“抢人大战”和房价究竟是什么关系?

这里隐藏一个地产圈的人都知道的信息:房地产价格周期长期看人口、中期看土地、短期看金融,人口流入可增加房地产需求。我们通过几个城市几张图表看看人口增长和房价增长的关系。

杭州市

杭州市是浙江省省会,常住人口环比增速从2011年的0.38%不断增加,到17年人口增速已达3%。杭州市开放的人口政策,薪资收入(阿里巴巴做了很大贡献),以及之前相对较低的房价,使得其人口吸引力十分强大,属于长三角除上海外的第二城。

人才的大量涌入直接推动了杭州的房价。杭州房价除去在2012年有点波动外一路上涨,2017年环比增速已达26.86%。

深圳市

深圳作为国内改革的先锋,“北上广深”中的小鲜肉,其房价水平紧跟北京上海,17年达到55000元/平米大关,在2018年已经突破6万大关。

2015年1月,深圳出台进一步大幅放宽人才落户条件的政策,继续扩大户籍人口规模,使得深圳常住人口迅速增长。

相应的,深圳房价受到人口增长的大幅影响迅速上涨,2016年一年就环比涨幅60%,其后继续维持了上涨趋势。

西安市

西安作为我国西北中心城市,之前房价还属于不温不火,“抢人大战”后的爆发式人口增长,立竿见影般地带动了当地房价的上涨,当时西安一个月房价上涨11.2%。人口增长对房价的影响可见一斑。

长沙市

长沙市和西安市情况类似,人口一引入,房价立马涨。

但是上面的都是过去式了,现在国内房价上涨已经进入瓶颈,很多城市已经开始有下跌趋势,毕竟僧多粥少,竞争激烈了,吸引力就下降了,房价增长的效果也就不明显了。

那我们可以从上面看到什么玄机呢?

相信大家很容易看出结果,那就是人口涨,房价涨。但是现在的关键是谁知道哪里人口会一直涨呢?

人口的增长逻辑在于城市需要拥有强大的竞争力与发展潜力,能够快速的兴起,并拥有巨大的城市价值。

金边作为柬埔寨的首都,就拥有这个潜力。

历来首都的吸引力都是无可比拟的,韩国首尔人口1000万,拥有整个韩国20%的人口,日本首都东京更加可怕,整个东京都人口超过3700万人,占了日本总人口的30%。北京现在各种政策限制人口流入,依然有非常多的人想方设法去北京发展。

金边目前的人口密度每公里只有1800名居民,而越南首都胡志明市每公里有6000名居民,泰国曼谷则是7000人,仰光是8000人。这也说明金边的人口增长的空间非常大。

最近,柬埔寨土地管理和城市规划部的研究预估,到2030年,也就是10年后,金边人口将从现在的300万增长到700万-800万人口,保守估计,每年人口增长9.8%,整整持续十年。

同时,现在金边人口的70%为30岁以下人口,住房潜在需求非常可观。

金边现在核心位置房价在2000-3000美金/平米不等,是精装房。过去两年,金边的房价、地价飞涨,房价平均涨幅达到15%、土地价格增长达到了17%。房租年平均回报率7-10%。就在2018年,金边房产年度投资回报率全球第一,回报率高达30%。

房产投资这回事,其实有很多机会都摆在大家面前,能不能成功,唯一需要担心的是什么,就是你能否下定决心。

10年前有一部非常知名的电视剧《蜗居》,男女主角寻寻觅觅,在房价上涨中错过机会,后悔莫及。5年前的深圳,如果没有下定决心,房价就从2万到6万,从很难买到不可能买。

国内房价已经很难下手了,但是现在东南亚还是一个价值洼地,特别是柬埔寨金边。

柬埔寨买房还有下面的优势。

政局环境与中国的关系良好、是中国“一带一路”的重要战略中心。

金融政策宽松,高度自由化,银行私营化,外资银行众多,外汇无管制,美元计价资产。

房屋永久产权,外国人可购买柬埔寨二楼及以上公寓,享有房屋永久产权的房产证。

这样的机会已经不多,不可错过。

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