为什么一夜之间，千万买房大军全涌进柬埔寨金边？

如果你认为海外投资的中心还在欧美，认为柬埔寨还是“全世界最大的村寨”，那么，你将又一次被直觉所欺骗，是的，总免不了有人用90年代欧美国家对中国的看法去看待比我们更穷的国家。

首先在新兴市场国家当中，东亚和东南亚市场表现是最好的，新兴经济体占世界GDP增长的近三分之二，占过去15年新增消费的一半以上。然而，各个国家的经济表现差异很大。

其中有11个国家的表现在1996年至2016年的20年间实现了至少5％的实际年均人均国内生产总值增长率。这足以让一个阶层的收入提升 - 比美国人均GDP增长率高出3.5个百分点。

他们分别是是中国，香港，印度尼西亚，马来西亚，新加坡，韩国和泰国。而整个地区的经济一直由这7个经济体和另外四个表现优异国家所带领。他们的整体实力占新兴经济体GDP的47％。

续增长是充满挑战的，其中包括新加坡和韩国在内的一些长期表现优异者在过去几年的经济表现中出现了生产率下降。而柬埔寨和越南等近期表现依旧突出，在生产力，收入和需求方面存在进一步提升的空间。

上面的四个表现优异国家就是：柬埔寨、老挝、缅甸和越南。他们是最近表现最好的国家之一。

      也就是从长期和短期的发展表现来看，柬埔寨都是表现最好的。无怪乎美国总统都要拉拢。

      在2012年以前，中国少数富裕阶层都是把大量的海外房产集中在美国、澳洲、加拿大、英国、欧洲这些发达国家。然而近几年，越来越多的人开始转向东南亚一些国家。

      现在香港房价已经阴跌了10%，很多港资企业都把投资目光瞄准了东南亚。就整个东南亚而言，具有投资价值的国家并不多。

柬埔寨的穷是确定的，从市容看，柬埔寨的首都金边都像是中国的三四线城市，就更别谈除暹粒和西哈努克之外的其他城市了。

      金边的居民基本人手一台摩托车，流行的交通工具TUTU车就是由一辆摩托车和有两个轮子的车篷改装组成。但是，你想坐随便就要三四美金，和国内的出租车一个价。

      金边是世界上劳斯莱斯保有量最多的城市。2017年，全球共卖出了50辆劳斯莱斯幻影，其中17辆被卖到了金边。

      除了行，吃也是让人惊讶的地方：像中国过来的日常生活用品物价一般比国内要高三分一。没有工业的国家真可怕，一切都要靠进口，物价自然不低了。

当然，你也可以选择当地的小吃，去路边小摊吃的话一般吃个粥，炒饭之类的话价格不贵，但是卫生状况不敢恭维。最便宜的算是本地的水果了，上次花了1美金，买了将近10个芒果，又甜又好吃，撑得快走不动了。

在全球到处炒房后，随资金南下，用吴晓波在2018的跨年演讲，曾说过2句话：“买好资产，投穷国家，用人民币的泡沫淹没全世界”。

穷国很多，为什么独爱柬埔寨呢？

01

美金结算

     在柬埔寨，官方货币瑞尔就是在支付1美元以下时的通用货币，美元才是该国的主要使用的货币。在美元升值，人民币贬值的背景之下，这一点变得尤为重要，别说人民币会贬了，东南亚其他国家货币任凭谁也扛不住对美元的贬值。

     说实话，做海外投资，汇率是首要考虑因素。兑美元的汇率一旦下跌，很有可能将之前的楼市涨幅全部吃尽。比如泰国房产前几年就很火，可是泰铢兑美元的汇率自2018年也是一路下跌、如果房价涨幅跑不过泰铢兑美元的汇率跌幅的话，反而有可能亏本。

02

柬埔寨并非CRS成员国

      CRS简单说就是“金融账户涉税信息自动交换标准”，其主要交换的是纳税人在境外的一切金融账户信息，如：股票、基金、期货、债券、保险、股权等。而中国已经在9月开始了第一次的信息交换，预计在18年底完成所有用户的资产调查。这意味着很多高净值人士有着海外避税的需要。

      而柬埔寨是少有的几个不加入CRS的国家。可以预计，接下来几年，会有香港以及大陆境内大量“黑钱”涌入柬埔寨市场。

      这里也有大批西方人在此汇聚（金边拥有400万人口，其中有30万外国人，相当于每13个人就有1个外国人）。80岁的大妈会讲法语，路边的卖菜阿姨会说英文，突突司机英语中文，这是金边的常态。不能说他们的外语水平有多高，但是基本的交流不成问题

      此外，柬埔寨还是是东盟国家中，公认投资管制最少的国家。这里没有外汇管制，没有利润汇回本国的限制，也没有对外国投资者的差别待遇。

      西方人最爱自由，显然，是金边的自由吸引了如此众多的西方人，当然，国人也不差，刚刚公布是数据，在柬埔寨的中国人有21万，为什么会如此之多？

机会，这里机会也许是吸引国人的原因之一吧！

03

经济稳定且持续高速发展

       从2011年以来，柬埔寨一直持续维持7%的增长，各种研究表明未来两年也差不多是这个速度，说实话，除了中国，除了印度，很难有第三个国家能在经济增长上交出这样一份长期GDP高速增长稳定在7%以上的答卷。

04

完美的人口结构

     2015年柬埔寨总人口为1,565万人，人口平均年龄为27岁，其中30岁以下的年轻人占总人口的70%，整个人口结构呈现非常完美的金字塔型，人口年轻化程度较高，劳动力充足，人口红利对柬埔寨的经济发展起到了关键作用。

     由于人口红利巨大，柬埔寨每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作，有3.1%的人不再从事农业，转行当工人。而这些人进入城市后需要住房，这无疑是城市购房的一个潜在市场。

     有人还要有机遇，中国的“一带一路”还有从中国转移到柬埔寨的产业，都无疑带动了柬埔寨的经济发展，在中美贸易战之下，东南亚这些穷国其实是真正的渔翁。

05

柬埔寨房屋租金回报率名列前茅

      租金回报率高，意味着房屋短缺，意味着经济活跃。而柬埔寨金边，城市租金回报率名列全球第四。

      金边租金回报率远高于国内

      一位长期在金边工作的，他在金边买了2个铺面，2套公寓。他跟我说，他两个铺面每月租金能达到5000美金，他的现金流非常可观。公寓也是带3年租约的（租金回报6%）

     现实是：金边公寓供应严重不足。2017年底公寓总套数不过2000套，但金边长住外籍人口有将近15万人。这样的需求状况就决定了金边楼市将长期火爆下去。

06

金边处于房价洼地

     城市均价1.6万元（人民币），而周边东南亚其他国家均价已经达到3.5-6.5万元。

     反常！一个面积仅约18万平公里

     人口不过1600多万的东南亚小国柬埔寨

     在2018年开始突然之间成了全球瞩目的焦点

     连业界大佬冯仑都说：

     要想找转型的方向，就去人均GDP三千美元开始往上的地方，像金边，闭着眼睛做都能赚钱。（来源：海投家）