“世界疫情基本都开放了，柬埔寨2023年适合投资房产吗”
要回答这个问题，其实主要回答3个小问题。
第一，柬埔寨适合投资房产吗？
第二，2023年投资柬埔寨是合适的投资时机吗？
第三，如果柬埔寨适合投资，且2023年也是很好的时机，那具体应该投资那一类具体的房地产类型？
Part.1
首先回答第一个问题，柬埔寨是否适合投资房地产？
大家都知道，房地产作为固定资产投资，本身具有保值增值、对抗通胀等优势，但是也有变现方式相对困难，大宗交易周期长等特点。从保值增值、对抗通胀角度考虑，好像投资哪个国家都差不太多，只要不是选择国家信用有极大风险的国家或地区。
一般情况下，在超发货币的情况下，持有的房地产的价格涨幅会自动计算社会通胀率+货币的社会平均收益率，也就是所谓的保值，如果涨幅大于通胀率和货币收益率之和就是房地产投资实现了增值收益。
细看疫情期间欧美各国的房价变动情况，因霸权美国超发美元，而美元作为国际强势货币，因而其他各个国家除了实施紧缩货币以对抗通胀风险外，多多少少房地产价格都是随着通胀率等在同比例上涨。
比如很多人看到房地产价格从50万美金涨到现在55万美金了，其实就本身价值来说并没有变化，只是钱不值钱了，钱的购买力变低了。但至少固定资产在疫情期间保值还是相对比较充分的，打个比方如果手握现金，可能实际上手里的50万美金已经变成47万美金了，虽然手里的钱还是50万的数额，但是和原有的50万美金的购买力相比，现在的50万只相当于之前的47万美金了。
而柬埔寨房地产在疫情期间，它逆于世界房地产价格的大势，房价并没有上涨，反而是先跌然后企稳这样一个格局。也就是说，柬埔寨房地产之前是有泡沫的，在疫情影响和通胀下，房地产价格基本已经回归房地产本身的价值了，即所谓的市场有一只“看不见的手”，它会自动调节市场的供需平衡。
毕竟疫情已经3年了，也就是说现在泡沫已经基本被消化了，因为在供需的关系下，房价基本已经企稳了相当一段时间，如果房地产价格还未价值回归，供需关系会继续促进这一进程，直到达到供需平衡点，很显然平衡点已经到了，因为在疫情长达几年的影响下，客户缺乏、开发商急需流动资金的情况下，房价还能企稳，就表明平衡点已至。
而之前购买了房地产的朋友，只要出租了的，租金投资回报率在疫情期间也基本是国内的2倍以上，大概5%-6%以上，这一点在疫情期间虽然有所回落，没有以前热闹时期那么高的回报率，但是还是基本维持在超过国内房屋租赁的回报率2倍以上，我想只要在柬埔寨租房子住的人大概都能计算出这一点。我们先不管开发商说的美元资产也好，也不管什么永久产权，单从租金回报率这一点来说，柬埔寨房地产是值得投资的。所谓投资无非就是追求资金的增值或资产的投资回报。
而且从柬埔寨的金融层面大概也能够反向来支撑这一观点。即柬埔寨的银行存款和贷款利率，相比于国内或者欧美各国那是相当的高，国内存款利率一般2%-3%，而欧美日韩等国有些还是负利率，而柬埔寨一般存款年利率5.5%-7%不等，而贷款年利率7%-11%不等，这个利率数据随便咨询一家银行或者上相关银行的官方网站上应该都可以轻松获取到。
所以，如果房地产投资的总回报率（房地产增值回报+租金回报率）低于同期银行的存款利率，那资金会迅速撤离房地产市场，因为这是资本的本性。
目前来看，虽然因为疫情影响市场不太好，但是房地产方面的投资虽然有所缩减，但是任然有新项目在不断开发中。
所以，随着房地产价格向价值回归，租金回报率这个投资的关键指标不会低于同期的固定银行存款利率即5.5%，同比于国内来说任然是国内的2倍以上且会继续维持下去。
Part.2
接下来，我们来回答第二个问题，2023年是不是一个好的投资时机？
我个人认为时机已到，原因如下：
首先，前面也说了，柬埔寨房地产的价格基本已经回归本身的价值，泡沫已经被蒸发了，这个在当地海外开发商和本土开发商的开发项目来做个对比就可以明显看出来，当地开发商和海外开发商销售的房屋价格抛开地段、公设配置、装修设计风格等内部差别影响房地产价格的因素外，价值基本趋同，或者说两类开发商的利润率基本趋同，而所谓的影响价格的差别因素只是不同项目差异化的不同定位的表现，所占在价格中的比例不大。
其次，安全问题，经历疫情这3年来，对于投资风险这一点基本已经浮于水面之上，流动资金有问题的实力不足的开发商，该停工的停工了该烂尾的烂尾了，疫情期间还在持续修建或者已经完工的现房都表明开发商的实力，所谓大浪淘沙，潮水退去谁在裸泳一目了然，投资风险问题基本降到了最低，如果购买现房，差不多可以不用考虑海外房产投资最担心的烂尾风险问题了。
最后，随着中国疫情的开放，标志着全世界对待疫情的态度都转向了常态化，而中国的过剩产能转移、“一带一路”基本国策等，包括最近新闻上头条的各省份政府组团到海外拉订单的情况来看，都表明2023年是一个转机之年，海外各个国家尤其东南亚国家都会迎来包括中国在内的国际游客或商务人士的到访、投资等。
换句话说，2023年，或者明年2024年，会比之前2020年-2022年这3年更坏吗？我相信应该不会，新冠疫情这种堪称“黑天鹅”的事件毕竟是稀有的，不然应该叫白天鹅才对才更常见。市场回暖，则意味着供需平衡关系会被打破，会寻找一个新的平衡点，大概率房地产价格会有上涨的预期。
Part.3
最后回答一下第三个问题，如果柬埔寨适合投资，而且2023年也是好的时机，那具体应该投资什么房地产呢？
就我了解的柬埔寨房地产相关政策，在土地、带土地的建筑对外国人而言还是偏限制为主，没有直接开放给外国人，外国人要持有这一类的资产，要么拥有柬埔寨国籍、要么以公司持有、要么找信托公司代持，总之在国人看来不是自己持有还是不是那么放心，虽然这一类操作在海外是比较常见的。而且投资这一类的如：土地、别墅、排屋等带土地产权的相对资金要求也更高，没有几十万上百万美金估计也买不到什么像样的资产（特高净值人群除外）。
所以我的个人建议还是可以选择公寓：投资门槛相对低，也就是说风险相对较小；外国人可以直接持有、可以上房地产权证（本地叫分契式产权、硬卡永久产权）这样自己更放心；其次也方便出租，配好家具家电就可以出租开始投资回款；柬埔寨经济增长迅速，城市化扩张也进行的很快，毕竟它发展的起点低，如果后期确实增值幅度较大，那也可以选择转手出售等，不出售那也可以选择一直出租收租金，当包租婆包租公，5%-6%点以上的回报率也很不错了。毕竟回报率太高要小心有坑，太低咱也不会投资。
以上是“小二哥”我的个人看法，实地感受，不构成投资建议！说得不对，欢迎大家评论交流！
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