柬埔寨政府拟定《产业商业和服务法》

柬埔寨政府正着手拟定《产业商业和服务法》草案，以更有效规范和监控产业领域发展。

根据产业和典当监管局（RPR）发布的消息，该局于日前举办关于拟定《产业商业和服务法》草案（Law on Real Estate Business and Service）公众谘询会议，以收集政府和私人领域相关方的意见，进而进一步完善草案内容。

它表示，参加会议的私人领域代表，分别来自政府和私人领域论坛银行和金融工作组、柬埔寨估价师和产业代理协会、柬埔寨屋业开发商协会和柬埔寨银行协会。

它称，当天会议是由产业和典当监管局总监周万那主持。

政府决定拟定《产业商业和服务法》草案，相信是为了能有效应对当前产业领域面对的困境，以及对国家经济和社会造成的潜在巨大风险。

此外，产业和典当监管局也和柬埔寨CamEd学院签署合作谅解备忘录，以合作提升柬埔寨产业领域的良好实践和能力。

财经部经于2022年12月发布部长令，决定把开发商营业许可证有效期限，由原有的3年，缩短至1年，以更有效评估和监管开发商行为和活动。

随着大量外来投资于2018年及2019年涌入，柬埔寨产业领域迎来了发展“泡沫”，许多开发商“争先恐后”开展高价共管式公寓（Condominium），主要销售对象为外国人。此外，开发商也通过提供分期付款方式，吸引本地人购买有地房产。

然而，在新冠肺炎疫情爆发后，产业“泡沫”被刺破，许多开发商也陷入财政困境。

东盟与中日韩宏观经济研究办公室（AMRO）引述产业和典当监管局报告指出，由于购屋者无法按时付款，加上银行收紧对房地产领域的放贷，在2023年首季度有多达63%开发商面对资金周转不灵问题（现金流出现负数）。

它也称，柬埔寨屋业开发商普遍允许购房者以分期付款方式购置房子，成为“影子银行”（Shadow Bank）；而获得银行贷款的开发商，也可能以更高利息“转贷”给客户，以赚取“利息差价”。

它指出，截至2022年，房屋贷款（Mortgage loan）占柬埔寨银行体系的14.9%，建筑和房地产贷款（real estate and construction）则占24.8%，而银行体系总贷款则相等于GDP的183%。

柬埔寨房地产协会于2022年调查发现，21.2%受访购房者是通过向开发商分期付款方式买房，39.8%则是根据工程进度付款购房。

根据AMRO粗略计算，若开发商提供的分期付款和按进度付款交易都是利用银行贷款融资，“影子银行”规模可达到相等于GDP的112%。

“即使只有50%是靠银行融资，（影子银行）规模也达到GDP的60%。”

它称，目前“影子银行”不受柬埔寨国家银行或房地产及典当业监管局的监督，因此当局无法准确掌握“影子银行”的放贷数据。

AMRO指出，若爆发“影子银行”危机，除了导致开发商陷入财政困境和面对现金流问题外，也将导致无法准时偿还房贷的购屋者房子被充公，进而减少消费。