金边BKK区生活指南——炙手可热的黄金地段，国际生活居住区

BKK区，一直被认为是柬埔寨最炙手可热的黄金居住地段，又被称为“使馆区”、“蛋黄区”，区域价值不言而喻。

大量NGO外籍人士、侨民、企业在此办公，高端住宅、写字楼汇聚，各大配套完善，是一个典型的国际化生活居住区，同时也是大量到金边旅游的游客的必到之地。

㈠ 区域介绍

1.1区域概述

万景岗区（Boeung Keng Kang），简称BKK区，是2019年新增设的行政区域，此前万景岗区包含在桑园区内。

目前，BKK区涵盖7个分区，分别是万景岗1分区、万景岗2分区、万景岗3分区、奥林匹克分区、水坝分区、堆遂比1分区和堆遂比2分区。

从区域范围来看，BKK区东测沿诺罗敦大道延伸，与桑园区相连；南侧沿毛泽东大道、173号路和王家军大道 (271路)，与桑园区和棉芷区相连；西侧沿莫尼历大道（217路），与堆谷区相连；北侧沿西哈努克大道（274路），与玛卡拉区和隆边区相连；

通过城市人口密度图，可看出，BKK所在区域正处金边核心，是最繁华的区域之一。

1.2 区域特点

虽然BKK区面积不大，但各分区发展各有特点。

其中，最为人熟知也是最受欢迎的就是BKK1（万景岗1分区）。BKK1分区由金边最大的四条道路勾勒出轮廓：北面是西哈努克大道，南面是毛泽东大道，东面是诺罗敦大道，西面是莫尼旺大道，基于此优势，出行非常便捷。同时，BKK1各类基础设施完善且成熟，是各国使馆、国际非政府组织（NGO）聚集的区域，有“使馆区”的称号。

BKK2和BKK3均位于莫尼旺大道西侧，虽然仍位于城市核心地段，但相对而言没有BKK1繁华，这里的气氛介于外国区和更本地的南部地区之间。经过多年的发展，这里也有许多便利设施，如小型超市、药店、餐厅、咖啡厅等，最著名的吐斯廉屠杀博物馆便位于BKK3区域内。生活在BKK2和BKK3的好处是，生活费用相对比BKK1低，同时生活环境也比其他区域要安静。

在奥林匹克体育场与毛泽东大道之间，则分布了奥林匹克分区、水坝分区、堆遂比1分区和堆遂比2分区这4个分区，居住环境相比上述3个分区来说更偏向于本地人。

整体来看，BKK区作为首都金边的核心区域，有“蛋黄区”的美誉，也可以称为金边的商业文化中心，是各国使馆、NGO聚集地，企业、便利店、咖啡馆、各国美食、酒店、公寓遍地开花，环境、治安较好，深受政商名流、富人喜爱，也是外籍人士的主要聚居地。

㈡ 区域配套

经济/商业

在商业方面，得益于BKK区的便捷交通，距离金边第一家大型现代购物中心永旺1以及奢侈品购物中心Naga World大约10分钟路程；在区域内也有Chip Mong Noro Mall可以带来便捷、现代的购物体验，如果想感受本地市场文化氛围，区域内有奥林匹克市场和万景岗市场，各类生活用品、本地小吃美食、服装、纪念品、新鲜蔬果肉类均可以在此买到；此外，深受游客、外籍人士喜爱的俄罗斯市场就在BKK区以南，也是很好的购物去处。

除了大型的商场、市场外，诚如上文提到，BKK区域内还汇聚了大量便利店，AEON MaxValu Express（永旺）、Lucky、7-Eleven、ChipMong、SuperDuper、Circle K、Thai Huot Market、Kim Mart等，来自泰国、日本、韩国、美国、本土的各大品牌便利店遍布大街小巷，令日常生活更为便捷。

美食

由于BKK区是各国外籍人士的主要聚居地，在这里也可以找到世界各国的美食，本地的高棉菜、街边小吃、咖啡馆，中国的火锅、烧烤、川菜、湘菜、东北菜、港式台式美食等，日韩料理、法餐、泰国菜、西餐、印度菜、希腊菜、墨西哥菜，甚至还有清真食店，成为美食探店的绝佳去处。

BKK区比较受欢迎的餐厅有：Kungfu Kitchen家常便饭、妈妈泰泰国餐厅（Mama Thai）、马力士柬埔寨餐馆（Malis Restaurant）、本村炸鸡（Bonchon BKK）、The Street Cambodia等。

交通

交通方面，与金边其他区域一样，私家车、摩托车是本地人常用交通工具；对于游客来说，人力车、出租车、嘟嘟车、Tuk Tuk都是很方便的交通方式也非常适合城市观光旅游。

医疗

如果生病了，区域内有各类诊所，综合类、皮肤科、牙科等，如皇家生殖医院Khema国际综合医院、柬苏友谊医院、Toul Svay Prey 健康中心等，身体健康可以得到保证。

教育

在教育资源方面，BKK区也是金边国际学校的聚集区之一，区域内有The East-West International School、The Giving Tree、金边蒙特梭利国际学校Phnom Penh Montessori International School等国际学校。

在BKK区四周，还环绕着CISP（Canadian international school of phnom penh）、ICAN British International School、SIS国际学校等。

休闲

在生活休闲方面，BKK区内很有小资情调。

如果想健身的话，BKK区域内有健身房、俱乐部，如Elite Fitness、 The Place Gym BKK、 VONNESS 健身中心等，此外，区域内绝大多数公寓也配备有健身房，有的还有泳池；

如果想徒步，奥林匹克运动场，以及BKK以北的独立碑、波东寺公园、金边皇宫沿线等都是很好的选择；

如果想找个环境舒适的地方放松小憩，BKK区尤其是BKK1分区内分布了许多Spa馆，如，Angkor Spa、Bodia Spa等，通过Spa或者Massage，来一次放松身心的极致享受；

如果是想享受夜生活，也有很多酒吧、酒馆可以选择，如The Woods、PENTAGON PUB、Color Cup Cambodia等。

㈢ 区域楼市

BKK区是首都金边最为核心的区域之一，在楼市的表现非常亮眼，无论是地价、房价还是租金价格，都是站在整个金边的第一梯队。

是金边备受追捧的地区，区域内高档住宅、商业房地产汇集。土地甄稀再加上国内外组织机构都倾向于入驻BKK区域，近年来区域内高层建筑不断突破天际线，不断地刷新人们对超高层地标的认知，很好的展示了金边的现代城市风貌。

1.1 新房市场

BKK区由于是在金边最核心的位置，且外国人居住多，土地变得越来越臻稀，目前已没有足够大面积的土地可开发全新的连地住宅项目，因此新房市场以高层建筑为主，如公寓、商业建筑和写字楼项目，并且大部分集中BKK1分区，新Borey小区或别墅开发项目几乎是没有。

目前，BKK区在建的新房项目有：时代广场6（302），王府·观邸，UC88 Tower，The Flora Suites，毕加索城市花园2（待售）；而现房项目有毕加索城市花园，雅居乐天悦，L’attrait BOEUNG KENG KANG。

1.2 租赁市场

说到房地产出租市场，我们发现万景岗区的出租公寓比其他主要地区要多，无论是服务式公寓还是普通公寓楼。

由于地理位置和设施等优势，无论是外国人还是本地人，大多数租户的偏好选择入住万景岗区。 租金方面，平均在每月 $500至$1,200 之间。 根据指南针找房网站上的数据，低档到高端出租公寓顺序如下：

- 经济型公寓，租金每月从 $250-$810

- 中档公寓，租金每月从 $400-$2,400

- 高端公寓，租金每月从 $550-$6,300

以下是指南针上搜索量最多的万景岗出租公寓排名表：

当然，除了公寓外，BKK还是有其他类型的房产出租的。

据指南针数据显示，别墅的租金为每月1,500至22,000美元，面积120至1,500平方米，有3-24间卧室；店屋的租金为每月450至4,500美元，有1至5间卧室，面积68-320平方米；而排屋的租金为每月500-2700美元，面积64至180平方米，有2至6间卧室。

1.3 二手房市场

另一方面，BKK区也被称之为“富人区”，自然而然这里的二手房出售价格通常也是非常昂贵的，无论是住宅或商业建筑，尤其是别墅。

根据指南针数据显示：

二手房别墅的价格大约从30万至600万美元之间，面积107至644平方米不等，有4至13间卧室；

店屋的价格大约从36万至300万美元，面积70至267平方米不等，有1至7间卧室；

排屋的价格大约从23万到98万美元，面积48至285平方米不等，有3至10间卧室；

而公寓的价格大约从4.7万到74万美元之间，面积27至198平方米不等，单间到3居室户型均有。

1.4 土地市场

今年，柬埔寨房地产经纪人及估价员协会（CVEA）公布了2023年上半年金边各区地价，BKK区依然是金边地价天花板，主干道平均地价$6078/㎡，次干道平均地价$3742/㎡。

其中，BKK1分区主干道土地价格最高，达$9,800/㎡，而在2022年该区域土地价格最高可达$10,000/㎡；除BKK1分区最低地价为$4,800/㎡外，BKK区其他分区最低土地价格均为$2,700/㎡，略高于隆边区、玛卡拉区的最低地价。

BKK区作为金边的商业文化中心，汇集了金边的顶级资源，各类配套完善且成熟，同时该区域使馆、国际组织、名企云集，拥有大量的高质量消费客群，无一不彰显区域发展潜力。

从投资角度来看，BKK区的地价、租金收益较高，房产保值增值属性强，极具投资价值。

地段决定价格，价格决定价值，BKK区域的土地和楼盘将随着柬埔寨城市化进程更显稀有，金边核心区域的土地将越来越珍贵，开发商买地开发楼盘的位置也将越来越远，未来想要在金边核心区拥有房产，可能就比较困难了。