重磅！资本利得税实施，买卖房产收益将缴税20%

据税务总局（GDT）发布消息，政府决定2021年1月正式征收个人资本利得税（也叫资产收益税），对涉及税务居民的资产交易利润征税，税率为出售资产所得利润的20%。

据了解，2018年柬埔寨法规已起草了要征收20%的资本利得税，2019年财经部和国税局已表示，柬埔寨现有税法和税率要作出修改或调整，包括扩大资本利得税征税范围，规定企业或个人从产业交易所获取的利润必须缴税。今年八月个人利得税的政策实施，在大家的意料之中。个人利得税实施目的是为了防止偷税漏税行为，避免富豪钻法规漏洞，以个人名义进行土地和产业买卖交易，导致政府每年税收大量流失。

在新税务法规下，税务居民从事的资产活动，包括房地产、资产租赁、资产投资、企业商标、知识产权和外国货币，都将被征收资本利得税。只有政府和外国大使馆资产，或税务居民拥有的常驻居所（只限一间，且持有时间不能少于5年），将可豁免征收资本利得税。但纳税结束后的12个月内，一次或多次在柬埔寨停留超过182天以上的外国人需要缴纳个人资本利得税。

值得关注的是，税务居民在从事资产买卖活动将在两种选项下被扣除资本所得税：

1. 若未保留任何证明文件，资本利得税=（出售或转让资本-（出售或转让资本*80%））*20%

          例如：房子卖价为 800 000 000瑞尔

          固定成本费用= 80% * 出售或转让资本 = 80% * 800 000 000瑞尔 = 640 000 000 瑞尔；资本利得= 出售或转让资本 - 固定成本 = 800 000 000 - 640 000 000 = 160 000 000瑞尔；资本利得税(20%)= 160 000 000 瑞尔*20% =  32000000 瑞尔

2. 若保留证明文件，资本利得税=（出售或转让资本-实际的总费用）*20%

可抵扣资本利得税开支项目，包括买卖合同费用、产业税或闲置土地税、印花税、地证局收费、仲介费、产业估价费、贷款利息、保养和装修费等。

        例如：“甲” 购买了一套房子 价钱是：400,000,000 瑞尔 , 以 600 000 000瑞尔 的价格 卖此套房子给了 “乙” ，并花了 16 000 000瑞尔 办房产转让或出售产权证和不动产的印花税，付了24 000 000 瑞尔的出售佣金。 并花了 20 000 000瑞尔 重新把家居装修。
        "甲” 保存了所有的费用和装修有关的成本文件，因此我们可以选择如下的方法来扣除实际费用。

         出售或转让资本= 600 000 000瑞尔； 实际的总费用= 原价 + 印花税 + 佣金费用 + 装修费= 400 000 000 +16 000 000 + 24 000 000 + 20 000 000= 460 000 000瑞尔；资本利得= 出售或转让资本 - 实际的总费用 = 600 000 000瑞尔 - 460 000 000瑞尔 = 140 000 000 瑞尔； 资本利得税(20%)= 140 000 000 瑞尔*20%=28000000瑞尔

部门规章规定税务居民有义务在资产交易后的三个月内，向国家税务总局进行申报和缴纳资本利得税。金边资产须向国家税务总局申报，其他省份资产则向各省市税局申报。

柬埔寨由于房价低、税费少、不限购、永久产权、美元资产等优势成为新兴的房产投资热土，在柬埔寨买卖房产除了要增收个人资本利得税之外，还需要缴纳其他税费吗？指南针找房对柬埔寨房产各阶段需缴纳税费进行了整理。

1、购买阶段：

更名费：硬卡办理之前可更名一次，费用500-1000美元。

律师费/公证费：由买家自己支付，约300-500美元。

2、持有阶段：

房屋交易税：也称注册税、印花税、契税、过户税，房屋买卖转手都需要缴纳，金额为房屋总价的4%，一次性支付。该税费针对硬卡过户办理，只有硬卡产权的房屋才会收取，软卡产权的房屋则不需要缴纳。

注意：2020年2月至2021年1月，总价值低于7万美金的房子免缴该税款，该利好措施只针对向财经部或各省市财经局注册的房地产开发商。

房产税：也称为财产税、不动产税。交房后，支付房产总价值0.1%给经济和财政部。价值不是市场价，经济和财政部会根据房屋类型、区域、楼层、建筑年限等条件对房产进行估价。

房产税=（税基*80%-$25,000)*0.1%

该政策2011年5月发布，凡是价值超过1亿柬币（约合2万5000美元）的房产，地主或屋主均有纳税义务，税率为0.1%，每年纳税一次。

租赁税：也叫租金所得税，如果房屋买来出租需要缴纳该税费。柬埔寨本地人或常驻外籍人士(居住时间超182天以上)，缴纳租金所得税10%；非常住外籍人士（182天以内的），缴纳租金所得税14%，每月缴纳。