投资柬埔寨之土地法律制度介绍

土法赋予土地管理、城市规划和建设部（MLMUPC）负责确定不动产相关权利以及属于国家不动产的地籍勘察管理职权。

在内战时期，柬埔寨土地制度受到严重的破坏，造成很多土地权属证明和会测注册资料丢失。至今在柬埔寨仍存在大量的关于土地权属的争议，因此，对于投资者来说，在签订关于土地使用、租赁或者通过柬埔寨公司按份享有土地所有权利益的合同时，核查土地的所有者的权属情况就显得尤为重要。

土地法的诸多条款在2011年12月20日生效的民法典执行后就被修改或者删除掉。对于投资者来说，关注民法典中关于买卖、所有权转让，土地租赁权利以及/或者对土地课以抵押等条款就显得极为重要。

 民法典规定土地的地上附着物或者组成物，尤其是像建筑物或者设置在土地上的不可移动的结构是土地的组成部分，除非该附着物从土地上被切断开或者法律另有规定，其权利有别于土地的权利（民法典第122条）。然而，作为除外规则，民法典同时也规定了在另一土地建造建筑或者结构等权利享有者的权利（占有或者使用）。在行使此类权利的过程中比如建造所产生的物体则不得归属于土地的组成部分。此规则同样适用于因暂时目的而附属在土地上的物体（民法典第123条）并且在权利享有者所建造的建筑或者其他结构的情况下也被视为是土地的组成部分（占有或使用）（民法典第124条）。

柬埔寨禁止任何外国人，不管是自然人或者是法人，拥有土地的所有权。柬埔寨宪法规定：“所有人，个人或者集体，均有权享有所有权。只有高棉法人和具备高棉国籍人士才有权享有土地的所有权（宪法第44条）。”2001年土地法同样规定，只有具有高棉国籍的自然人或者法人才有权享有柬埔寨土地的所有权，任何伪造柬埔寨国籍而获得土地所有权的外国人均会受到惩罚（第8条）。有鉴于此，所谓的柬埔寨籍的法人就是指公司的51%或者以上的股份应当由柬埔寨人或者柬埔寨公司持有。

此外，2001年土地法规定：“除非公共利益，否则任何人不得被剥夺其所有权。所有权的剥夺必须经过符合法律的规定和程序，并且只有在提前给予合理的补偿的情况下方可进行。”（第5条）

2001土地法关于不动产所有权的主要条款，是未来投资者极感兴趣之处，如下：

1、1979年之前的关于不动产所有权的制度均不适用（第7条）。

2、在本法生效后，通过任何方式获取国家的公有和私有的财产所有权的行为均为无效（第18条）。

3、自1989年后被承认的持有不动产的行为，则构成了对不动产物权享有以及导致财产的占有者获得所有权的结果（第29条）。

4、在法律实施前，无争议地占有不动产不少于5年的任何人，均可合法私人持有该不动产，并且享有请求确认其所有权的权利（第30条）。

5、法律生效后，任何未经确认所有权的不动产占有者均会被视为非法占有者（第34条）。

6、对不动产的占有要转变为所有权，其占有行为必须是明确、非暴力、公诸于众、连续和善意的（第38条）。

 7、在等待占有行为转变成完整所有权的过程中，必须遵守不动产物权法律。权属只是占有的证据，但并非是所有权和无争议的凭证。占有的权属仅仅是土地在注册时，在未出现财产所有权争议的情况下，构成明确的无争议的财产所有权的凭证。当出现争议时，对合法持有者的权属的确认需要建立在对所有有关证据的额外调查的基础上。对财产占有的权属仅仅是一种证据，其本身不具有决定性（第40条）。

民法典对土地所有权的明确规定如下（民法典162条）：

1、任何人均能以持有所有权的意图，通过和平及公开地占有不动产超过20年而获得不动产所有权。

2、不动产所有权可在善意且无过失的情况下，通过和平及公开地持有不动产10年后获得。

民法典同时规定了共有权。共有权被定义为多人持有一物的所有权。共有人的权利限于其自有份额（民法典202条）。当土地或建筑邻近处有分割物如墙、壕沟或者藩篱区分所有权的情况下，或者双方当事人同时共有分割物时，不可分割的联合所有权就出现了。共有人在履行其限于自身份额的共有义务，如保护、维护和修复共有分割物时，其同时享有使用权（民法典215条和217条）。关于占有的有关权利在民法典的227条至243条中均有规定。

不动产所有权的获取并非仅通过契约、继承或者第四章所规定的其他事由的方式获得，同时也可根据民法典第三卷第二章第四条所规定的条款、民法典的其他条款和其他法律的规定获得（民法典160条）。

根据第80条的规定，在2001年土地法修正案（对2001年土地法有关条款的修正案）之前的基于协议而产生的长期租赁权、用益权、使用权、居住权或者地役权将被视为自民法典实施之日起的永久租赁权、用益权、使用权、居住权或者地役权。此种情形下，这些权利的存续期将基于2001年土地法（民法典第38-2条适用法）所规定的产生之日起计算。

永久租赁期不超过50年。如一份永久租约超过50年的期限，其将被缩短至50年。永久租约在续期之日起不超过50年的租期的前提下可再次续约（民法典第247条）。

如永久租约的承租人未能支付三年租金，则出租人可解除永久租约（民法典第250条）。

永久租约可通过或者不通过对价进行分配，或者处置。永久租约的承租人可将永久租约项下的租赁物进行转租以及用于被继承（民法典第252条）。

永久租约租期届满时，除非永久租约的承租人破坏了不动产或者根本性地改变其性质，否则出租人不得要求承租人将不动产恢复至其原有状态。永久租约租期届满时，出租人有权获得架设在不动产上的任何改进或者结构的所有权，且无须对永久租约的承租人支付任何补偿（民法典第254条）。

关于2001年土地法实施前产生的长期租约，当剩余的租期自民法典实施后计算超过了50年，则此类权利将在协议明确约定的期限内继续有效，虽然民法典的247条做了不同的规定（永久租约期限）。然而，长期租约的剩余租期超过99年的，则此类权利的存续期将被视为自适用法律（民法典第41条适用法）开始实施之日起的99年。

如果使用权或者居住权是基于2001年土地法所产生的，且根据2001年土地法第120条第3款所规定的条款登记，则该条款同样调整基于2001年土地法第139条所规定的登记，即使民法典第277条明确规定除非使用权人或者居住权人行使其权利，甚至事实上权利人没有使用或者获得利益，不得对抗第三人。该权利能够被主张以对抗第三人（民法典第43条适用法）。

抵押权的本质：抵押权人享有基于义务人或者其他第三人所提供的不转移占有且为保证义务履行的不动产，比其他债权人优先获得受偿义务人履行的权利。永久租赁权或者用益权均可称为抵押权的对象（民法典第843条）。

主张抵押权：除非抵押权的文书被公证及在土地登记机构注册，否则抵押权人不得向非抵押义务人的第三人主张抵押权（民法典第845条）。

抵押权的效力范围：抵押权的效力范围及于在抵押权设立之时成为抵押权对象的土地的附属的一切东西，包括了建立在此之上的建筑，以及延伸至抵押权设立之后附属在土地上的一切东西（民法典第846条）。

抵押权的优先顺序：当不动产上设定多个抵押权以担保多个债务时，则其按照注册的顺序的先后确定其先后（民法典第851条）。

土地特许是根据土地法第48条所规定的，给予任何自然人或者法人或者集体占有土地和行使其权利，由有权当局决定签发的法律文件所创设的一种权利。

在柬埔寨，存在三种类型的特许土地：社会特许土地、经济特许土地和使用、开发或者开采特许土地。其中的社会特许土地，受益者可以建造居所或者为生存而耕种国家土地。经济特许土地，受益者可平整土地以做工业或者农业开发之用。使用、开发或者开采特许土地包括了采矿特许，建造港口特许，机场用地特许、工业发展特许和渔业特许用地，但不受2001年土地法调整（土地法第49和50条）。使用、开发或者开采的特许土地是由2007年10月19日颁布的特许法律所规范调整的。

土地特许仅仅是因特许合同而创设的权利（土地法第52条）而不能基于占有土地的事实而产生。土地特许必须是在占有土地前由有权当局，如国家或者公共的土地集体或者已获特许的土地所有权人的公共机构所签发的在特定的法律文件上所创设的。特许必须在土地管理、城市规划和建设部（MLMUPC）处登记（土地法第53条）

土地特许可在不符合法律要求的情况下由政府决定予以撤回（土地法第55条）。特许的土地面积不得超过1万公顷，最长存续期在99年内（土地法第59和61条）。

除非特别法律另有规定，否则，民法典的关于永久租赁的特许土地权利的条款的适用在特许范围内已作必要的修正（民法典第307条）。

（一）调整经济土地特许的法律框架

调整经济土地特许的编号146二级法令在2005年12月27日签署生效，规定了标准、程序、机制以及开启和授予新的经济土地特许的管理机构，以监管所有经济土地特许合同的履行和审查在该二次法令生效前的经济土地特许，以符合2001年土地法的规定。

（二）经济土地特许的目的

 经济土地特许是基于以下目的而授予（SD-ELC第3条）

1、为发展需要高效和一定水平的启动资金投资的农业和农业产业化活动；

2、为满足特定的一系列的以适当和永久的方式开发土地的投资者协议以实施地区土地使用计划；

3、基于恰当的生态环境自然资源统筹框架下，为改善农村地区生活水平及生活多样化而增加就业的目的；

4、为鼓励在经济土地特许项目上的大小投资，以及；

5、通过使用经济土地特许项目以费用、税收和其他相关服务收费的方式增加国家、省级或者公共收入。

（三）经济土地特许的条件

土地只有在满足以下5个标准时候方可被授予为特许的经济土地（SD-ELC第4条）：

A．土地必须根据国家土地管理的二级法令的规定注册及分类为国家私有土地，以及遵循地图造册和土地注册程序的二级法令或者零星注册的二级法令。

B．土地利用计划已经获得省市级土地管理委员会的批准且土地的利用必须与该计划保持一致。

C．关于经济土地特许的土地利用和发展计划已经完成了环境和社会影响评估。

D．根据现有的法律框架和程序，已经解决了土地的搬迁安置事宜。契约当局将保障合法土地持有人受到非强迫性的安置和获得私有土地的尊重。

E．作为经济土地特许项目或者计划的土地已经接受了包括土地当局和当地居民在内的公众咨询。

评估经济土地特许方案应当遵循以下标准（SD-ELC第5条）：

1、通过使用现代技术提高农业和农业产业化产品；

2、就业增长；

3、提高人民的生活水平；

4、持续的环境保护和自然资源管理；

5、避免或则减少社会不良影响；

6、特许社会土地和特许经济土地之间的任何联系和相互支持；

7、特许合同中所明确约定的农业原料的处理过程。

农业、林业和渔业部（MAFF）是管理和授予总投资价值不超过10,000,000瑞尔或者面积超过1,000 公顷的经济土地特许事宜的部门。

（四）特许经济土地的抵押和权利转让

关于长期租赁或者特许经济土地的抵押和权利转让的二次法令在2007年的8月29日签署实施的，其规定了投资者获取转让长期租赁或特许经济土地权利的原则、条款和条件。

仅仅在土地登记官处登记的不动产才可能成为特许的对象（SD#114 第5条）。

土地特许必须在土地管理、城市规划和建设部（MLMUPC）颁布的土地权利证书上记载，土地管理、城市规划和建设部必须签发“土地特许证书”（SD#114第6条）。

除非经济土地特许合同另有规定或者法律限制外，受益人有权对其获得特许土地及其建筑或者架设的其他不动产设定抵押或者转让其权利（SD#114 第7条）。

任何情况下，债权人均无权对保障其债权履行的特许土地主张任何所有权。债权人也无权主张处置其债务人通过特许获得的不动产（SD#114 第9条）。

特许经济土地证书上必须明确记载不动产的类型、面积、位置，土地所有人的身份信息，受益人的身份信息以及特许的期限（SD#114 第10条）。

地籍委员会是根据2001年土地法所设立的旨在解决未注册土地的争议以确定其法律上的所有权。

2001年土地法第47条明确规定了地籍委员会应当对不动产的占有人之间产生的争议进行裁决，其裁定具有终局性。不动产的所有权由国家所赋予，为此目的而设立的在土地管理、城市规划和建设部监管下的地籍委员会则有权确认产权、建立地籍索引图、签发所有权证书、登记土地以及就地块的性质、面积、所有人和相关的土地负担等情况予以公示（土地法第226条）。

1994年的土地利用规划、城镇化和建设法调整柬埔寨全国范围内的土地利用。而事实上，该法以及各种土地利用计划大多粗略简单，因此投资者必须在开始投资计划之前详细认真地调查土地的真实规划规则。