收藏！金边地价10年翻涨125%，哪里涨得多，哪里最具潜力，一文全知道

关注柬埔寨楼市的都知道，其房地产市场发展是从2013年前后开始步入正轨的，2016-2017年成为全球房产市场一颗耀眼的明星，随后的2018-2019年更是红到发紫，经历了2020-2022年的退潮调整期，如今的柬埔寨楼市表现相对平静。

经历了10年的起起落落，柬埔寨楼市变化巨大，这一点从地价的变动就知道。

柬埔寨首都金边，最高地价从 $5,900/㎡ 涨到 $13,300/㎡，10年翻涨125%；平均地价从 $1,140/㎡ 涨到  $2,297/㎡，涨幅101%。

金边地价天花板在哪里？哪个区域最具潜力？请和指南针找房一起来解密！

‖ 2013年 首次地价调查

据柬媒报道，2013年第四季度，由房地产机构对金边进行了首次土地价格调查，覆盖了金边所有九个区的 96 个分区。据悉，该报告调查的土地主要是住宅用地，占比为64%。

该调查结果显示，隆边区、桑园区、玛卡拉区、堆谷区等区域，位于金边核心的地段，且基础设施良好，在繁华的主干道两侧，地价可达 $4,500/㎡ 到近 $6,000/㎡不等，尤其是桑园区的BKK1分区，为当年地价最高区域，达到 $5,900/㎡。

‖ 2015年 地价上涨10%-30%

2015年，金边市中心四个区域的土地价格快速上涨，推动了首都整体房地产价格的上涨。

据调查，该年4月，桑园区、隆边区、玛卡拉区和堆谷区的商业用地平均价格在 $2,000/㎡ - $5,000/㎡，较2014年同期上涨了15%；住宅用地方面，这4个中心区域平均价格为 $950/㎡ - $3,200/㎡，较2014年4月上涨了20%。

在6月，另一家地产公司公布的地价调查结果显示，随着东盟的区域一体化加速发展，柬埔寨首都金边的土地价格也不断上涨。仅2015年第一季度，金边的土地价格便上涨了 10% 至 30%。几个主要区域的地价变化如下：

-桑园区：主干道沿线的商业用地从去年（2014年）的$3500-$5500/㎡ 增至 $3500-$8000/㎡，次干道则从$2500-$3000/㎡ 增至 $2800-$4000/㎡；住宅用地主干道从$2500/㎡ 涨至 $3500/㎡ ，而次干道则从 $700/㎡涨至 $2500/㎡。

-堆谷区：主干道沿线的商业用地从 $2300-$3500/㎡ 上涨至 $2500-$4500/㎡，次干道从 $1300-$2500/㎡上涨至 $1500-$2600/㎡  ；住宅用地价格从 $1500-$2300/㎡ 上涨至 $1800-$2500/㎡。

-玛卡拉区：主干道沿线的商业用地价格从 $3000-$3500/㎡ 上涨至 $3500-$6000/㎡，次干道从 $2300-$3000/㎡ 上涨至 $2500-$3500/㎡；住宅用地主干道价格从 $2300-$5000/㎡ 上涨至 $2500-$5500/㎡，而次干道则从 $1300-$2500/㎡ 上涨至 $1500-$2500/㎡。

-森速区：主干道沿线的商业用地价格从 $600-$1400/㎡ 上涨至 $700-$1400/㎡；住宅用地主干道价格从 $450-$500/㎡ 上涨至 $500-$600/㎡。

到了第四季度，CBRE数据也证实，金边四个中心区域的土地价格较第三季度平均上涨了8.4%。

在此阶段，土地价格上涨较快的主要是中心城区，相对较偏远的区域由于基础设施较差，处于还未开发阶段，地价变化较小。

‖ 2016年 地价略有下降

2016年，柬埔寨楼市开局不利，出现短暂开发放缓现象，在土地市场，地价以维稳为主，但仍有区域地价开始下降。

2016年上半年，桑园区百色河地区的平均土地价格波动不大，为 $3,500-$4,000/㎡，此外，BKK、奥林匹克等黄金地段的地价也保持稳定。

但森速区和堆谷区的土地价格第二季度较第一季度略有下降，下降幅度为1%。

据柬媒报道，2013年年底，森速区土地平均价格为 $380/㎡，到2016年上半年，平均价格上涨至 $690/㎡。该区平均地价从2013年至2015年同比增长27%。

同期，堆谷区平均地价从2013年的 $2,150/㎡，至2016年初上涨至 $2,530/㎡，同期同比增幅6%。

但基于整个市场的发展放缓，这两个区域的地价出现小幅下滑。

此外，在这个阶段，金边的基础设施建设也开始发力，如2016年在建的俄罗斯大道上的Dey Huy天桥，2017年在建的永旺2（AEON Mall 2）和水净华区-雷西郊区跨洞里萨河混凝土大桥等，都为对应区域土地市场发展增添助力。

‖ 2018年 郊区地价上涨

到了2018年，金边行政区划早已做了更细致的划分，形成了14个行政区域。

第一季度的各区地价如下：

在此阶段，隆边区是金边地价天花板，最高可达到 $12,000/㎡，从桑园区划分出去的BKK区以及金边最小行政区域玛卡拉区平均地价均超过 $4000/㎡。

与此同时，由于金边加速开发打造卫星城，各郊区的地价上升明显，如，朗哥区。

据柬媒报道，自2012年以来，朗哥区的土地价格飙升了 35%，特别是洪森大道沿线的Dangkao和Cheung Aek分区，在这些地区有大量新开发项目，包括ING City（卫星城）和金边新国际机场。

‖ 2019年 郊区地价持续发力

2019年上半年，仙市区、朗哥区、铁桥头区，三个郊区成为上半年地价涨幅最高的区域。

仙市区平均地价涨幅27%以上，其中Prek Pnov分区地价在2019年开年时为 $280-$1,500/㎡，仅半年时间，上涨至 $300-$1,700/㎡；

朗哥区在上半年平均地价上涨了26%以上，铁桥头区则上涨了将近15%。

据悉，三个郊区地价之所以得以快速上涨，均得益于金边二环线、三环线、卫星城、国道等基础设施建设的发展。

同期，隆边区、玛卡拉区、桑园区、堆谷区的平均地价分别上涨了0.4%、1.6%、0.8%、0.3%。隆边区地价依然最高，此时该区平均地价已达到 $5,000/㎡。

‖ 2020-2022年 疫情中稳步上涨

2020年，疫情开始逐步席卷全球，各国经济发展均受到影响。

柬埔寨房地产市场也开始退潮，但土地市场依然稳步上涨。

截至 2020 年底，首都金边平均土地价格为 $2,110/㎡，较去年同期的 $2,070/㎡上涨 1.9%。其中，朗哥区平均地价上涨了17.9%，森速区上涨了 7.3%，仙市区上涨了 6.5%，而核心区域（桑园区、BKK区、隆边区、玛卡拉区和堆谷区）的平均地价则持平。

2021年，据柬媒报道，金边东南部地区地价一直在稳步上涨，从莫尼旺大桥（铁桥头）到金银岛（Koh Norea）地价为 $1000-$1500/㎡，次干道的地价为 $400-$700/㎡，商业用地地价为$2000-$2500/㎡。

此外，金边小香港（Kien Svay）到太子庄园度假区之间土地价格为 $200-$500/㎡，金边三环路邻近金边自治港地价约 $100-$150/㎡，金边自治港到Koki Thom地价为 $80-$120/㎡，Koki Thom到奈良大桥路段沿一号国道两旁的土地价格 $40-$60/㎡。

同年，水净华区两个卫星城也传来地价上涨的好消息，其中OCIC开发的水净华卫星城地价约为 $800-$2500/㎡，LY Young Phat打造的李永法卫星城平均土地价格为 $50 -$800/㎡。

-2022年，CVEA公布了2022年上半年柬埔寨首都金边各区土地价格。

该数据显示，在2022年上半年，金边隆边区、BKK区和玛卡拉区的地价排名前三，平均地价均为 $5,000/㎡，其中，隆边区中央市场附近地价最高，地价在  $5,600-$13,000之间。其次是桑园区和堆谷区，平均地价均达到了 $3,800/㎡。

中档价格的地区是棉芷区、森速区、雷西郊区，平均地价分别为 $2,000/㎡、$1,700/㎡和 $1,400/㎡。水净华区、铁桥头区和坡森芷区三个区域平均地价差异不大，均在 $1,000/㎡左右；朗哥区、仙市区是土地价格最低的地区，平均地价仅 $360/㎡。

‖ 2023年 地价略有下降

2023已过半，柬埔寨房地产市场仍处于缓慢复苏中，金边也不例外，这对土地市场有一定影响，地价有小幅下降，但整体价格依然稳定，就如同2016年一样。

目前，CVEA的地价数据仍在持续公布中，从已公布的几个区域来看，无论是核心区域还是较远的郊区，地价均呈小幅下降趋势。如，

隆边区，平均地价为 $5,218/㎡，最高 $13,000/㎡，最低 $2,100/㎡；

雷西郊区，平均地价为 $1,282/㎡，最高 $3,700/㎡，最低 $450/㎡。

当下，柬埔寨楼市氛围以「静」为主，但金边乃至全国的基础设施正在加速建设，经济逐步复苏，各国投资者开始回到柬埔寨市场，同时新一届政府上任，必将带来更多变化与期待。

我们一直说：房地产周期，短期看政策，中期看土地，长期看人口。金边，随着各国优秀人才的不断引入与成长，城市的不断发展和建设，必将助力房地产的又一轮蓬勃发展。下一个十年，金边的地价还会再翻一番吗？也许用不了十年，让我们拭目以待吧！

* 本文数据来源于高棉时报、金边邮报、CBRE、CVEA等，因数据维度差异，地价数据亦存在差异，仅供参考。