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柬埔寨金边地价四年涨三倍,东南亚五成外商地产投资来自中国

2019-04-13
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摘要:家庭收入中位数约为 1.1 万美元的柬埔寨金边(上海约为 3.9 万美元),正成为全球房产价格增速最快的市场之一。

家庭收入中位数约为 1.1 万美元的柬埔寨金边(上海约为 3.9 万美元),正成为全球房产价格增速最快的市场之一。

彭博援引地产服务咨询公司世邦魏理仕的数据称,今年第二季度金边高端公寓的售价达到 3200 美元/平方米,较五年前高出 60%。当地高端商务区隆边(Daun Penh)的地价超过 9000 美元/平方米,几乎是 2014 年的三倍。

与此同时,金边公寓的供应量预计将在今年翻一番,达到约两万套。对于这个东南亚第二贫穷的国家,地产供需两端的市场规模和资产价格都在上涨,显然不是靠当地人购买力推动的。

“只有极少数的柬埔寨人有能力买这些公寓。”国际房地产公司莱坊在柬埔寨的负责人 Ross Wheble 对彭博社说。目前柬埔寨房价/人均 GDP 的倍数高达 227.93 倍,高居亚洲第二(第一是印度)。

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中国资本被认为是柬埔寨房地产价格上涨的重要推动力

跟刚改革开放之后的中国经济结构类似,当下柬埔寨的经济非常依赖外国直接投资,它们用市场交换东盟、日本、韩国、中国、美国等国家和经济体的资金,让后者在柬埔寨大兴土木,兴修基建,革新制造业。

去年柬埔寨一共取得大约 27.32 亿美元外国直接投资(FDI),《好奇心日报》暂未能查询到依据国别和行业划分的外资流入数据。但根据东盟理事会的年度投资报告,2016 年这一数值约为 22.8 亿美元,其中 16% 的外国资本流入柬埔寨房地产市场。中国是当年柬埔寨最大的资本流入国/地区,占据柬埔寨 22% 的 FDI。中国香港紧随其后,占比约 11%。

制造业依旧是柬埔寨获得外资最多青睐的领域,28% 的外资投入该领域,但里面鲜有中国资本。在日本电装公司、NHK 公司在柬埔寨建立它们生产线的时候,中国资本大概在 2016 年前后流入柬埔寨房地产业,使地产投资占 FDI 的比重直接从 2015 年的 0% 跃升至 16%,并且中国地产开发商供应的金边公寓数量已经成为当地第三大供应源。

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广州粤泰集团在金边沿河建有 24 栋高层建筑;总部位于澳门的新建业集团(Sun Kian Ip Group)准备投资 27 亿美元,建设一座 133 层的双塔世贸中心,该建筑将成为为全球最高建筑之一。

今年 5 月,一家海南本地地产开发商的营销副总曾对《好奇心日报》表示,他在柬埔寨“看到了十几年前的海南”,他想在那里复制海南的成功。他任职的公司在柬埔寨有数块地,在海南于今年 4 月 22 日禁止外地人买房以后,柬埔寨成了出口,他们加大了当地一块 1000 多亩地的开发,同时又报建了数个项目,准备动工。

“从历史上来说,中国在柬埔寨的投资主要集中在基础设施上,”Ross Wheble 今年 1 月对《纽约时报》说,“只不过是在过去 18 个月以来,我们开始看到很多中国开发商和个体投资者的到来。”

根据当时纽约时报在金边看到的情形,汉字宣传招牌正越来越多的出现在新起的金边工地上,一个名为 Casa Meridian 的楼盘销售经理向他们介绍说“大陆人很厉害,特别是上海人。他们不用贷款,他们就直接用现金来付钱。”

东南亚一年 36.38 亿美元外商地产投资,中国占比 55%

实际上包括柬埔寨在内,中国买家和地产开发商正在东南亚“广撒网”。

全球中文房产平台居外网汇编的数据显示,去年中国居民去年在海外置业上豪掷 1197 亿美元(可比口径 1077 亿美元),同比增长大约 18%(可比口径为 6.2%),其中住宅项目大约有 659 亿美元。

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尽管美国、中国香港和澳大利亚是中国人最热衷的海外置业目的地,排名较前一年基本没有变化,但泰国、越南、马来西亚、菲律宾、新加坡等国都已经或者正在成为中资最感兴趣的市场。

跟柬埔寨吸收的外资流入情形类似,中国资本更多流入东南亚房地产领域。目前日本仍是东南亚地区最大的投资者,东南亚国家的 FDI 有 20% 来自日本(230 亿美元),大部分投资去了制造业。中国的 FDI 流量占比是 14%。两国占东南亚 FDI 占比分别从 2011 年的 14% 和 7% 增长到目前的水平。

2015 年所有东南亚国家获得的 FDI 有 31.19 亿美元去了房地产,中国占了其中的 19.51 亿美元;2016 年中国则是占到东盟国家 36.38 亿美元外商地产投资中的 20.22 亿美元。

去年来自大陆、台湾和香港的买家占东南亚国家外国买家总交易量的 25%,高于 2016 年的 21%。如果按照询盘量统计,泰国 2017 年在最受中国买家欢迎的置业市场排行榜上的名次从第六上升至第三。同时,马来西亚的排名也上升了六位,目前位居第九名。

询盘量是居外网记录的买家通过电邮电话微信等方式,向居外网了解某国房产所做的购房咨询。询盘量不是交易量,但其变化被证明与交易量有相关关系。

世邦魏理仕的统计结果则显示,2017 年中国占到在泰外国人买房的 46%,遥遥领先于排名第二的英法。泰国独栋房屋、共管公寓和城市普通公寓的房价指数近年来一直在上涨,截至今年 8 月末这些房价指数分别较 2015 年上涨 9%-14% 不等。

居外网告诉《好奇心日报》,在中国处于中产阶级的买主是 2017 年东南亚地区投资快速增长背后关键驱动力的同时,对于资产较少的买家来说,东南亚市场上的物业更实用,价格也较为低廉。与澳大利亚、加拿大或美国城市和沿海地区等价格较高的房地产市场相比,东南亚房地产市场的优势格外明显。这也使它们正获得更多中国买家的青睐。

不过中国日趋严格的外汇管制措施,以及地产企业本身的去杠杆压力可能会对正在蓬勃增长东南亚房地产市场浇上冷水。在柬埔寨,中国长城工程公司以“严重不可控风险”为由终止了一项 27 亿美元的地产开发项目。一些做外国人租房生意的公寓业主今年已经降价 40%,开发商开始建造更小、更便宜的项目,或转变已有项目的用途。(来源:居外网)

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