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炙手评房NO1:柬埔寨针对外国人的房产红利期也许只有两三年

2019-04-26
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摘要:早入场吃肉,晚入场割肉,柬埔寨房产市场也不例外。

目前看来,柬埔寨的房产形式的确一片大好,但在炙手看来,柬埔寨针对外国人的房产红利期也就2~3年,挣钱的时间也就这几年。

让我们来对比四年前的曼谷,或许就能找到原因。

在柬埔寨房产市场热起来前,2015年中国人最爱去曼谷买房。大户七八十套的买,散户一两套跟进,与现在的柬埔寨热闹多了,一时间牛鬼蛇神全部涌进,逐利资本纷纷布局,所有的自媒体都在吹嘘:“十年前你看不懂马云,现在你看不懂去泰国买房”,这种操作也被人戏称为微商式卖房。

转眼到了现在,曼谷的房产价格依旧居高不下,但是许多人的房子已经卖不出去了。(微信公众号:指南针找房)


(一)小心!暴增的公寓数量

由于法律限制外国人购置土地及别墅,中国人去曼谷购房首选就是公寓。

泰国地产商也及时瞄准了中国人的炒房市场,开始扎堆建造一系列公寓大楼,同时配合以“包租多年”“曼谷好房”“海外优良资产”等精准的营销口号,吸引了一大批从众心理的投资客。

但是呢,去年八月,泰国房地产信息和研究评估中心主席索蓬曾告诉媒体,目前泰国房地产市场的开发进度已经远远超过了消化能力,如果继续维持现行的开发进度,相信泰国房地产泡沫将在2019年触顶破裂。(微信公众号:指南针找房)

是不是有些眼熟?没错,柬埔寨目前最热的楼盘,统统是公寓。按照现在的开发速度,泡沫一定会出现,究竟是在三年后?还是四年后?这就不得而知了。但唯一可知的是,那些提前占据了优良位置的房子,一定会在市场的暴风骤雨中继续坚挺。


(二)小心!租金回报率下降

现在,我们可以从数据上得知,柬埔寨房产的租金回报率可以达到惊人的6%,但是,这一数据建立的前提,是因为在柬埔寨的房屋价格还没高达一个离谱的地步,但是租金已经涨到飞起,这也得益于柬埔寨以美元作为日常通用货币的结果。我们也不能忽略,大量外国人去柬埔寨淘金,工资水平要远远高于当地人,所以这类租房也拥有固定的消费客群。

但是呢,当房价无止境的上升后,租金也会水涨船高吗?让我们回到曼谷,两年前,这里的租金回报率在5.8%左右,但是经过四年发展,如今,这样的收益率并不容易达到。2018年8月,泰国房地产信息和研究评估中心主席索蓬曾告诉媒体,泰国的租金回报率大约在4.5%,出现了不小的下滑。(微信公众号:指南针找房)


(三)小心!投资品无法变现!

曾以全部积蓄堵上泰国的一位女性读者告诉我们,去年,在朋友的介绍下,她以买“楼花”的形式,购入了一套芭提雅号称“楼王”的海景公寓,4万/㎡。所谓“楼花”就是炒期房,购房的时候付头款,房子建设过程中可转让房产权,随着价格攀升与汇率变化,就能炒出一笔钱。然而,事与愿违,如今泰国的房产价格并没有像想想那样继续攀升,她的房子也不好卖了,究其原因,泰国人买房更讲究独门独院,对于公寓乃至于海景房的需求并没有那么大。而国内股市的一波利好,也吸收了一大笔资金,影响了泰国房产市场的行情。

即使她在中介网站上一再降低价格,甚至原价,依旧无人问津。一套房子,本来是投资,买着买着,彻底成不动产了。

如果我们对该女士的投资进行分析,会发现一些问题:首先,入场时间晚,属于追高买入,这种行为本来就已经很危险了;其次,她自己并没有对泰国的国情进行深入的了解,完全不知道当地人的喜好;最后,运气也的确差了一点。

正所谓,早入场吃肉,晚入场就只能割肉了。(微信公众号:指南针找房)

(四)小心!舆论转向

成也萧何,败也萧何,舆论迟早会改口。

现在,我们打开网站,拿出手机,发现针对柬埔寨房产的声音,永远一片赞扬,如今柬埔寨处于价格洼地,所以鼓动的声音震耳欲聋。当价格攀升之后,烈火烹油,鲜花着锦,反对的声音迟早会来,三人成虎的道理,放在房地产市场也绝对受用。(微信公众号:指南针找房)

(五)烫手的总结

炙手这篇文章,并非喊你不要去柬埔寨投资房产,相反,我认为,越早去越好。

无论哪一个国家,其房产政策最终面向的是其国人,政府并不愿意让房子成为无限提价的商品,毕竟国家想让人民买的起房子。但是目前柬埔寨的建设需要外国人的参与,所以其政策也十分宽松,不过,这并不意味着以后也是这样。随着柬埔寨房价逐渐攀升,除了市场这支看不见的手,政府这支看得见的手会伸向更多地方,越晚入场,条件一定越苛刻。

所以,首先记住,柬埔寨针对外国人的房产红利期也许只有两三年。其次,投资一定要看好位置,不能人云亦云,否则钱就像扔进了水里,连个响都没听到。

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