土地是柬埔寨人最喜欢的投资房产之一，尽管近年年来遭受到疫情危机，但柬埔寨土地市场依然没有受到太大影响。指南针找房提醒广大投资者，在进行土地交易时应考虑以下关键点。
本文要点：
● 柬埔寨的土地产权分类；
● 土地买卖流程；
● 土地所有权转让流程及所需资料；
● 土地交易买卖双方各需缴纳哪些费用？
⑴柬埔寨土地产权分类
+ 硬产权/硬卡（Hard Title）
硬产权是柬埔寨最好的土地产权；
由国土管理规划局颁发所有权证书；
是得到国土部的国家级认证的土地详细信息；
硬产权转让需交付4%的转让税。
+ 软产权/软卡（Soft Title）
软产权是柬埔寨最常见的产权形式，70%-80%为软卡；
软产权是从当地区/县办公处获得，不是国家级；
软产权是否能进行抵押贷款，由银行判定。
+ 分契式产权
分契式产权是最新的产权形式，只颁发给外国国民，即允许外国人在柬埔寨合法拥有房产；
分契式产权仅限于公寓、商用大楼、写字楼等有多个业主的大楼或建筑；
+ LMAP产权（土地经营管理项目）
LMAP 会注册GPS坐标，明确标识了房产的实际边界；
LMAP是目前柬埔寨最强、最安全、和最现代化的土地所有权类型；
LMAP产权系统由世界银行引入柬埔寨，通过柬埔寨国土、城市规划和建设部来改善土地产权的安全性。
⑵土地买卖流程
1、根据需求找土地
在确定好需求与预算后，变可以用开始寻找合适的土地资源。如今，寻找土地的方式有很多，包括：
- 线上寻找：可以在房地产网站搜索，如：指南针找房（COMPASS.COM.KH），此外社交渠道如Facebook、微信等；
- 线下寻找：房产中介推荐、亲友推荐、前往对应区域实地考察。
2、购买前检查土地状况
√ 土地所有权类型
如果土地卖方持有可靠的地契，买方可以快速验证这些文件。
√ 土地条件
检查完所有权的类型后，买方必须检查土地的状况，看看它是否被其他土地、土地边界或栅栏包围。 如果检查仍不清楚，应在地籍当局在场的情况下重新测量土地。
√ 土地状态
买方必须调查该土地是否处于争议状态，如果一块土地存在争议，正在向法院提起诉讼，买方就不应该承担风险。 因此，在购买土地之前，必须先办理结算手续，然后才能达成合同。
√ 作为道路或毗邻开发项目的土地
柬埔寨的基建发展以及开发正在蓬勃发展。 因此，在购买前，买家必须了解该土地是否靠近道路或是否在国家的任何开发项目中。
3、 确认价格并协商
买方根据上述几点检查土地状况后，买卖双方必须讨论并协商价格。 如果双方同意价格和条件，则以协议为准。
4、协议制定流程
在这个过程中，需要创建的合约如下：
√ 定金合同：定金协议是首先要说明的，它表明卖方和买方同意出售和购买房产的意愿，并在协议中明确定金金额。本合同在任何交易中都保护卖方和买方。
√ 销售合同：卖方必须准备销售合同，值得注意的是硬产权和软产权的合同是不同的。
卖方和买方必须根据特殊合同而非私人合同签署房产销售合同。 这种特殊合同必须是证书形式的合同，是按照法律规定的形式和程序订立的合同类型，即合同必须在当事人知情的情况下以书面形式订立。
√ 收款、收款合同：对于此类合同，法律并没有要求必须一次性完成，但它是双方的一种信任和证据，避免所有权转让过程中出现其他纠纷。
⑶土地所有权转让
1、土地交易申请
买卖双方及见证人，携带相关资料到区/县填写销售信函，完成签字或按手印。
资料包括：土地所有权证、身份证或出生证明以及户口本复印件，包括买方身份证；
2、获得合法购买证明
买卖双方携带上述文件，要求村长/分区长并签字盖章。
然后，原始地契和转让文件必须给区/县地籍部门主管签署并盖章。区/县地籍服务费为每块地块 200,000 瑞尔（约48.65美金），无论大小。
此阶段仅完成转让过程的50%，并且所有权契据仍保留在原土地所有者的名下，买方仅有合法购买证明。
3、缴税并更名
土地所有者或买方必须携带原始产权契据并完成转让文件从区/县地籍办公室到省/市地籍办公室审查并盖章；
然后，持原销售和转让文件到省/直辖市税务总局按法定土地价值的4%缴纳印花税，此阶段大约需要1个月的时间进行土地评估并计算印花税，出结果后，省/直辖市税务总局将联系土地所有者或买家缴纳4%的印花税，并收回原始地契和转让文件。
缴纳印花税后，土地所有者或买方必须将正本产权契据和转让函交回省/市地籍办公室，以原所有者的名义在产权契据上签字盖章，并缴600,000瑞尔（约145.95美金）的服务费，才以买方的名义颁发新的土地所有权。
土地所有权转让整个流程大约需要三到六个月。
⑷土地交易费用
买方
√ 印花税：税率为房产总价值（根据房地产评估委员会的价值）的4%；
√ 房产税：税率为财产总价值的0.1%；
√ 空置或未使用土地税：对于位于土地评估委员会确定的区域内的未建设用地和废弃建设用地，需缴纳该税。土地所有者必须按照委员会确定的土地价值2%的税率缴纳税款。值得注意的是，如果土地充分耕种，则不征税。同时，如果土地纳税人不使用土地，则无需缴纳0.1%的财产税。
√ 产权验证费：产权验证费为50,000瑞尔（约12.16美金），产权更名服务费为600,000瑞尔（约145.95美金）。
√ 律师费：准备文件和销售合同的费用约为250美元（买卖双方也可以协商减半）。
√ 土地贷款相关的成本：尽管银行提供的买地贷款不像买房那样广泛，但买家仍然可以从许多其他银行获得贷款，通常利率较低。年利率在7-11%之间。 买方必须支付贷款总额的1%，用于支付贷款的评估和服务费用。
卖方
√ 资本利得税：税率为出售任何财产的利润价值的 20%。 好消息是，该项税款已延展至2024年12月31日，即2025年开始征收。
√ 房产中介费：通常卖方向房地产经纪人支付房地产总价值的3%。 但在某些情况下，卖家也可以与代理商协商降低费用。
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