投资海外房产，怎样才能保证稳赚不赔？

国内房产早已过了最佳投资期，手有余钱的人们把目光转向海外市场，性价比高的东南亚便是普通人的首选。

东南亚房价不算高，几十万便能买一套房，相比欧洲房产和国内房产来说，投资门槛低。东南亚还处于发展初期，经济增速亮眼，房产增值空间大，加上旅游业发达，住房需求旺盛，房产投资极具吸引力。

不过，楼市瞬息万变，影响房产价值的因素有很多。国内买房尚且要三思，海外置业的坑只多不少。虽然海外置业的风吹得久，但买房一定要慎重。

如果你是房产小白，买房前看看这十个问题，大部分的坑都能避掉！

1、房产投资是否可以移民

海外购置房产，有的人看中高回报率，有的人为了孩子教育，有的人为了度假养老，也有人是为了移民。

目前支持买房移民的国家基本都在欧洲，西班牙、葡萄牙、希腊、意大利等国移民门槛不高，几十万欧元的投资就可以享受移民优待。虽然东南亚有移民国家，但房产投资火热的泰国、柬埔寨目前是无法通过买房取得移民资格的。

2、房屋产权属性

房屋产权关乎投资者的根本利益，产权年限各国各不相同。外国人在泰国、柬埔寨、新加坡等国买房为永久产权，而越南房产对于越南当地人是永久产权，对于外国人则是50年产权，到期后可免费续约一次，共计100年。

美国、澳大利亚、欧洲等海外置业主要市场都有永久产权的物业，但也不乏英国等产权结构复杂的国家。想要精准投资，一定要了解产权年限，并分清外国人与本国人是否享有同等权利。

3、按揭贷款的风险

很多海外房产市场首付仅需10-20%，投资成本低，但贷款买房的门道却不少。每个国家的房贷政策、贷款条件都不同，贷款买房要考虑当地的贷款成本及贷款比例，做好风险预控。

以柬埔寨为例，柬埔寨虽然支持贷款买房，但外国人买房很难获得贷款资格，且贷款利率较高，加上柬埔寨绝大部分的住宅贷款都是浮动利率，找一家拥有丰富对外借贷经验的银行也比较难，贷款买房并不是很划算。

4、货币与汇率

全球经济形势多变，人民币与投资目的地货币的汇率变化以及当地货币的升值与贬值对房产投资影响很大。海外置业可让资产配置更加多元，也可以避免单币种汇率风险，享受房产升值与汇率升值的双重回报。

柬埔寨虽然有本国货币瑞尔，但市场交易基本都是美元计价，抵御风险的能力较强，房产更保值。

5、经济发展前景

经济发展直接影响房产升值保值空间，购买海外房产需对当地经济前景作出预判，GDP增速是投资考量的重要因素。东盟国家虽然经济增速亮眼，但经济发展的稳定性与增幅却大不相同。柬埔寨经济飞速发展，GDP增速已连续多年保持在7%%左右，投资前景看涨。

6、当地规划建设

房产投资看潜力，买房目的地的规划建设影响区域配套发展，配套的完善程度将直接影响房产价值，规划越完善，房产升值空间越大。因此，海外买房，不仅要选好地段，还要选潜力地段，提前了解政府规划，紧抓发展红利，投资收益更高。

7、房产收益

房产收益考量的因素有很多，海外投资主要看租金收益、增值收益以及持有成本。租金收益可根据市场真实情况来参考，想要租金收益高，房屋地段、房屋品质就很重要。增值收益看潜力，经济发展、区域规划建设、市场需求都会影响房产增值空间。持有成本包括物业费、管理费等。柬埔寨部分公寓提供包租服务，收益比较稳定，包租年限及收益率有差异，买房前要咨询清楚。

8、税费

每个国家对房产征收的税费各不相同，征收的时间、频次、比例也有差异。以新加坡为例，虽然新加坡环境好，经济发达，房产收益也不错，但新加坡房价很高，印花税重，投资压力并不小。柬埔寨房产相关的税费不多，目前主要有房屋交易税（房屋买卖转手都需要缴纳，金额为房屋总价的4%）、房产税（房屋总价的0.1%）、租金所得税（如果房屋买来出租需要缴纳租金所得税，本国人10%，外国人14%）。

9、项目品质

国内买房一般会选择品牌开发商，品牌房企更具实力，项目品质也更有保障，海外买房同样如此。如果对当地开发商不熟悉，建议找靠谱的中介，或先了解当地房产市场。现在国内有很多实力房企已进行海外扩张，柬埔寨就有雅居乐、富力城的项目。

业主是弱势群体，维权很难，海外维权难上加上。选择实力雄厚的房企，才能最大限度地避免遇到项目烂尾、房屋质量不过关等问题。

10、本地刚性需求

海外房产交易，除了买房还要考虑卖房。因此，海外置业，除了考虑增值收益与租金收益，还要考虑当地是否有刚需人群。如果当地人并不缺房子，或者当地人很难买房，你投资的房产谁来“接盘”就是个大问题。尽量选择核心城市，人口相对集中，住房需求与租房需求旺盛，房产投资才能获得稳定收益。