投资海外房产可以采用哪些行之有效的付款方式？

房产投资热度不减，海外买房也很常见，传统欧洲市场以及新兴的东南亚市场都比较受欢迎，但无论在哪里买房，选择付款方式时难倒一大片。

对于个人投资者而言，在投资目的地没有长期持有的资金，境内个人年度购汇总额只有5万美元，这对海外置业买家来说是完全不够用的。如何才能合理合法地进行海外置业？海外买房可以通过哪些方式付款？

1、现金付款

现金付款的前提是有足够的现金。

海外买房一般是用当地货币或者美金支付房款，这种情况下，需要携带足够的现金去当地，但携带现金出国额度是有限制的。出入境人员携带人民币现钞的限额为2万元，超过该限额一律不予放行；如果是携带外币现钞，限额为每人等值5000美元，超过等值5000美元以上的大额现金，需要向海关申报，过程略繁琐。

由于携带现金额度有限，买家需反复往返两国以便凑够足够的资金买房，时间成本高，又浪费精力，机票也是不小的开销。因此，现在大部分人都不会采用这种方式来付款。

2、海外抵押贷款

这是一种可以获得海外购房资金的合法渠道，部分银行有推出类似产品，购房人可以在国内存款和抵押房产，从而在境外获得相应额度的抵押贷款。

值得注意的是，借款人要有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源，有担保人，还可能需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产评估费等等。

3、国内开发商的项目可在国内支付房款

在境外开发项目的国内开发商有很多，这些房企实力雄厚，国人也很了解他们的项目质量与风格，与其选择境外不熟悉的房产项目，选择国内大品牌开发商更有保障。

购买国内房企的项目一般不用担心付款问题，国内售楼处可以直接用人民币付款，不用担心换汇、额度等问题，开发商可自行解决财务流程。

这种方式安全性高，简单方便，买房前先确定是否可以在国内支付。 

4、通过外管局许可机构办理大额换汇

外管局近年批准了一些金融机构，如银行和基金公司等，试点操作超过5万美元的大额换汇和投资服务，投资人通过这些基金公司设立专项投资计划，审核后，投资人将整笔大额人民币从个人账户转入基金公司，基金公司再向投资人指定的海外投资账户汇款。

5、银行“内存外贷”或“内保外贷”

作为资金外流的正规渠道，私人银行高端跨境服务“内存外贷”逐渐成为高端客户的另一选择。通俗地说，即在境内的银行存进一笔款项，然后在境外获得贷款。实际操作起来，内存外贷手续相对繁琐。首先门槛较高，高端跨境金融服务，多数以对公业务和高端个人客户为主。其次，签订三方协定的手续较复杂。第三，手续费、贷款利率相对较高。

6、当地银行贷款

很多海外房产市场首付仅需10-20%，投资成本低，但贷款买房的门道却不少。

每个国家的房贷政策、贷款条件都不同，贷款买房要考虑当地的贷款成本及贷款比例，做好风险预控。以柬埔寨为例，柬埔寨虽然支持贷款买房，但外国人买房很难获得贷款资格，且贷款利率较高，加上柬埔寨绝大部分的住宅贷款都是浮动利率，找一家拥有丰富对外借贷经验的银行也比较难，贷款买房并不是很划算。

选择银行贷款，一定要考虑可行性与贷款成本。

值得注意的是，很多人会采用分拆结售汇的办法去凑房款，但这种方式风险极大，容易违规。

根据《个人外汇管理办法实施细则》，对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理，年度总额分别为每人每年等值5万美元。因此，很多人会通过亲戚和朋友的外币兑换许可配额来凑齐首付或总房款，再利用大家的配额每年还贷款。

分拆结售汇自己就可以操作，简单方便，采用这种方式付款的人也比较多，但这种付款方式也越来越受限，目前只允许直系亲属间操作。个人购汇分拆置业或投资，如果90日内购汇总金额超过等值20万美元就会被列入“关注名单”，可能会被暂停外汇置业及汇款，且全家人都可能被列入“黑名单”。

海外买房的付款方式还有很多，个人、企业可操作的空间也不一样，无论如何，合理合法的使用外汇才是最安全的方法。

海外投资，切勿铤而走险。