2018年，中国房地产10大关键词！这一年我们都经历了什么……

2018年快要结束了。对于地产人来说，这是极不平凡的一年。

地产行业的逻辑，正在发生巨变，很多习以为常的事情被彻底颠覆了！

与此同时，很多地产人的人生也被彻底改变了……每个人都在问，究竟是什么在决定着我们的命运？

明源君总结出2018年中国房地产的10大关键词，和大家一起回顾这跌宕起伏的一年……

01

活下去

行业标杆万科喊出“活下去”3个字之后，所有的房企都惊出一身冷汗。

其实，关键不在于谁“活不下去”，而在于能“活下去”的房企，可以从“活不下去”的房企那里获得什么。

不管是“拐点”、“白银时代”，还是“活下去”，每一次惊吓过后，都会有大量中小房企主动退出地产行业，这也就成为巨头们收购兼并的好机会。

根据中指院的统计，2018年1—11月，万科以1250亿的拿地金额，排名全国第一！

郁亮最近回应说，万科始终是一家如履薄冰、有较强忧患意识的公司，“活下去本来是内部一个事情，不小心被人泄密放到网上，引发了广泛的关注，造成了极大的困扰，万科因此开除了三个员工。”“我们只是想让自己不舒服，并不想让别人不舒服”。而万科今年回款6300亿的目标，也有信心完成。

02

慢下来

快周转的极限到底是几个月？在2017和2018年的上半年，这是业内讨论的热点话题。

之前，房地产有2种模式：一种是快周转；另一种则是花比较长的时间做精品，通过高溢价来实现盈利，你6个月开盘卖2万，我10个月开盘卖3万，利润也差不多。

可是，在限价令出台以后，房地产的最佳模式，似乎只剩下快周转这一种了。

项目设计全靠复制，拍地当天就进场施工，刚出甚至没有出正负0就开始预售……拿地4个月就开盘……项目进度和员工收入直接挂钩。

这种极限快周转，加上许多巨头都有1000个、2000个乃至更多项目，各种质量问题、安全事故就不可避免地出现了。

有那么2个月，全国都在声讨快周转。可是，几家以快周转著称的巨头连续多年，甚至今年仍然是许多城市的销冠。这是为什么呢？

答案似乎只能是2个：

❶ 别家房企的项目，质量其实还不如这些巨头的；

❷客户们买的不是房子本身，而是附加在房子上的别的东西。

而在一片声讨声中，大家又开始“慢下来”。

关键不是现在“慢下来”，而是“慢下来”以后怎么办。

如果房企不能找到新的商业模式，不能把时间转化为财富。如果时间只是意味着财务成本的增加，极致“快周转”还会卷土重来。

03

城市运营

城市运营就是赚“慢”钱的一种模式。

明源君认为，城市运营的本质，就是房企在相对不发达的区域，拿下比较大的一块地，长期经营，在这个区域逐渐发展的过程中，获取长期红利。

这种模式成立有2个前提：

1、开发商财务成本较低，不怕长期持有；

2、开发商有产业能力、运营能力，能让自己持有的物业不断升值，同时带动片区土地升值。

金茂总结出3种城市运营模式，如下图所示：

其中，“城市新城”模式的代表项目梅溪湖，是长沙岳麓的一块地，金茂入驻前大家只知道当地出产葡萄，完全就是荒地的感觉，可是经过金茂10年打造以后，整个区域完全不同了：

❶梅溪湖的房价已经是长沙最高。❷ 梅溪湖的配套已经相当完善。

城市运营这种模式，虽然前期占用资金比较多，但是整个开发节奏房企自己可以掌握。

区域发展之后的红利，房企都可以获得，而且有持续现金流，可以抗风险。

现在，大家都很热衷的小镇，本质上也是城市运营的一种形式。

小镇的盈利，主要来自：

租金+服务收入+物业增值+投资入驻企业+政府政策补贴返还。

城市运营的项目，销售物业之外，持有物业也比较多，形态会包括产业、商业、住宅等等。

在租金服务收入相对稳定、物业增值达到一定水平之后，可以通过以下一些渠道变现：

❶直接出让股权变现；❷ 通过股市、金融产品、资产证券化变现……

04

区域深耕

之前，区域深耕风险很大，最大风险是遇到全国性的调控。

如果一家房企的项目集中在某个区域，一旦该区域突然遇到大的调控，跌到周期底部，相当于被一锅端。

现在，这种风险已经明显降低。

既有的调控确实成效可见，楼市整体已经降温，不需要加码调控来抑制楼市过热。接下来一年多时间内出台全国性调控政策的概率很小。

而土地依然是大部分地区最重要的财政收入，尤其是三四五六线城市，地方政府对当地的楼市非常了解，不会随便加码调控。

剔除调控风险之后，区域深耕房企拥有以下优势：

1、多地块一起算总账，开发节奏灵活，可快可慢

外来房企拿到地王，再碰到行业下行就是烫手山芋。但是对于区域深耕房企而言，地王只是10块地里的1块，可能带动前9个项目溢价、加速去化。地王本身可以放一放，先开发其他几块。

2、管理半径小，项目进度可控，能保证现金流安全。

3、外来房企拿地放缓，给本土企业释放出更多空间。

今年前10个月百强房企土地投资力度整体弱于去年，趋于保守，对于不熟悉、没把握的地块，宁可错过也不将就。对于区域深耕房企来说，就有了更多的选择空间。

4、在本地有影响力，也可以做轻资产

能够在一个地方深耕多年的房企，在当地必然拥有好的知名度和忠诚度，自己开发之外，可以通过代建和小股操盘，在扩大规模的同时减少资金压力。

例如建业2017年有70亿销售来源于在县级市、地级市的轻资产合作项目。宁夏中房集团，也有很多轻资产合作项目。

05

借钱难

据说，有几家百强房企最近借钱的成本，已经到了15、16个点。这确实很贵，但是如果真的急用，也没有办法。

去杠杆的大环境下，即使有一些定向投放的流动性，也被要求驰援实体经济，跟房地产基本没关。

而房企的债务，却正在集中到期。

2015-2016年，政策宽松+行情火爆，根据Wind的统计，两年间，整个房地产行业发行1434只债券，发行金额16686.37亿元。如下图所示：

现在，这些债，正在和2017年的短债一起，集中到期。

如何才能借到便宜的钱？明源君最近问过很多地产大佬，结论是：

❶在资本市场信誉良好、纪录良好，所有承诺都做到的房企，可以通过提高评级降低财务成本。

❷ 持有优质的、产生持续现金流的商业、产业、办公物业的房企，可以通过资产证券化、股权融资等借到便宜的钱。

❸如果前2者都没有，就只能加速项目销售回款。实在不行，只好卖掉几个项目断腕求生。

06

交房难

2018年，交房是个难题，最怕的就是业主维权。业主维权有2个原因：

1、认为房子有质量问题；2、房子降价了，老业主维权。

房子有质量问题，比较大的原因是限价令下，一方面要控成本，另一方面又想快周转导致的。

而降价，则是因为房企看不到调控放松的希望，现金流又面临压力，不得不为。

要彻底解决这2个问题，长远来看，有3个途径：

❶在限价城市，拿地时就要按照限价计算项目利润，不能寄希望于限价令放松；

❷在非限价城市，通过“中周转”、“高溢价”，在保证质量的情况下实现利润；

❸多做小地块、小项目，一次开盘售罄，就不存在二期比一期便宜的问题。

而短期内，想避免业主维权，做好服务之外，对行业未来有信心的，对项目销售有信心的，可以像某些巨头一样，承诺“无条件退房”。这样可以釜底抽薪，把大部分维权化解于无形。

07

抢人大战

2018年，截至11月20日12时：

西安市迁入人口701343人。其中博士以上1156人，硕士研究生24423人，本科219875人，各类人才引进29062人。如果不出意外，西安将成为2018年中国城市“人口争夺战”的最大赢家。

这一轮抢人大战，主要是针对人才的各种地方政策的大战。各地陆续出台的政策有：

● 海南，全日制大专以上学历可在海南任一城镇落户。落户海南之后，购买商品住宅享受本地居民同等待遇，不受限楼市购政策的限制。

●南昌，毕业三年内新引进落户的全日制博士研究生、硕士研究生、本科毕业生，每月发放1500元、1000元、500元生活补贴，为期三年。

● 珠海，推出公积金贷款新政，高层次人才置业最高可贷250万元。

● 武汉，大学生落户后，不仅不限购，而且买房直接打8折。

● 深圳，取消纸质审批文件和现场报到环节，符合要求的人才，系统自动核查“秒批”办理。此外，落户可以享受租房补贴，本科15000元/人、硕士25000元/人、博士30000元/人。

……

长线来看，房地产和其它产业未来的发展，人口是决定性的因素；短期来看，限购的情况下，户籍人口的增加，客观上带来购房需求的增长。

人口争夺大战，短期来看是政策之争，长期来看，则是资源之争。

有优质的工作岗位、教育资源、医疗资源、景观资源的城市，将取得最终的胜利。

08

房租上涨

房租的上涨，2018年一度成为热门话题。

根据中国房价行情网公布的数据，2018年7月，有26个城市的房屋租金同比上涨。其中，成都租金的同比涨幅最高，为30.98%，其次为深圳，同比涨幅为29.68%。大部分一线、二线城市的房租租金同比涨幅都在10%以上，而成都、深圳、重庆、天津、合肥、贵阳、北京、广州、大连、南宁、哈尔滨这些城市房租同比涨幅在20%以上。

这一轮的房租上涨，真的是长租公寓和资本的锅吗？

资本只是个放大镜，供需关系的失衡才是根本，资本的进入只是加快了房租上涨的进程。

在一个租赁房源充足的市场里面，对于房东来说，如果价格一样，租给公寓公司，还是租给普通租客是一样的，如果长租公寓高价拿房，然后再加价出租，会出现什么情况？

在这家公司垄断市场之前，高空置率就已经把公司耗死了。

正如陈劲松所说：

千规律、万规律，价格规律第一条。

供应不足的话，无论向租还是向购倾斜，都会造成另一方的价格上涨。

今年摇号政策在一些城市落地，几千个人摇几百套房，就是因为新房供应不足，新房和二手房价格倒挂。被限价的新房，到了二手市场以后，立刻就按市场规律涨价了，摇到号的人等于中了一个大奖。

09

产业运营能力

在一二线城市，拿纯粹销售的住宅用地正越来越难。

而在一二线城市周边拿产业用地，特别是高科技产业用地，却比较容易。

为什么呢？

● 地方政府发现，手里可以卖得地越来越少，而卖地、修住宅是“一锤子买卖”，以后几乎没有收入，还要付出。如果靠卖地收入去维持地方财政，难以为继，有断粮的可能。

● 做产业地产，卖地时让一点利，招来一些优秀企业，就可以产生持续的税收，每年都有财政收入，而且越来越多。

下面这张图，是中城新产业总结的住宅、商业、产业地产的盈利模式和成熟周期。

比较而言，传统住宅开发的盈利模式是最简单的，产业地产的盈利模式当然是最费心最复杂的。

但是，从整个市场来讲，整个住宅开发的总规模即将到顶，继续盖住宅卖住宅的简单模式会越来越被动。存量才是未来的主流市场。

对企业来说，虽然运营公寓、酒店、产业地产需要专业、需要耐心，但是风险比较小，不怕调控，有持续的现金流。

而且如果真的运营得好，将来通过上市、物业升值后变现、服务、REITs等资产证券化赚到的钱，可能比开发更多。美国有一些资产管理公司的市值，远高于开发商。

现在通过产业拿地，必须是真的有产业运营能力，而不能假装自己有能力。

因为，即使是管理比较粗放的地区，也是把小镇分成好几期，项目一期完成招商入驻，才能开发第二期。想糊弄是不可能的。

而在上海等地，根本不看入驻，而是直接看税收。你拿地的时候，地方政府就会与你签订对赌协议，要求你第一年实现多少税收、第二年实现多少多少税收……如果不达标，合同就会终止，你就要退出。

10

产品力

大家有没有发现，2018年，产品受到了空前的重视。融创、旭辉、中南等等，都在产品上发力，而且都有了长足的进步。

为什么呢？

一方面，史上最强调控下，买房的人有限，消费者更加理性和成熟，在众多竞品中，辨识度高且有质量的产品才能脱颖而出；

另一方面，在非限价城市，或者限价城市政策松动时，房企的优秀产品能产生高溢价，让有限的土地产出更高的价值。

旭辉集团董事长林中认为，在2020年前后，房地产行业将回归制造服务业。

微小的差异在竞争中会被放得很大，因为竞争的均衡性、战略的同质化，建安成本比别人便宜五六百块、产品溢价让利润率有1到2的领先度，都会极大放大你在市场上的竞争能力。

这个行业会告别暴利的时代，平均只有8—9的利润。更多的靠产品的运营、产品的周转、靠服务、靠品质、靠品牌。主要需求也将是改善需求。

而另一方面，单纯做住宅开发的，只要确实做得好，也可以纯靠本事吃饭。

冯仑说，国外有一类公司，就是“收费开发商”，他们能力很强，用别人的钱做开发，回报率超高。他们收开发管理费、收销售佣金、收物业管理费、收额外的奖励，靠本事把活儿干完，路上不停收钱。自己如果有一点投资，卖掉也可以赚钱。

事实上，我国目前，专门做小股操盘、代建，“凭本事吃饭”的开发商，也已经出现。

2017年，朗诗新增项目27个，近9成项目是通过收并购、委托开发及参股等形式获取的，没有在公开市场争抢一个地王。2017年，在自己所有的操盘项目当中，朗诗的股东权益降到了29%。

绿城管理，则是国内最大的代建商，截止到2018年3月，绿城管理代建项目的在建面积超过2200万平米，这已经是一个相当大的数字，并且还在不断扩大。

有一些开发商认为小股操盘、代建这种模式赚得少，是因为他们对标的是高杠杆高风险、房价不断高速上涨的模式。

在房价缓慢上涨的情况下，同一个项目里，代建、小股操盘方，和使用高杠杆的大股东，收入差距不大，甚至赚得更多。

积蓄力量，迎接新的地产黄金10年

说完2018，再说一下未来。

根据旭辉集团董事长林中的预测，2019年地产的核心就是7个“稳”字：

分别是：稳量、稳价、稳投资、稳杠杆、稳增长、稳预期、稳政策

而2020年的主题字则是一个“转”字，很多东西会发生变化。

2021年的主题字则是“启”，这是新的地产黄金10年的开启。 

新一轮周期，有三大特点。

第一个特点是平稳增长。

房价可能每年涨6-8%，和GDP是同步的，和人均收入增长是同步的，但是可能会连续涨8年、10年。8年之后，也是增长了一倍。

第二个特点是市场更加健康、更加有质量，无论是产品的质量、服务的质量、房企的质量，都会更高。

第三个是上升周期比较长，下行周期比较短。

房企和地产人现在需要做的，是在未来2年稳步发展，锻炼能力，积蓄力量，迎接从2021年开始的、新的地产黄金10年。