第二季度金边公寓报告出炉，内需市场将出现新拐点！

随着经济全球化，柬埔寨国民的生活观念也开始发生变化，大多数人的居住选择倾向于公寓。据相关估计，到2030年，柬埔寨首都金边的人口估计将增加50％以上，达到790万。

全球知名的权威房产中介机构世邦魏理仕近日发布了2019年第二季度金边公寓市场报告，也印证了这一说法，金边的公寓内需市场将会进一步发展，将出现新的拐点。

金边富力城第一时间整理，帮助了解第二季度市场最新动态，以下所涉数据及报表根据CBRE世邦魏理仕第二季度报告整理。

01投资：二季度投资额大涨86.2%

根据土地管理、城市规划和建设部的数据，柬埔寨的建筑业在第二季度的批准投资额大幅上涨,较第一季度上涨约86.2%，高达31 亿美元。

2019年上半年较2018年上半年的批准投资额也有很大幅度的上涨，2018年上半年批准投资额达到22亿美元，而2019年上半年则是接近48亿美元，涨幅高达118%。

表1：获批投资额与获批项目数量情况

深绿（获批投资额），蓝色（获批项目数量）

02增量：经济型公寓供应比例逐年提升，占半壁江山

与2019年第一季度类似，大多数推出的公寓都属于经济型，从2018年开始公寓的比例从主要是中高端向经济型公寓倾斜。

据估计，第二季度推出的总供应量中，经济型公寓约占新推出销量的56%。第二季度启动的经济型公寓供应中，超过一半位于金边的非中心区，包括森索区、水净华和棉芷区等地区，这些地区加起来约占第二季度启动供应总量的57.4%。

表2：2009-2020（预测）公寓供应情况

深绿为经济型，浅绿为中档型，草绿为高端型

03存量：公寓存量上升9.13%，竣工项目以高端公寓为主

除了大量的新项目推出，2019年第二季度还完成了5个项目的建设，包括约1393个单元，公寓供应库存增加9.13%。与2019年第一季度类似，公寓项目竣工以高端开发项目为主，占第二季度总竣工存量的72%左右。

04租金：不受存量增加影响，公寓板块整体租金见涨

尽管已完工的公寓库存增长9.1%，延续了整个行业供应快速增长的趋势，但公寓租金在本季度又出现了小幅上涨。中档公寓整体租金上升4.3%，平均租金上升至每月12.0美元/平方米（按最新人民币汇率计算，折合人民币82.558元/㎡）。

此外，高档公寓租金涨幅接近3%，平均租金为14.6美元/平方米/月（按最新人民币汇率计算，折合人民币100.445元/㎡），金边高档公寓堪比国内商铺租金。

表3：第二季度中、高档公寓平均租金情况

深绿为高端型，浅绿为中档型，蓝色方砖为每平方米租金

05对比：经济型公寓房价地区性比较

金边的经济型公寓平均售价比胡志明市高大约73%，平均收益率在6-7%。

虽然与柬埔寨的一些邻国城市相比，金边的经济型公寓价格相对昂贵，但柬埔寨的房地产仍是一个巨大的市场，最近经济型公寓产品的涌入，是朝着满足当地需求的正确方向。

表4：金边与邻国各城市价格对比

深绿色为仰光（缅甸）、浅绿色为金边（柬埔寨）、蓝色为胡志明（越南）、玫红色为河内（越南）

06增量:酒店式公寓吃香，供应量预计会持续增长

预计到2019年底，A级和B级酒店式公寓的总存量将达到2990套左右，其中A级公寓预计将建成499套。2019年下半年，服务公寓行业整体同比增长约21%。预计服务式公寓供应的激增将持续到2020年，尤其是在A级酒店式公寓中，预计将有266套上市，相当于同比增长9%。

表5：2009-2020（预测）

酒店式公寓公寓情况浅绿色为A等级，草绿色为B等级

07市场预测：供应持续强劲，下半年房价地价将迎来大涨

1、经济型公寓的市场会持续保持良好，中档型公寓市场可能会出现供应短缺。

2、7月土地登记税费的征税基点调整后，下半年预估整体的地价、房价会有较大幅度的涨幅。

解读：金边富力城独家市场解读

1、2019年不管是获准投资额还是获批项目相比2018年都有很大的涨幅，这说明柬埔寨房地产开发市场的火热，而房产市场需求的旺盛离不开需求市场，柬埔寨人均年龄27岁，人口红利正不断兑现，这只是起点。

2、经济型公寓的大幅增长，其实符合当地经济市场的发展规律，越来越多的本地居民从本地传统的排屋居住习惯逐渐接受社区概念、居住相对舒适的公寓产品，经济型公寓就是过渡的产品，也印证内需市场扩展的痕迹，公寓的内需市场将迎来新的拐点。

3、随着公寓库存的上升，租金价格不降反升，反映了中高档公寓居住市场的供不应求，金边外籍工作人士约30万左右，占总人口10%，而金边的中高档公寓存量却严重不足，这些中高级白领极大拉动了当地的公寓市场需求。

4、2019年是中柬文化旅游元年，中柬两国在旅游、文化、经济都有更深的交流，2019年前四个月来柬埔寨的中国游客增长37%，随着旅游业的蓬勃发展，酒店式公寓也出现井喷式增长。

从上文不难看出，从国家层面来看建筑投资额、获批项目的不断增加，显示出开发市场的活跃，而金边公寓市场增量、存量、租金均保持上涨趋势，则说明需求市场的活跃。

整体房地产市场的需求十分强劲，随着内需市场的扩大以及外需市场（外籍高级白领）的供不应求，未来5-10年内仍将处于一个快速上涨的趋势。

因此选好一个项目尤其关键，品牌、品质、地段、配套缺一不可。