外国人如何去柬埔寨购置土地？薛蛮子都买了上万亩！

柬埔寨可以算是当下投资热度最高的国家了，连投资大亨薛蛮子都一口气买了上万亩土地，这种操作也勾起了不少小伙伴去柬埔寨当地主的心。但是，柬埔寨可以把土地卖给外国人吗？

当然不可以！根据法律规定，外国人不能拥有土地所有权，同时根据《外国人私有房产所有权法》，也只可购买二楼或以上的共管式高楼产业。也就是说，跟土地挨着都不行。

但是呢，有一些办法可以解决这个问题，不仅可以购置土地，还是永久产权。今天小楠就好好说一说其中的窍门。

01教你认清四种产权 

柬埔寨土地产权所有权有3种形式：硬产权，软产权和分契式产权（即业主对土地并无所有权，只是购买了土地上的有限空间）。另外，还有一种高度安全的LMAP产权。

（1）硬产权：最好的产权类型

硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式，也是最好的土地产权。

其所有权证书由国土规划局提供，这意味着其土地信息得到了国家级认证。

如果转让这一类型的土地，需要交付4％的转让税。

（2）软产权：最常见的产权类型

软产权是柬埔寨最常见的所有权形式。

该产权受当地地方政府认可，在当地区县办公处获得，这也意味着它并非国家级认证。

但是，目前市面上大部分新项目的交易都是通过硬产权的形式进行的，因为硬产权最可靠，受到人们的普遍认可。

（3）分契式产权：保证外国人产权权益

分契式产权是最新的所有权形式，允许外国人在柬埔寨合法拥有房产。

2010年5月24日柬埔寨发布了外资所有权法，这项法规限制外国人共同拥有房屋产权。但外国人依然不能拥有土地产权。

这项产权是指有多个业主的大楼或建筑，大楼的某些部分是某个业主专有的（私人单位），某些部分是所有业主共同拥有的（公共区域）。分契式产权最近已经扩展到商用大楼，尤其是合租的办公楼。

（4）LMAP产权：最安全的产权类型

LMAP（土地经营管理项目）产权系统由世界银行引入柬埔寨，通过柬埔寨国土、城市规划和建设部来改善土地产权的安全性，在这种模式下，国内所有土地都必须注册GPS坐标。

如果你已经有了LMAP产权，与周边各方都达成边界协议，那么所有的边界争端都能解决。所以，这也是最安全的产权类型。

02五种外国人在柬购买或租赁土地的方法

虽然法律限制了外国人在柬购置土地，但这并不意味完全限制，依旧有五种策略可以让外国人管理与使用柬埔寨的土地：通过本地公司进行土地购买、通过租赁的方式获得土地使用权、通过获得柬埔寨国籍的方式购买土地、通过本地人代替买卖、通过与柬埔寨公民结婚购买土地。

（1）通过本地公司购买

你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的实权。

（2）租赁土地

长期租赁土地是外国人常用的一个方法。这种方式授予了承租人管理与使用土地的权利，允许承租人在该地域上进行施工建设等行为。

此外，租赁的期限也十分灵活，时间可达50年、70年或99年。同时要牢记，长达15年以上的租赁必须在土地办事处登记才能生效。如果您正在租赁政府土地，租期最长可达40年，具有延期性。

值得注意的是，在租赁合同中应该加入相关条款，即所有者在转卖土地之前必须获得租赁者的同意，或者禁止所有者转卖土地，除非新买家承认租赁继续生效，以保障承租者的权益。

（3）通过获得本地国籍购买 

如果你获得了柬埔寨国籍，你就有权利合法购买柬埔寨土地。获得柬埔寨国籍的方法包括：投资入籍，捐款入籍，通婚入籍，以及由出生获得国籍。

（4）通过本地人代替购买

以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。但是，这个方法忽视了宪法禁止外国人拥有房产的直接所有权，不仅不合法，并且不安全。

简而言之，该方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。当然如果事情没按照计划发展，土地很容易遭受国家的征用，或被迫出售土地。

（5）与柬埔寨公民结婚后进行购买

与柬埔寨公民结婚的外国人可以用配偶的名义在地契上登记不动产。

结婚事实将对外国人拿到柬埔寨国籍帮助巨大。当外国人的国籍到手之后，可以将土地更改为夫妻名义共同登记。