ពាក្យគន្លឹះទាំង៥ជួយអ្នកឱ្យដឹងច្បាស់ពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជានាឆ្នាំ 2021

ឆ្នាំ 2021 បានកន្លងហួសទៅឆាប់រហ័សត្រឹមមួយប៉ព្រិចភ្នែក។

2021 ជាឆ្នាំមួយដែលមនុស្សស្ទើរគ្រប់រូបនៅលើពិភពលោកបានជួបប្រទះទៅនឹងរឿងរ៉ាវជាច្រើនរូបភាព និងមិនអាចបំភ្លេចបាន។ 

ជាមួយការផ្ទុះឡើងវិញម្តងទៀតនៃជំងឺរាតត្បាតកូវីដ១៩ដែលនាំមកនូវការជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំង ធ្វើឱ្យសឹងគ្រប់វិស័យទាំងអស់ត្រូវរងផលប៉ះពាល់ ជាពិសេសតែម្តងគឺការដែលបង្កឱ្យវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យស្ថិតក្នុងស្ថានភាពអស្ថិរភាព។

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ដោយសារការអភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ និងសំណង់ក្នុងប្រទេស កត្តានេះបាននាំឱ្យប្រជាជនរឹតតែច្រើនឡើងៗបាននាំគ្នាមានការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងលើវិស័យ បណ្តាលឱ្យការបង្ករដែលកើតមានដោយសារកូវីដ១៩បានក្លាយជាប្រធានបទក្តៅគគុះដែលមនុស្សលើកមកពិភាក្សា និងចង់ដឹងថា បន្ទាប់ពីផលប៉ះពាល់នាឆ្នាំ២០២១ទៅ តើនឹងមានអ្វីកើតឡើងនាឆ្នាំ 2022 ដែលទើបចូលមកដល់?

ដូច្ចេះ នៅដើមនេះតែម្តង គេហទំព័រ Compass Real Estate បានតម្រៀបយកពាក្យគន្លឹះចំនួន 5 ដើម្បីរៀបរ៉ាប់ និងពណ៌នាអំពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់កម្ពុជាក្នុង 2021 ។

តោះងាកមកអានទាំងអស់គ្នា!

ពាក្យគន្លឹះ 1: ការអនុគ្រោះពន្ធ

នាកំឡុងដើមឆ្នាំ 2021 កម្ពុជាបានផ្ទុះឡើងនូវរលកកូវីដ១៩ថ្មីម្តងទៀត ដែលត្រូវឱ្យឈ្មោះថា “ព្រឹត្តិការណ៍សហគមន៍ ២០ កុម្ភៈ” ។ ដោយសារតែសភាពរីករាលដាលខ្នាតធំរបស់វា លើកនេះ ចំពោះគម្រោង “ពន្ធលើប្រាក់ចំណូល” ដែលខាងរាជរដ្ឋាភិបាលប្រុងនឹងចាត់ចូលជាជាធរមានតាំងពីខែកក្កដា ឆ្នាំ 2020 ត្រូវបានពន្យារពេលជាថ្មីទៀតរហូតដល់ថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2022។ 

យោងទៅតាមប្រព័ន្ធពន្ធដាថ្មីនេះបានឱ្យដឹងថា ពន្ធលើប្រាក់ចំណូល គឺជាគម្រោងពន្ធដែលនឹងមានការប្រមូលយក20% លើប្រាក់ចំណេញពីការលក់ដើមទុន ហើយត្រូវអនុវត្តចំពោះអចលនទ្រព្យ ការជួលទ្រព្យសកម្ម ការវិនិយោគទ្រព្យសកម្ម ពាណិជ្ជសញ្ញានៃសាជីវកម្ម កម្មសិទ្ធិបញ្ញា និងរូបិយបណ្ណបរទេស។

មិនតែប៉ុណ្ណោះទេ ទន្ទឹមនឹងគ្នានេះ ដើម្បីឆ្លើយតបបន្ថែមទៀតចំពោះវិបត្តិដែលនាំមកដោយជំងឺរាតត្បាត និងក្នុងពេលតែមួយជាការជួយបន្ធូរបន្ថយសម្ពាធសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ រាជរដ្ឋាភិបាលក៏បានប្រកាសថា ពន្ធប្រថាប់ត្រាសម្រាប់រាល់ការទិញផ្ទះក្រោមតម្លៃ 70,000 ដុល្លារ នឹងត្រូវបានលើកលែងពេញមួយឆ្នាំ 2021 និងមានសុពលភាពជាថ្មីនាថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2022 ។

តែថ្មីៗនេះទៀតសោត បន្ទាប់ពីមានការស្រាវជ្រាវជាបន្តបន្ទាប់ រដ្ឋាភិបាលក៏បានធ្វើការសម្រេចចិត្តទៀតថានឹងមានការបន្តពន្យារពេលពន្ធប្រថាប់ត្រារហូតដល់ថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2023។

តាមរយៈការសម្រេចចិត្តនេះនឹងក្លាយជាជំនួយយ៉ាងខ្លាំងដល់ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យដែលរងផលប៉ះពាល់ដោយសារជំងឺ ក៏ដូចជាការជួយលើកទឹកចិត្តដល់ម្ចាស់អ្នកទិញ និង លក់អចលនទ្រព្យក្នុងគ្រាមានវិបត្តិ។

ពាក្យគន្លឹះទី២៖ ច្បាប់វិនិយោគថ្មី

"ច្បាប់វិនិយោគថ្មី" របស់កម្ពុជាបានចូលជាធរមានជាផ្លូវការនៅថ្ងៃទី 15 ខែតុលា។

ច្បាប់នេះត្រូវបានបង្កើតឡើងដើម្បីទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគ និងកែលម្អបរិយាកាសវិនិយោគរបស់កម្ពុជា។

ច្បាប់វិនិយោគថ្មីមានគោលបំណងបង្កើតក្របខ័ណ្ឌជាច្បាប់បើកចំហ នាំមកនូវតម្លាភាព ដែលអាចព្យាករណ៍បានថានឹងនាំភាពងាយស្រួលសម្រាប់ការធ្វើវិនិយោគ ក៏ដូចជាការទាក់ទាញបន្ថែមឱ្យអ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុក និងក្រៅមកចូលធ្វើវិនិយោគនៅកម្ពុជា ក្នុងន័យលើកកម្ពស់ការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ច និងសង្គមជាតិ។

ការអនុម័តច្បាប់វិនិយោគថ្មីមួយនេះដែរ មានកម្លាំងជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំង ដោយសារការបង្កើតឱ្យមានវិធានការបន្ធូរបន្ថយ ការអនុគ្រោះលើមូលដ្ឋាននៃច្បាប់ដែលមានស្រាប់ ជាការជួយពង្រឹងស្ថិរភាពនៃការវិនិយោគ បង្កើនទំនុកចិត្តដល់វិនិយោគិន និងជាយុទ្ធសាស្ត្ររយៈពេលវែងដើម្បីអភិវឌ្ឍប្រទេសជាតិ។

បន្ទាប់ពីមានការផ្ទុះឡើងនៃជំងឺរាតត្បាតកូវីដ-១៩ នាអំឡុង2020 សេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកបានឆ្លងកាត់ការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងខ្លាំង។ ក្រោយមកទៀត បន្ទាប់ពីកិច្ចព្រមព្រៀងពាណិជ្ជកម្មសេរីកម្ពុជា-ចិន កិច្ចព្រមព្រៀងពាណិជ្ជកម្មសេរីកម្ពុជា-កូរ៉េ ព្រមជាមួយភាពជាដៃគូសេដ្ឋកិច្ចទូលំទូលាយក្នុងតំបន់ (RCEP) ក៏បានហៀបនឹងចូលជាធរមានដែរ។ ជាងនេះទៀតនោះ ស្ថិតនៅក្រោមក្របខណ្ឌនៃសហរដ្ឋអាមេរិក និងប្រព័ន្ធអនុគ្រោះទូទៅរបស់ចក្រភពអង់គ្លេស (GSP) និង EBA ជាមួយសហភាពអឺរ៉ុប ការដាក់ចេញនូវច្បាប់វិនិយោគថ្មីរបស់ប្រទេសកម្ពុជាគឺនឹងអាចទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគឱ្យកាន់តែច្រើនមកបណ្តាក់ទុន ដើម្បីនាំមកនូវឱកាសថ្មីៗសម្រាប់ប្រទេសជាជំនួយដល់ការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ច។

ទន្ទឹមនឹងនោះ  ច្បាប់វិនិយោគថ្មីក៏នឹងជំរុញឱ្យតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាមានការកើនឡើងផងដែរ។

ពាក្យគន្លឹះទី៣៖ ការរីកលូតឡើងនូវស្ថាប្បត្យកម្មល្បីៗ

ថ្វីតែជំងឺរាតត្បាតនៅតែបន្តកើតមាន ព្រមទាំងបង្កើតភាពរារាំងដល់ឧស្សាហកម្មសំណង់ ដោយធ្វើឱ្យគម្រោងជាច្រើនមិនអាចដំណើរការការសាងសង់បានតាមធម្មតា ក៏កម្ពុជានៅតែមានភាពសកម្មខ្លាំងនៅក្នុងការជំរុញឡើងនូវការសាងសង់គម្រោងធំៗជាច្រើន ក្នុងន័យជាការបន្ថែមកម្លាំងជម្រុញដល់ការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសនាគ្រាបន្ទាប់ពីកូវីដ១៩។

នៅរាជធានីភ្នំពេញ ការដ្ឋានសាងសង់នៃអាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិភ្នំពេញថ្មីបានសម្រេចបានជាង ២៧% ព្រមទាំងមានការគ្រោងនឹងដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់នៅឆ្នាំ ២០២៣។ រីឯការសាង់សង់នៃពហុកីឡដ្ឋានជាតិថ្មី ឫ"ពហុកីឡដ្ឋានជាតិមរតកតេជោ" ក៏ត្រូវបានបញ្ចប់ការសាងសង់រួចរាល់នាកំឡុងឆ្នាំ ២០២១ តែម្តង ដោយថែមព្រមមានការដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់ជាផ្លូវការរួចជាស្រេច។ ដោយឡែកវិញ ការសាងសង់នៃ Naga 3 ក៏បានចាប់ធ្វើឡើងនូវការងារការចាក់គ្រឹះ ដោយសំណង់ទាំងមូលបានត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបញ្ចប់នៅឆ្នាំ 2025។

នៅខេត្តសៀមរាប ទោះជាការរាតត្បាតនៃជំងឺជះឥទ្ធិពលជាក់លាក់ដល់ការសាងសង់អាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិសៀមរាបថ្មីក្តី តែដំណាក់កាលសំខាន់ៗចំនួន ៣ នៃគម្រោងនៅតែដំណើរការទៅមុខដោយសណ្តាប់ធ្នាប់ ជាហេតុគម្រោងនេះបានឱ្យដឹងថានឹងគ្រោងបញ្ចប់នាឆ្នាំ ២០២៣ ដូចទៅនឹងការគ្រោងឡើងគ្រាដំបូង។

នៅឯខេត្តកោះកុង អាកាសយានដ្ឋានអន្តរជាតិតារាសាគរក៏មានការសម្រេចបានដល់ជាង ៩៥% ជាមួយការរំពឹងថានឹងដាក់ឱ្យដំណើរការសាកល្បងនាកំឡើងដើមឆ្នាំ ឬនៅត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ ២០២២ នេះ។ ជាងនេះទៅទៀត បើសិនការបើកឡើងប្រកបទៅដោយភាពជោគជ័យនោះ នោះគម្រោងនឹងមានការបើកជាផ្លូវការនាពាក់កណ្តាលឆ្នាំតែម្តង ។

ពាក្យគន្លឹះទី៤: សន្ទុះឡើងវិញ

នាឆ្នាំ 2021 ដោយសារការជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងរបស់កូវីដ១៩ មកលើវិស័យឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យ បណ្តាលមកពីការចាកចេញនៃវិនិយោគិនក្រៅប្រទេស នាអំឡុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានមានការធ្លាក់ចុះគួរឱ្យសម្គាល់ ជាពិសេសចំពោះលំនៅឋានបែបអាផាតមិន មិនថាជាកម្រិតមធ្យម ឬលំដាប់ខ្ពស់នោះទេ រាល់ការជួល ឬលក់សុទ្ធតែមានការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង បើទោះជាអ្នកវិភាគជាច្រើនក្នុងវិស័យនៅរក្សាក្តីសុទិដ្ឋិនិយមចំពោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដោយកត្តាទីមួយទីផ្សារនៅស្ថិតក្នុងការគ្រប់គ្រង និងមានភាពបត់បែនច្រើន ដូចនេះ ឱ្យតែកូវីដ១៩ត្រលប់មកស្ថិតក្រោមការគ្រប់គ្រង នោះភាពងើបឡើងវិញនឹងចាប់កើតមាន ឬកត្តាទីពីរ ដោយសារទស្សនវិស័យរវាងឧស្សាហកម្មសំណង់ដែលមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងជិតស្និទ្ធជាមួយឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យ ដែលទោះក្នុងគ្រាលំបាកនេះ ក៏វិស័យសំណង់ដែលត្រូវរំពឹងថាមានការធ្លាក់ចុះដល់ 50% បានបង្ហាញឱ្យឃើញពីកំណើនផ្ទុយ ព្រមទាំងនាំមកនូវទំនុកចិត្ត ក្តីសង្ឃឹមដល់អ្នកវិនិយោគ ដែលវាទៀតសោតក៏នាំមកនូវស្ថេរភាពវិនិយោគដល់វិស័យអចលនទ្រព្យដូចគ្នា។

នៅអំឡុងត្រីមាសទី 2 វិញ ដោយសារការអនុវត្តន៍វិធានការការបិទខ្ទប់រាជធានី ខេត្ត យោងតាមវិធានការគ្រប់គ្រងនឹងទប់ស្កាត់ចំពោះជំងឺ ទីផ្សារអាផាតមិនជាថ្មីទទួលរងនូវផលប៉ះពាល់ មិនថាការលក់ ការជួលសុទ្ធតែធ្លាក់ចុះនាំឱ្យទីផ្សារជាតិនៃការទិញផ្ទះប្រែក្លាយជាតូចចង្អៀត នាំមកនូវភាពតានតឹងខ្លាំងលើការប្រកួតប្រជែងក្នុងចំណោមអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ហើយបើទោះពួកគេព្យាយាមបង្កើត និងបង្កើននូវយុទ្ធសាស្ត្រផ្សព្វផ្សាយជាច្រើន ក៏នៅតែមិនអាចជំរុញឱ្យមានការងើបឡើង។

នៅត្រីមាសទីបី ដោយសារផលប៉ះពាល់នៃជំងឺដែលនៅតែបន្ត ទោះជាការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៃផ្ទះល្វែងក្នុងទីផ្សារនាខណៈនេះបានកើនឡើង 0.5% ធៀបនឹងត្រីមាសមុន ប៉ុន្តែចំពោះតម្រូវការនៅទីផ្សារគឺនៅតែមានកម្រិតទាប។ រីឯខាងផ្នែកជួលវិញ គឺគ្រប់ប្រភេទអាផាតមិនទាំងអស់មានភាពធ្លាក់ចុះពី 5.6% ទៅ 7.8% ជាតួលេខដែលទាបបំផុតក្នុងប្រវិត្តិសាស្រ្ត ។

តែហោសណាស់ដែរ យ៉ាងណាមិញ នាបួនខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំ 2021 អ្វីគ្រប់យ៉ាងក៏ហាក់ដូចជាល្អឡើងវិញបណ្តើរៗ ដោយរាជរដ្ឋាភិបាលបានប្រកាសដាក់ចេញនូវវិធានការបើកប្រទេសឡើងវិញ ព្រមជាមួយនឹងការលុបចោលនូវបទប្បញ្ញត្តិនៃការធ្វើចក្តាឡីស័កសម្រាប់ភ្ញៀវទេសចរជាតិ និងអន្តរជាតិពីក្រៅប្រទេស ចំពោះកម្ពុជាដែលជាប្រទេសមួយផ្តោតសំខាន់លើវិស័យទេសចរណ៍ នេះជាដំណឹងដ៏ល្អមួយ ហើយចំពោះវិស័យចំបង់មួយទៀតនៃប្រទេស នោះគឺអចលនទ្រព្យ នេះក៏ជាឥទ្ធិពលល្អមួយ ជាមួយនឹងការចាប់ផ្តើមត្រលប់មករបស់អ្នកវិនិយោគ នាំមកនូវពន្លឺនៃការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារក្នុងពេលមិនយូរទៀត។

ពាក្យគន្លឹះទី៥៖ អនាគត

ជាមួយនឹងស្ថានភាពជំងឺដែលកំពុងស្ថិតក្រោមការគ្រប់គ្រងក្នុងប្រទេស វិស័យអចលនទ្រព្យនឹងនៅមិនយូរទៀតទេនឹងត្រលប់មកកាន់កន្លងនៃការងើបឡើង។ យោងតាមទិន្នន័យដែលចេញផ្សាយដោយក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុនាខែធ្នូបានឱ្យដឹងថា គម្រោងសាងសង់ដែលបានចុះបញ្ជីមានតម្លៃដល់ទៅ10.35 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក ដែលក្នុងនោះប្រហែល 87%ជាគម្រោងលំនៅដ្ឋាន។

ឧបនាយករដ្ឋមន្ត្រី និងជារដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ លោក អូន ព័ន្ធមុនីរ័ត្ន បានមានប្រសាសន៍ថា វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាត្រូវបានរំពឹងថានឹងងើបឡើងវិញយ៉ាងឆាប់រហ័សនៅឆ្នាំ ២០២២ ដំណើរគ្នាទៅនឹងលំហូរចូលនៃអ្នកវិនិយោគពីបរទេស និងកំណើនយ៉ាងខ្លាំងនៃតម្រូវការវិនិយោគក្នុងស្រុកសម្រាប់លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ។ លោកបានព្យាករណ៍ថា ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យកម្ពុជានឹងងើបឡើងវិញក្នុងអត្រា 4.8% នៅឆ្នាំ 2022 ស្របតាមនិន្នាការពិភពលោក និងការផ្លាស់ប្តូរនៃការអភិវឌ្ឍន៍ជាតិ។ ជាហេតុបើទោះជាមានផលប៉ះពាល់ដោយការរីករាលដាល និងតម្លៃអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះក៏ដោយ ក៏ប្រទេសកម្ពុជានៅតែមានសក្តានុពលវិនិយោគខ្ពស់។

អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យក៏បាននិយាយថា ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាអាចងើបឡើងវិញបាននោះ អាស្រ័យលើហេតុផលសំខាន់ៗចំនួនបី រួមមានការវិលត្រឡប់មកវិញរបស់អ្នកវិនិយោគចាស់ និងវិនិយោគគិនថ្មី ព្រមជាមួយនឹងការបន្តវិនិយោគដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងស្រុកដូចគ្នា។ លោកបានធ្វើការវិភាគបន្ថែមថា នា 2022 នឹងមានការស្ទុះងើបឡើងវិញយ៉ាងរឹងមាំពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាតិ ជាមួយលំហូរនៃអ្នកវិនិយោគបរទេសរហូតដល់ 30% ទៅ 40%។

សរុបមក នៅពេលដែលពិភពលោក រួមទាំងប្រទេសកម្ពុជាផ្ទាល់ចាប់ដើរឆ្ពោះរកជីវិតតាមបែបគន្លងថ្មី កម្រិតនៃការងើបឡើងវិញនៃឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យជាតិនឹងស្ថិតត្រង់ចំណុចវិជ្ជមាន តែទោះជាយ៉ាងណា អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យក៏និយាយដែរ ថ្វីបើវិស័យនេះនឹងងើបឡើងវិញយ៉ាងឆាប់រហ័ស ក៏វានឹងមិនត្រលប់ទៅកម្រិតនៃសម័យមុនការរីករាលដាលនៃកូវីដ១៩នោះទេ។ តែយ៉ាងណាមិញ យើងជឿជាក់ថាបន្ទាប់ពីការផ្ទុះឡើងម្តងទៀតក្នុងឆ្នាំ 2021 លុះមកដល់ឆ្នាំ 2022 គ្រប់វិស័យនានារបស់ជាតិទាំងអស់គឺដល់ពេលនឹងចាប់ផ្តើមរីកលូតលាស់ឡើង ហើយវិស័យអចលនទ្រព្យ និងសំណង់តែម្តងគឺនឹងអាចត្រលប់ទៅកាន់កម្រិតនៃភាពអភិវឌ្ឍន៍ខ្លាំងម្តងទៀត។