តោះ! ស្វែងយល់ពីដំណើរការនៃការទិញផ្ទះដែលដាក់លក់បន្តនៅកម្ពុជា

ផ្ទះដែលដាក់លើទីផ្សារកម្ពុជាគឺមានច្រើនប្រភេទ ហើយផ្ទះទាំងនោះខ្លះជាប្រភេទផ្ទះថ្មីនៅក្នុងគម្រោងអភិវឌ្ឍដែលមិនទាន់សាងសង់រួច ឬកំពុងសាងសង់ និងខ្លះទៀតជាផ្ទះចាស់ដែលសំដៅទៅលើផ្ទះដែលគេធ្លាប់រស់នៅរួច ឬផ្ទះដែលម្ចាស់ទិញរួចដាក់លក់បន្ត(ផ្ទះមួយទឹក)។

ការទិញផ្ទះមួយទឹកគឺមានគុណសម្បត្តិល្អសំរាប់អ្នកទិញ ដែលអាចចូលរស់នៅនិងកាន់កាប់បានភ្លាមៗ ដោយមិនចាំបាច់រង់ចាំយូររហូតដល់ផ្ទះសាងសង់រួច ហើយផ្ទះមួយទឹកភាគច្រើនគឺមានតម្លៃថោកជាងផ្ទះដែលទើបសាងសង់ថ្មី ដែលមានភាពងាយស្រួលក្នុងការចរចាបញ្ចុះតម្លៃ ផ្អែកទៅលើស្ថានភាពរបស់ផ្ទះ។ យ៉ាងណាមិញ អ្វីៗគឺសុទ្ធតែមានគុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិរៀងៗខ្លួន។ ជាទូទៅ ការទិញផ្ទះមួយទឹកគឺតម្រូវអោយអ្នកមានសាច់ប្រាក់គ្រប់គ្រាន់ក្នុងការបង់ផ្ដាច់តែម្ដង ហើយអ្នកនឹងអាចចំណាយបន្ថែមលើការជួសជុលឬកែច្នៃ អាស្រ័យលើស្ថានភាពជាក់ស្ដែងរបស់ផ្ទះនោះ។

នៅក្នុងអត្ថបទមុន Compass Real Estate បានណែនាំអំពី 《ចំណេះដឹងទាក់ទងនឹងថ្លៃសេវានិងប្រភេទពន្ធដែលត្រូវបង់សំរាប់ការទិញលក់ផ្ទះចាស់នៅប្រទេសកម្ពុជា》។ ដូចច្នេះ ថ្ងៃនេះយើងនឹងមកបង្ហាញអ្នកទាំងអស់គ្នាពីជំហាននីមួយៗ និងចំណុចដែលលោកអ្នកត្រូវប្រុងប្រយ័ត្នឬស្វែងយល់ជាមុនក្នុងការទិញផ្ទះដែលគេដាក់លក់បន្ដ។ 

ការទិញផ្ទះមួយទឹកនៅកម្ពុជា ជាទូទៅចែកចេញជាដំណាក់កាលដូចខាងក្រោម៖

១ ស្វែងរកផ្ទះដែលអ្នកពេញចិត្ត

អ្នកអាចមានវិធីជាច្រើនដើម្បីស្វែងរកផ្ទះដែលគេដាក់លក់ ដូចជា

·តាមរយៈភ្នាក់ងារផ្នែកអចលនទ្រព្យ៖ គឺជាវិធីដ៏ងាយស្រួល និងពេញនិយមបំផុត។ ពួកគេច្រើនតែមានព័ត៌មាននិងទំនាក់ទំនងម្ចាស់ផ្ទះជាច្រើន ដែលអាចជួយពិគ្រោះយោបល់ និងវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យសំរាប់អ្នក។ ប៉ុន្តែសូមជ្រើសរើសសំណាក់ភ្នាក់ងារដែលមានជំនាញច្បាស់លាស់ ព្រោះវាអាចធ្វើអោយមានភាពឆាប់រហ័សក្នុងដំណើរការទិញ/លក់លើអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកផងដែរ។

·តាមប្រព័ន្ធអ៊ីធឺណែត លើគេហទំព័រ និងfacebook នានា៖ ជាក់ស្ដែងដូច COMPASS.COM.KH ជាវេទិកាអចលនទ្រព្យដ៏ធំដែលអ្នកអាចស្វែងយល់ពីព័ត៌មានរបស់អចលនទ្រព្យ និង ប្រៀបធៀបតម្លៃជាដើម។

·ស្វែងរកតាមកន្លែងផ្ទាល់៖ ម្ចាស់ខ្លះមានព្យួរពាក្យថា «ផ្ទះលក់» នៅនឹងមុខទ្វារពួកគាត់ អ្នកអាចទាក់ទងទៅពួកគាត់ផ្ទាល់ដើម្បីសាកសួរពីព័ត៌មាននិងតម្លៃ។ ប៉ុន្តែអ្នកយល់ល្អត្រូវមានចំណេះដឹងខ្លះ ឬស្វែងរកដៃគូដែលមានបទពិសោធន៍ក្នុងវិស័យនេះ។ លើសពីនេះ វិធីនេះក៏ពិបាកប្រសិនបើអ្នកចង់រកអចលនទ្រព្យប្រភេទអាផាតមេន ឬខុនដូផងដែរ។

២ ជួបជាមួយម្ចាស់ផ្ទះនិងទៅមើលផ្ទះផ្ទាល់

មុនធ្វើការសម្រេចចិត្តបន្តទិញ អ្នកត្រូវតែណាត់ជាមួយម្ចាស់ផ្ទះដើម្បីមើលពីស្ថានភាពផ្ទះជាក់ស្ដែង។ ហើយប៉ុន្មានចំណុចត្រួសៗដែលអ្នកគួរត្រួតពិនិត្យលើមានដូចជា៖

·ទីតាំង

អ្នកជំនាញក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ តែងតែនិយាយថា “ទិញផ្ទះ អ្វីដែលសំខាន់បំផុតគឺទីតាំង ទីតាំង ទីតាំង”។ ទីតាំងគឺជាកត្តាដ៏សំខាន់មួយដែលជះឥទ្ធិពលលើការឡើងថ្លៃតម្លៃអចលនវត្ថុនោះ ដូចនេះ អ្នកត្រូវជ្រើសរើសទីតាំងណាមួយដែលមានសក្តានុពលខ្លាំង ពោលគឺតំបន់ពាណិជ្ជកម្ម ឬមានគម្រោងកំពុងអភិវឌ្ឍ និងគម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនានា។

·គុណភាពសំណង់និងគ្រឿងបរិក្ខារខាងក្នុងរបស់ផ្ទះ 

អ្នកត្រូវមើលថាផ្ទះដែលអ្នកចង់ទិញមានឧបករណ៍ និងបរិក្ខារបំពាក់អ្វីខ្លះ? តើមានគុណភាពល្អដែរទេ? ជាពិសេសបើអ្នកទិញប៉ះចំលំនៅឋានមួយចំនួនដែលបំពាក់គ្រឿងប្រើប្រាស់គុណភាពអន់ ឬមានការជ្រៀបទឹក វាអាចនាំឱ្យអ្នកចំណាយថវិការជាច្រើនទៀតក្នុងការជួសជុលនិង ផ្លាស់ប្តូរញឹកញាប់នៅពេលដែលអ្នករស់នៅ។

·បរិស្ថាន និងបរិយាកាសជុំវិញផ្ទះ 

បរិយាកាសនៅជុំវិញផ្ទះ ឬតំបន់ដែលអ្នករស់នៅគឺជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់គុណភាពរស់នៅរបស់អ្នកផងដែរ។ ដូចនេះ  អ្នកគួរតែជ្រើសរើសតំបន់ណាដែលមានផាសុកភាព និងសុវត្ថិភាព។ ផ្ទះដែលនៅជិតតំបន់ដែលមានសួនច្បារបៃតងស្រស់ស្អាត ទីធ្លាមានរបៀប មិនរញ៉េរញ៉ៃ និងមានសន្តិសុខយាម២៤ម៉ោង គឹជាជម្រើសដ៏ល្អសម្រាប់ការស់នៅ ហើយប្រាកដណាស់ វាក៏ល្អសម្រាប់ការលក់បន្តយកចំណេញនៅថ្ងៃអនាគតផងដែរ។ 

·ពិនិត្យផ្នែកច្បាប់

វាជាចំនុចដែលសំខាន់បំផុត ដែលត្រូវប្រាកដថា អចលនទ្រព្យនោះមានភាពស្របច្បាប់ អាចលក់ និងទិញបាន ដោយមិនមានបញ្ហា ឬវិវាទផ្លូវច្បាប់ណាមួយនោះទេ ។ ក្នុងនេះដែរ អ្នកអាចសិក្សាពីឯកសារដូចជា ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់ប្រើប្រាស់ដីធ្លី ប័ណ្ណសម្គាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនវត្ថុ ឬវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ ជាដើម។ អ្នកក៏អាចសិក្សាពីប្រវត្តិនៃការបង់ពន្ធជូនរដ្ឋ ដូចជា ករណីដីទំនេរមិនប្រើប្រាស់ ពន្ធលើអចលនទ្រព្យប្រចាំឆ្នាំ ពន្ធប្រថាប់ត្រា សម្រាប់ការផ្ទេរសិទ្ធិពីមុនៗ។ល។ 

៣ ចរចារតម្លៃ និងការកក់ប្រាក់

អ្នកអាចជជែកជាមួយម្ចាស់ផ្ទះ តម្លៃទិញ និងលក្ខខណ្ឌអនុវត្តមួយចំនួនទៀត។ បន្ទាប់ពីនេះ អ្នកទិញនឹងកក់មួយចំនួនដល់អ្នកលក់ ចំនួនទឹកប្រាក់ជាក់លាក់អាចត្រូវបានចរចាដោយភាគីទាំងពីរ ដើម្បីភ្ជាប់ពាក្យសម្តី ឬដើម្បីបញ្ជាក់ថា អ្នកទិញចង់ទិញអចលនទ្រព្យនេះ ហើយអ្នកលក់ត្រូវបិទការលក់អចលនទ្រព្យនេះទៅឲ្យអ្នកផ្សេង។

៤ រៀបចំកិច្ចសន្យាទិញ-លក់ 

នេះជាដំណាក់កាលសំខាន់ ដោយមានការព្រមព្រៀងគ្នាយ៉ាងច្បាស់ពីភាគីទាំងសងខាងទៅលើតម្លៃទិញលក់ លក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ និងកាតព្វកិច្ចផ្សេងៗរបស់គូភាគី ការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ការផ្ទេរសិទ្ធិ និងការបង់ពន្ធអចលនទ្រព្យជាដើម ដើម្បីរៀបចំកិច្ចសន្យាទិញលក់អចលនទ្រព្យមួយឲ្យបានត្រឹមត្រូវ មានវិជ្ជាជីវៈ និងអាចទទួលយកបានទាំងសងខាង។ ដើម្បីជៀសវាងបញ្ហា អ្នកគួរស្វែងរកសេវាផ្នែកច្បាប់ ឬមេធាវី ទៅជាមួយនៅពេលចុះហត្ថលេខាកិច្ចសន្យា ឲ្យមានអ្នកជួយពិនិត្យនិងប្រឹក្សាយោបល់លើការទិញលក់អចលនទ្រព្យនេះផង។

៥ ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ

ជាទូទៅការងារចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ (ធ្វើប្លង់រឹង) ការផ្ទេរសិទ្ធិកាត់ឈ្មោះ និងការបង់ពន្ធ គឺជាការទទួលខុសត្រូវទាំងស្រុងរបស់អ្នកលក់ ខណៈក្នុងច្បាប់បានបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់ថា ដែលការបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា៤% គឺជាបន្ទុករបស់ភាគីអ្នកទិញ ដោយសារអ្នកទិញជាអ្នកទទួលផលចុងក្រោយ ។ 

នីតិវិធីការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិអចលនវត្ថុមាន ៥ ដំណាក់កាល៖ បំពេញឯកសារនៅការិយាល័យភូមិបាល → ប្រថាប់ត្រាដោយអាជ្ញាធរឃុំ-សង្កាត់ → កសាងសាលកបត្រក្បាលដី និងពិនិត្យទីតាំង → សុំការអនុម័តមន្ទីរសុរិយោដី និងបង់ពន្ធ → ចារឹកឈ្មោះលើប្លង់ដី។

៦ ការប្រគល់ប្លង់ និងទូទាត់ថ្លៃផ្ទះដែលនៅសល់

ក្រោយពីដំណើរការខាងលើបានបញ្ចប់សព្វគ្រប់ហើយ អ្នកលក់មានកាតព្វកិច្ចត្រូវប្រគល់ប្លង់ដែលបានចុះបញ្ជីរួចហើយ  ឬផ្ទេរសិទ្ធិរួចហើយនោះឲ្យទៅអ្នកទិញ ហើយអ្នកទិញត្រូវប្រគល់លុយបង្គ្រប់ថ្លៃលក់ទិញអចលនទ្រព្យនោះទៅឲ្យអ្នកលក់។ ជាមួយគ្នានេះផងដែល អ្នកលក់ត្រូវប្រាកដថានឹងរើចេញ សម្អាតរបស់របរដែលមិនចាំបាច់ចេញពីផ្ទះមុនប្រគល់ជូនអ្នកលក់ និងទូទាត់ថ្លៃប្រើប្រាស់ផ្សេងៗអោយហើយដូចជាថ្លៃទឹកភ្លើង។ល។