中国掷6000亿刺激房市回暖，未来柬埔寨房市是否面临同样危机？

政策和新冠疫情冲击，中国内地房地产企业迎来低谷。克而瑞地产研究中心的数据显示，2022年前五个月，全国百城商品住宅成交面积同比下降51%，同期全国百强房企连续下降5个月，而且降幅逐月扩大，从1月的39.7%扩大至5月的59.4%。

内地房地产企业迎来低谷（图片来源：BBC中文）

中国政府专项刺激房市回暖

早前，据财新网报道，中国政府发放 2000 亿元人民币（290 亿美元）的专项贷款，刺激房市恢复。近期，彭博社报道称，中国金融监管机构要求中国国有银行提供至少6000亿人民币（约840亿美金）的净融资，以协助缓解房市压力。

今年以来，中国房地产成交量大幅下挫（图片来源：网络）

同时，政府明确提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，自2022年3月初以来，已有超过130个城市出台包括“降低房贷首付比”、“放宽限购限售门槛”等在内的楼市调控松绑政策。

政府出台多项政策刺激房市回暖（图片来源：网络）

中国房市遇冷对柬的警示

有国外分析人士称，此次中国房市危机的根本原因是市场过热不可控导致过度负债，开发商未能按期偿还债务。

内地房企采用卖“楼花”（预售制）的形式——向银行借贷资金买地，之后开盘预售，接着再把这笔钱投入买更多的地，借更多的债。这种存在不受控制的借贷形式，非常容易产生债务危机。

中国内地商品房预售制—分层销售+“按揭”（图片来源：网络）

柬埔寨国家银行最新数据显示，柬埔寨提供给建筑和房地产的信贷继续越来越大。截至 6 月底，这两个行业的贷款已增至约 140 亿美元，占私营部门贷款总额的 32%。

这种高信贷增长对柬埔寨的经济体系构成风险。根据数据，柬埔寨房地产行业或出现信贷危机。

柬埔寨提供给建筑和房地产的信贷继续越来越大（图片来源/IC photo）

柬埔寨房企暂无债务危机

房地产市场分析师 Grace Rachany Fong表示：“过度负债是柬埔寨房地产市场不会面临的问题，或者不会很快面临。在柬埔寨申请贷款并不容易，利率也非常高（住房用地为 8% 至 10%），贷款期限也没有中国那么长。”

她解释说，柬埔寨国家银行 (NBC) 还设定了与借款人收入成正比的安全上限。因此，过度贷款和无法偿还的风险非常低。

Grace Rachany Fong （图片来源：Construction Property）

根据NBC最新数据，银行和小额信贷机构的不良贷款（NPLs）分别处于2.6%和2.3%的可控水平。柬埔寨仍然是使用大量现金的国家，柬埔寨的大型开发商也基于大量现金流运营。

柬埔寨的大型开发商基于大量现金流运营（图片来源：网络）

柬埔寨房市还没有过热

Grace Rachany Fong 指出：“我们的市场还没有过热。与曼谷和胡志明等邻近城市相比，柬埔寨有房地产有更大的发展空间，价格也便宜得多。”

有分析人士表示，柬埔寨在西哈努克的繁荣时期已经经历过市场过热的情况，现如今市场已经恢复正常。（阅读更多）

西哈努克停工楼盘正在复建

与此同时，相比较于中国开发商热衷于预售商品房，柬埔寨本地开发商更注重现房Borey（排屋、店屋、别墅、公寓集中的社区住宅）的开发。Borey是属于连带地皮销售的房产项目，售价不高，非常受本地人欢迎。

近年来，为满足外国投资者需求，开发商也在Borey小区中开发公寓，这是柬埔寨房市的一个很好的发展方向。

有地混合型住宅项目规模变化（数据来源：CBRE）

总体而言，柬埔寨房地产行业的风险相对较低，因为 NBC 在控制金融政策，而且政府也在出台新的政策或机制应对变化。除此之外，柬埔寨政府引入的大量外国投资，将间接使房地产行业受益。

柬埔寨房市是否会面临中国房市危机？未来5年或10年柬埔寨房市将如何发展？欢迎你评论和留言。

参考资料：

1. BBC中文：中国经济：密集刺激下却不见起色 房地产是否还能托底经济

2. Construction Property:Will Cambodian real estate sector follow Chinas path in the next 10 years?

3. 新浪专栏：长期来看，取消商品房预售制是大势所趋

编辑：一禄

校对：太平

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