ទីផ្សារបុរីមានភាពវិជ្ជមាន តើអាចជះឥទ្ធិពលលើទីផ្សារដីធ្លីទេ?

    បន្ទាប់ពីបានស្រាកស្រាន្តពីការរាតត្បាតនៃជំងឺឆ្លងកូវីដ ១៩ មក អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យជាច្រើនរូប បានឲ្យដឹងថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងតែស្ដារខ្លួនជាបណ្ដើរៗ ដោយសារតែមានចរន្តប្រតិបត្តិទិញលក់ជារឿយៗ ទោះបីជាមិនទាន់អាចប្រជែងនៅក្នុងកម្រិតខ្ពស់ដូចមុនពេលមានវិបត្តិក៏ដោយ តែទោះជាយ៉ាងណាក៏ទីផ្សារស្ថិតនៅក្នុងភាពវិជ្ជមាន។ ហើយនៅក្នុងចំណោមប្រភេទអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា គេក៏បានសង្កេតឃើញថា ទីផ្សារបុរីនាពេលបច្ចុប្បន្ន គឺកំពុងតែមានការប្រកួតប្រជែង ដែលមានលេចចេញនៅគម្រោងសាងសង់ថ្មីៗជាច្រើនមិនថាសម្រាប់អ្នកទើបតែប្រឡូក ឬ ជើងចាស់នោះទេ។ ចំណែកឯតម្រូវការខាងវិស័យនេះ ក៏នៅតែមានប្រជាប្រិយ យោងទៅតាមអ្នកជំនាញមួយរូប បានបង្ហើបថា ដោយសារកម្ពុជាមានប្រជាជនវ័យក្មេងច្រើន ហើយមានការគាំទ្រពីធនាគារ និងមីក្រូហិរញ្ញវត្ថុលើការផ្ដល់ឥណទានទិញផ្ទះ  អមជាមួយការកើនឡើងនូវជីវភាពរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ និងចំនួនប្រជាពលរដ្ឋ ចូលមករស់នៅទីក្រុងភ្នំពេញ កើនឡើងជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ 

ដូចដែលយើងបានដឹងស្រាប់ហើយថា សម្រាប់គម្រោងបុរីគឺត្រូវការដីមានទំហំធំទូលាយ ក្នុងការសាងសង់ ដែលបណ្ដាលឲ្យទីផ្សារដីធ្លីក៏មានភាពសកម្មភាពផងដែរ។ ស្របពេលដែលគម្រោងបុរីកំពុងកើនឡើង តើតំបន់បុរីដែលមានស្រាប់សម្បូរនៅទីតាំងណាខ្លះ? ហើយតំបន់ណាដែលសល់ដីទំនេរ អាចឲ្យគម្រោងបុរីអាចជ្រៀតខ្លួនបន្ថែមសម្រាប់ការសាងសង់គម្រោងរបស់ខ្លួន? 

+ តំបន់បណ្ដុំទៅដោយគម្រោង

នៅក្នុងអត្ថបទព័ត៌មានរបស់គេហទំព័រ Construction-Property.com ក៏បានបង្ហាញថា  ចំនួនគម្រោងបូរីនៅកម្ពុជា នឹងបន្ដកើនឡើង ដោយព្យាករថានឹងមានដល់ទៅជាង ៣០០ គម្រោង ត្រឹមចុងឆ្នាំនេះ ហើយនឹងកើនដល់ជិត ៤០០ គម្រោង នៅចុងឆ្នាំ ២០២៣។ បើក្រឡេកទៅមើលតម្រូវការវិញ ទីផ្សារបុរីនៅតែអាច ឆក់យកដួងចិត្តអ្នកទិញបានច្រើនជាងគម្រោងខុនដូ ដោយសារមានកត្តាវប្បធម៌ ក្នុងការរស់នៅជួបជុុំគ្នាជាលក្ខណៈគ្រួសារ និងតម្លៃក្នុងកម្រិតទទួលយកបានក្នុងការទិញ។ នៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ បើពិនិត្យមើលទីតាំងរបស់គម្រោងបុរីនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញវិញ ឃើញថាគម្រោងបុរីមិនអាចបណ្ដុំនៅក្នុងខណ្ឌមានទីតាំងកណ្ដាលក្រុងបានឡើយ ព្រោះតែខណ្ឌទាំងនោះបានជំនួសទៅដោយនាមជាតំបន់ពាណិជ្ជកម្មកណ្ដាល ពោរពេញទៅដោយអគារពាណិជ្ជកម្មទាបខ្ពស់ធំតូចជាច្រើន សម្រាប់សំណង់លំនៅឋាន គឺផ្ដោតសំខាន់ទៅលើអគារអាផាតមិន ខុនដូ មិនងាយមានគម្រោងបុរីឡើយ។ 

ជាក់ស្ដែង ក្នុងចំណោមខណ្ឌកំពូលទាំង៤ រួមមានខណ្ឌដូនពេញ ខណ្ឌចំការមន ខណ្ឌបឹងកេងកង និងខណ្ឌ៧មករា គឺមានតែខណ្ឌចំការមនប៉ុណ្ណោះ ដែលមានគម្រោងបុរីចំនួន ពីរ បី ជាមួយនឹងទីតាំងក្នុងទីក្រុងរណបកោះពេជ្រ។ សម្លឹងទៅមើលខណ្ឌនៅឯជាយក្រុង ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ បានកំពុងតែទាក់ទាញ ទុនវិនិយោគលើ គម្រោងបុរីជាច្រើនទៅបោះទីតាំងក្នុងតំបន់ទាំងនោះ។  ដោយយោងទៅតាមរបាយការ ស្រាវជ្រាវរបស់ក្រុមហ៊ុន Knight Frank ក្នុងឆ្នាំ២០២១ បានបង្ហាញថា ខណ្ឌសែនសុខមានចំណែកទីផ្សារលំនៅឋាន រហូតដល់ ២២ ភាគរយ ស្របជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍន៍ដ៏ឆាប់រហ័សរបស់ខណ្ឌសែនសុខ ក្រោមការកែលម្អហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការអភិវឌ្ឍន៍នៃបរិក្ខារសំខាន់ៗ រួមមាន ផ្សារទំនើប អ៊ីអន៣ ផ្សារទំនើបម៉ាក្រូ ផ្សារទំនើបជីបម៉ុង សែនសុខ ហាង គ្លូបលហោស៍ និងសាលាអន្តរជាតិអូស្ដ្រាលី។

បន្ទាប់ពីនោះមក តួលេខដែលបន្តរាងគ្នា មានខណ្ឌដង្កោដែលកាន់កាប់ចំណែកទីផ្សារលំនៅ១៨ ភាគរយ ខណ្ឌកំបូល ១១ ភាគរយ ខណ្ឌឫស្សីកែវ១១ ភាគរយ  ខណ្ឌជ្រោយចង្វារ ១០ ភាគរយ ខណ្ឌមានជ័យ ៩ ភាគរយ  ខណ្ឌច្បារអំពៅ ៨ភាគរយ ខណ្ឌពោធិ៍សែនជ័យ ៦ ភាគរយ និងព្រែកព្នៅ ចំនួន ៣ ភាគរយ។

+ តម្លៃនៅក្នុងទីផ្សារបុរីនាពេលបច្ចុប្បន្ន

យោងទៅតាមរបាយការណ៍ក្នុងត្រីមាសទី៣របស់គេហទំព័រ CBRE Cambodia បានបង្ហាញថា គម្រោងបុរីទើបនឹងប្រកាសលក់ថ្មីមានប្រមាណជាង ៤០ គម្រោងដែលបានបង្ហាញខ្លួនក្នុងរយៈពេល៩ខែ នៃឆ្នាំ២០២២ នេះ។ រហូតមកដល់ពេលបច្ចុប្បន្ន ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានប្រភេទបុរីមានចំនួនជាង ៦៩,០០០ ខ្នង ដែលក្នុងនោះគម្រោងជាង ១៩០ កំពុងស្ថិតក្រោមការសាងសង់។ ក្នុងចំណោមគម្រោងទាំងនោះ ភាគច្រើនជាគម្រោងលំដាប់មធ្យម ដែលមានតម្លៃសមរម្យ អាចឲ្យអ្នកទិញមានលទ្ធភាពធ្វើការបង់ប្រាក់ផ្ដាច់ ឬបង់រំលស់ ម្យ៉ាងក៏មានភាពងាយស្រួលក្នុងការស្នើសុំឥណទានទិញផ្ទះពីខាងធនាគារ។ 

ចំពោះតម្លៃ ផ្អែកទៅតាមប្រភពដដែរ បានបង្ហាញថា ផ្ទះអាជីវកម្មមានតម្លៃជាមធ្យម ១,១៥០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ផ្ទះល្វែងមានតម្លៃជាមធ្យម ៨០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ផ្ទះវីឡាភ្លោះមានតម្លៃជាមធ្យម ១,០៥០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ និង ផ្ទះវីឡាទោល មានតម្លៃជាមធ្យម ៩០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ដែលមានការធ្លាក់ចុះពី០.៤ ដល់ ៤.២ ភាគរយ បើប្រៀបធៀបជាមួយតម្លៃបុរីក្នុងត្រីមាសទី២ ឆ្នាំ២០២២។ 

+ តំបន់ដែលមានដីទំនេរច្រើន និងតម្លៃ 

ទាក់ទងជាមួយស្ថានភាពដីធ្លីក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានខែចុងក្រោយនេះ  ខមភើសក៏បានចងក្រងអត្ថបទ តើតម្លៃដីធ្លីនៅតាមបណ្ដាខណ្ឌទាំង១៤មានសភាពបែបណាហើយ?  អ្នកជំនាញបានឲ្យដឹងថា សម្រាប់ខណ្ឌសែនសុខ ដែលបានកាន់កាប់ទីផ្សារដល់ទី ២០ភាគរយ ហើយនៅអាចស្វែងរកដីទំនេរសម្រាប់អភិវឌ្ឍបាន ជាពិសេសគឺនៅក្នុងសង្កាត់ភ្នំពេញថ្មី និងនៅតាមបណ្ដោយផ្លូវហាណូយ ជាមួយតម្លៃជាមធ្យម ១,០០០ ដុល្លារអាមេរិកឡើងទៅក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ (សម្រាប់ទំហំដីចាប់ពី១ហិកតាឡើងទៅ)។ 

ងាកទៅមើលតំបន់ជាយក្រុងទំនើប ខណ្ឌជ្រោយចង្វារវិញ ប្រាកដណាស់ក្នុងការមានដីទំនេរច្រើន តែអាចនិយាយបានថាមិនមែនស្ថិតនៅតាមបណ្ដោយផ្លូវធំៗនោះទេ។ លើសពីនេះទៅទៀត ទោះបីជាសង្កាត់ជ្រោយចង្វារ និងព្រែកលាប មានរបាយការណ៍ថាជាផ្នែកដែលសល់់ដីទំនេរច្រើនក្ដី ក៏នៅតិចជាងតំបន់ដែលចូលទៅក្នុងដូចជា សង្កាត់កោះដាច់ជាដើម ដែលមានតម្លៃជាមធ្យម៣០០ទៅ៣,៥០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ និងដីនៅតាមផ្លូវតូចៗវិញ អាចមានចន្លោះពី ៥០ទៅ ៨០០ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។ 

ចំពោះខណ្ឌមានជ័យ ដែលមានផ្លូវ៦០ម៉ែត្រកំពុងល្បី និងលើកមុខមាត់ដល់តំបន់ គឺឃើញថាមានដីទំនេរនៅតាមបណ្ដោយផ្លូវនេះផងដែរ បើនិយាយពីតម្លៃវិញគឺពិតជាមិនទាបនោះទេ អ្នកនាង អាន សុធីតា នាយិកាប្រចាំប្រទេសនៃក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia  បានបញ្ជាក់ថា  តម្លៃដីនៅតំបន់នេះបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ។ បើគិតពីតំបន់ក្បាលថ្នល់ដីនៅស្របតាមបណ្តោយផ្លូវ៦០ម៉ែត្រ ទៅមុខចម្ងាយ៣គីឡូម៉ែត្រមានតម្លៃចន្លោះ១.០០០ទៅ១.៣០០ដុល្លារក្នុង១ម៉ែត្រការ៉េ ។ 

សម្រាប់ខណ្ឌដង្កោ ក៏មិនអន់នោះដែរ ដោយមានគម្រោងបុរីធំៗជាច្រើន បានសម្រុកទៅសាងសង់គម្រោងរបស់ខ្លួន ក្នុងហេតុផល ទីតាំងរបស់ខណ្ឌដង្កោ ងាយស្រួលធ្វើដំណើរជាងមុន ងាយស្រួលស្វែងរកដីទំនេរ ក្នុងតម្លៃសមរម្យ រួមមាន សង្កាត់ដង្កោ និងសង្កាត់ជើងឯកតែម្ដងដែលតម្លៃដីឥលូវនេះ អាចស្វែងរកបានក្នុងតម្លៃជាមធ្យម ៨០-១១០ ដុល្លារសម្រាប់តំបន់ទាប និង ១៤០-១,៧០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ សម្រាប់តំបន់ខ្ពស់។ 

សម្រាប់ខណ្ឌ៣ទៀត រួមមាន ខណ្ឌព្រែកព្នៅ ខណ្ឌកំបូល និងខណ្ឌពោធិ៍សែនជ័យ យោងទៅតាមព័ត៌មានអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក បានឲ្យដឹងថា ទីតាំងទាំង៣នេះ នៅសល់ដីទំនេរច្រើនជាងគេបង្អស់ក្នុងចំណោមខណ្ឌនៅរាជធានីភ្នំពេញ ក្នុងតម្លៃចន្លោះពី ៣៦០ ទៅ ១៤០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។ ទីតាំងដីនៅតាមផ្លូវតូច មានតម្លៃចន្លោះពី ៧០ ទៅ ២៣០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ហើយតម្លៃដីនេះ វិនិយោគិនអាចទទួលបានអត្រាប្រាក់ចំណេញច្រើននាពេលអនាគត ឬស្របពេលដែលផែនការពង្រីកទីក្រុងចេញជាលទ្ធផលខ្លាំងក្លា។ 

ជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍជាបន្តបន្ទាប់ ជាមួយកំណើនប្រជាជន ទាំងក្នុងប្រទេស និងជនបរទេស មិនថា ទីផ្សារបុរី និងទីផ្សារដីធ្លីទេ សុទិដ្ឋិភាពនិយមនៅតែអាចមើលឃើញ វិនិយោគិនក៏អាចមានឱកាសពង្រីកគម្រោងរបស់ខ្លួនទៅកាន់តំបន់ដែលកំពុងតែមានប្រជាប្រិយភាពផ្នែកទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ 

ដីសម្រាប់លក់នៅភ្នំពេញ