ម្ចាស់គម្រោងដែលគ្មានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់? តើការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យចៀសវាងអន្ទាក់ម្ចាស់គម្រោងយ៉ាងដូចម្តេច

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្រៅប្រទេសមានភាពចម្រុះដោយមានគោលនយោបាយទីផ្សារអចលនទ្រព្យខុសគ្នានិងភាពចាស់ទុំនៃការអភិវឌ្ឍប៉ុន្តែដរាបណាអចលនទ្រព្យពាក់ព័ន្ធវាមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងជិតស្និទ្ធជាមួយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ ថ្ងៃនេះយើងខ្ញុំនឹងណែនាំម្ចាស់គម្រោងអចលនៈទ្រព្យនៅកម្ពុជាដែលជាដីវិនិយោគនៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍។

ឧស្សាហកម្មសំណង់និងអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាមានការរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ ក្នុងរយៈពេលទាំងមូលនៃឆ្នាំ ២០១៩ ការវិនិយោគសរុបនៅក្នុងឧស្សាហកម្មសំណង់របស់ប្រទេសនេះបានកើនឡើងដល់ ១១,៤៣៧ ពាន់លានដុល្លារអាមេរិកដែលកើនឡើងទ្វេដងស្មើនឹង ៥,៧៥៥ ពាន់លានដុល្លារអាមេរិកក្នុងរយៈពេលដូចគ្នានៃឆ្នាំ ២០១៨ ។ ការវិនិយោគបានកើនឡើងហើយគម្រោងអចលនទ្រព្យបានរីកសាយពេញផ្ទៃប្រទេស។ ចាប់ពីឆ្នាំ ២០០០ ដល់ឆ្នាំ ២០១៩ ចំនួនគម្រោងដែលត្រូវបានអនុម័តនៅទូទាំងប្រទេសបានឈានដល់ ៤៨.៤៤៦ ។ ក្នុងឆ្នាំ ២០១៩ គម្រោងវិនិយោគសាងសង់ចំនួន ៤.៨៨៨ ត្រូវបានអនុម័ត។ ការរីកលូតលាស់យ៉ាងខ្លាំងនៃឧស្សាហកម្មសំណង់និងអចលនៈទ្រព្យមានគុណសម្បត្តិនិងគុណវិបត្តិចម្រុះសម្រាប់ប្រទេសកម្ពុជាដែលទើបតែចាប់ផ្តើមហើយម្ចាស់គម្រោងមិនមានបទប្បញ្ញត្តិល្អ។

ចំណុចដំបូងគឺលក្ខណៈពិសេសរបស់ម្ចាស់គម្រោងអចលនទ្រព្យកម្ពុជា

តម្រូវការវិនិយោគទាបនិងម្ចាស់គម្រោងតូចៗជាច្រើន។ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាគឺជាទីផ្សារកំពុងរីកចម្រើន។ នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះប្រព័ន្ធត្រួតពិនិត្យទីផ្សារដែលមានភាពចាស់ទុំមិនត្រូវបានបង្កើតឡើងទេហើយការពិនិត្យឡើងវិញនៃម្ចាស់គម្រោងមិនមានភាពម៉ត់ចត់ទេ។ លើសពីនេះទៀតគម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើននៅកម្ពុជាគឺខ្នាតតូចហើយការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍមិនខ្ពស់ទេដែលបានទាក់ទាញម្ចាស់គម្រោងខ្នាតតូចជាច្រើន។ ការអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យ។ ការវិនិយោគបរទេសមានច្រើនណាស់ម្ចាស់គម្រោងមកពីប្រទេសផ្សេងៗកំពុងប្រញាប់ប្រញាល់មកតាំងទីលំនៅនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាមានបរិយាកាសវិនិយោគសមស្របនិងពឹងផ្អែកយ៉ាងខ្លាំងលើការវិនិយោគបរទេស។ ក្រៅពីម្ចាស់គម្រោងក្នុងស្រុកទីផ្សារកម្ពុជាក៏មានម្ចាស់គម្រោងមកពីប្រទេសចិន ជប៉ុន កូរ៉េខាងត្បូង សិង្ហបុរីនិងប្រទេសដទៃទៀត។ ម្ចាស់គម្រោងបរទេសមានក្រុមហ៊ុនលំនៅឋានអន្តរជាតិល្បីឈ្មោះហើយមានក្រុមហ៊ុនជាច្រើនដែលខ្វះបទពិសោធន៍អភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ។ វាពិបាកសម្រាប់អ្នកទិញដើម្បីបែងចែកភាពខ្លាំងនិងបទពិសោធន៍របស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពីគ្រប់មជ្ឈដ្ឋាន។

ចំណុចទីពីរ កង្វះការត្រួតពិនិត្យទីផ្សារម្ចាស់គម្រោងងាយនាំបញ្ហា

១.ម្ចាស់គម្រោងមានយីហោខ្នាតតូចសមត្ថភាពមានកំណត់។ ពួកគេសាងសង់អាគារយ៉ាងឆាប់រហ័សបន្ទាប់ពីទិញដី។ ការផ្គត់ផ្គង់មូលនិធិមិនគ្រប់គ្រាន់នៅដំណាក់កាលក្រោយៗទៀតអាចបណ្តាលឱ្យមានការផ្អាកគម្រោងនិងងាយធ្វើឱ្យអ្នកទិញទទួលរងទុក្ខ។

២- លើកលែងតែក្រុមហ៊ុនអចលនៈទ្រព្យដែលមានយីហោមួយចំនួនអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនគឺថ្មីចំពោះឧស្សាហកម្មអចលនៈទ្រព្យជាលើកដំបូងកង្វះបទពិសោធន៍សាងសង់គម្រោងគុណភាពនៃអចលនទ្រព្យមិនស្មើគ្នាហើយគម្រោងជាច្រើនខកខានមិនបានបំពេញតាមស្តង់ដារអន្តរជាតិហើយសូម្បីតែ បញ្ហាគុណភាពធ្ងន់ធ្ងរអាចកើតឡើង។

3. ម្ចាស់គម្រោងក៏នឹងប៉ះពាល់ដល់ចំណូលនៃការជួលផងដែរ។

ដូចដែលយើងបានដឹងហើយថាការអភិវឌ្ឍគម្រោងថ្មីៗនៅកម្ពុជាត្រូវបានត្រួតត្រាដោយអាផាតមិនហើយអាផាតមិនជាច្រើនផ្តល់សេវាកម្មជួលដែលនឹងពាក់ព័ន្ធនឹងប្រាក់ចំណូល។ ប្រសិនបើភាពខ្លាំងរបស់ម្ចាស់គម្រោងមិនគ្រប់គ្រាន់ហើយប្រតិបត្តិការនៅពេលក្រោយនៃគម្រោងមិនអាចរក្សាបានប្រាក់ចំណេញនៃការជួលមិនអាចត្រូវបានគេដឹងហើយវាក៏ជាការបំផ្លាញផលប្រយោជន៍របស់អ្នកទិញផងដែរ។

៤.ប្រសិនបើម្ចាស់គម្រោងមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់អ្នកមិនអាចដាក់ពាក្យសុំវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់កម្មសិទ្ធិជាកម្មសិទ្ធិបានទេ។ វិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិអចលនទ្រព្យកម្ពុជាត្រូវបានបែងចែកជាវិញ្ញាបនបត្រប្លង់រឹងនិងលិខិតបញ្ជាក់ប្លង់ទន់ហើយសិទ្ធិនិងផលប្រយោជន៍ខុសគ្នា។ ការមិនអនុលោមតាមច្បាប់របស់ម្ចាស់គម្រោងនឹងប៉ះពាល់ដល់ការអនុវត្តលិខិតបញ្ជាក់អចលនទ្រព្យហើយវាកាន់តែពិបាកក្នុងការរក្សាសិទ្ធិនាពេលអនាគត។ តាមពិតគម្រោងមួយងាយនឹងមានបញ្ហាផ្សេងៗជាច្រើនពីការទទួលបានដីធ្លីការរៀបចំផែនការសំណង់ទៅ ការលក់ការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិនិងការជួល។ ប្រសិនបើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មិនមានបទពិសោធគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការអភិវឌ្ឍនិងប្រតិបត្តិការទ្រព្យសម្បត្តិសូម្បីតែមួយជំហានខុសនឹងនាំឱ្យបរាជ័យ។ នៅចុងបញ្ចប់មានតែអ្នកទិញប៉ុណ្ណោះដែលអាចទទួលរងនូវការបាត់បង់។

ចំណុចទីបី វិធីជៀសវាងម្ចាស់គម្រោងដែលមិនគួរទុកចិត្តនិងខមភើសសូមផ្តល់យោបល់ក្នុងការវិនិយោគមួយចំនួន

១.កំណត់អត្តសញ្ញាណម្ចាស់គម្រោងមានម៉ាកល្បី

សហគ្រាសអចលនៈទ្រព្យម៉ាកគឺសំបូរទៅដោយមូលនិធិហើយមិនងាយនឹងសាងសង់ក្នុងស្ថានភាពដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់ឡើយ។ ជាមួយនឹងបទពិសោធន៍ដ៏សំបូរបែបក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍និងប្រតិបត្តិការមានគំរោងជាច្រើននៅលើពិភពលោក។ ការធ្វើផែនការរបស់ពួកគេគឺសមហេតុផលជាងមុនល្អឥតខ្ចោះនិងមានផាសុកភាព។

២. បញ្ជាក់ពីគុណវុឌ្ឍិរបស់ម្ចាស់គម្រោង

ម្ចាស់គម្រោងត្រូវការការយល់ព្រមពីក្រសួងរៀបចំផែនការនិងសំណង់ដើម្បីសាងសង់និងលក់អចលនទ្រព្យ។ មុនពេលទិញទ្រព្យសម្បត្តិអ្នកទិញត្រូវពិនិត្យមើលឯកសារ។ មានតែវិញ្ញាបនប័ត្រដែលបានបញ្ចប់ទេអ្នកទិញអាចទិញទ្រព្យសម្បត្តិបានដោយងាយស្រួល។ លើសពីនេះទៅទៀតអ្នកទិញត្រូវពិនិត្យមើលវិញ្ញាបនប័ត្រគុណវុឌ្ឍិរបស់ម្ចាស់គម្រោងរយៈពេលប្រតិបត្តិការដើមទុនចុះបញ្ជីអត្រាគុណវុឌ្ឍិគុណភាពអគារតំបន់អភិវឌ្ឍន៍និងព័ត៌មានផ្សេងទៀតនៅលើអ៊ីនធឺណិតជាមុន។

៣. ការសរសើរនិងការវិភាគជាសាធារណៈលើប្រវត្តិគម្រោងរបស់ម្ចាស់គម្រោង

អ្នកទិញអាចសាកសួរអំពីការអនុវត្តគម្រោងដែលត្រូវបានអភិវឌ្ឍនិងសាងសង់ដោយសហគ្រាសកម្រិតនៃការទទួលស្គាល់ទីផ្សារនិងកេរ្តិ៍ឈ្មោះសង្គម។ ពិចារណាថាតើសហគ្រាសអចលនទ្រព្យអាចទុកចិត្តបានតាមរយៈស្ថានភាពប្រវត្តិរបស់គម្រោង។

៤- សាវតារបស់សហគ្រាសអចលនៈទ្រព្យ

ម្ចាស់គម្រោងក្នុងស្រុកល្បី ៗ ទាំង ១០ នៅកម្ពុជាបានរក្សាទំនាក់ទំនងជាមិត្តជាមួយរដ្ឋាភិបាលនិងមានងារជាព្រះអម្ចាស់។ សាវតារបស់សហគ្រាសអចលនៈទ្រព្យគឺមានភាពរឹងមាំដែលជាអំណោយផលដល់ការរីកចម្រើនជាបន្តបន្ទាប់និងមានស្ថេរភាពនៃគម្រោង។ យើងអាចពិនិត្យមើលសាវតារបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍តាមរយៈភ្នាក់ងារប្រឹក្សាយោបល់ជំនាញឬជ្រើសរើសម្ចាស់គម្រោងដែលសហការជាមួយទីភ្នាក់ងារជំនាញ។

៥.ជ្រើសរើសភ្នាក់ងារដែលអាចទុកចិត្តបានឬវេទិកាអចលនទ្រព្យដែលមានវិជ្ជាជីវៈ

ទីផ្សារប្រទេសកម្ពុជាមានភាពស្មុគស្មាញ។ រឿងដំបូងដែលអ្នកត្រូវដឹងគឺស្គាល់ទីផ្សារជាមុនជ្រើសរើសភ្នាក់ងារដែលអាចទុកចិត្តបាននិងសហការជាមួយវេទិកាអចលនទ្រព្យអាជីពដើម្បីទទួលបានលទ្ធផលល្អបំផុត។

៦. នៅកន្លែងស៊ើបអង្កេតអចលនទ្រព្យ

ទោះបីជាម្ចាស់គម្រោងគួរឱ្យទុកចិត្តត្រូវបានជ្រើសរើសក៏ដោយក៏ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យមើលទ្រព្យសម្បត្តិនៅនឹងកន្លែងមុនពេលទិញអចលនទ្រព្យដើម្បីពិនិត្យមើលការសាងសង់និងកាលវិភាគនៃអាគារ។