ការវិភាគគុណសម្បត្តិក្នុងការវិនិយោគរបស់ទីក្រុងចំនួន ៥ នៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍

មិនថាវាជាទ្រព្យសម្បត្តិក្រៅប្រទេសឬទ្រព្យសម្បត្តិក្នុងស្រុកទេ ការជ្រើសរើសតំបន់គឺសំខាន់បំផុត ហើយទីក្រុងដែលមានសេដ្ឋកិច្ចយ៉ាងសកម្មបំផុត ហើយទ្រព្យសម្បត្តិដែលរក្សាតម្លៃបំផុតគឺជារដ្ឋធានីរបស់ប្រទេសនានា។

តំបន់អាស៊ីអាគ្នេយ៍គឺជាតំបន់ដ៏ពេញនិយមសម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យនៅបរទេស ហើយរដ្ឋធានីនៃប្រទេសផ្សេងៗគឺជាទីក្រុងដែលមានប្រជាប្រិយបំផុត សម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះនិងជាកន្លែងដែលមានការផ្តោតអារម្មណ៍បំផុតសម្រាប់ការវិនិយោគបរទេស។

ដោយសារកម្រិតអភិវឌ្ឍន៍ខុសគ្នានៃប្រទេសផ្សេងៗភាពខុសគ្នាខាងសេដ្ឋកិច្ចនិងវប្បធម៌ក៏មានទំហំធំ ហើយទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏មានលក្ខណៈផ្ទាល់ខ្លួនដែរ។ មុនពេលទិញផ្ទះដំបូងត្រូវស្វែងយល់ពីទីក្រុងនានា វិភាគគុណសម្បត្តិវិនិយោគ រកទីតាំងនិងតម្រូវការ ហើយទិញលំនៅដ្ឋានឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។

ថៃ - បាងកក

ទីក្រុងបាងកកគឺជារាជធានីនៃប្រទេសថៃ ដែលជាទីក្រុងធំជាងគេនៅប្រទេសថៃនិងជាទីក្រុងធំទី ២ នៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍។ វាមានទីតាំងនៅច្រាំងខាងកើតនៃទន្លេចៅប្រាយ៉ានិងប្រឈមនឹងឈូងសមុទ្រសៀមនៅភាគខាងត្បូង។ វាជាទីក្រុងដែលរីកចម្រើនជាងគេនៅឧបទ្វីបឥណ្ឌូចិនទាំងមូល។

ទីក្រុងបាងកកគឺជាមជ្ឈមណ្ឌលនយោបាយ សេដ្ឋកិច្ចនិងវប្បធម៌របស់ប្រទេសថៃ ដោយមានផលិតផលក្នុងស្រុកសរុបមានចំនួន ៤៤ ភាគរយនៃចំនួនប្រជាជនសរុបរបស់ប្រទេសថៃ។ កំពង់ផែបាងកកទទួលខុសត្រូវចំពោះពាណិជ្ជកម្មបរទេសរបស់ថៃ ៩០% ។ ប្រទេសថៃគឺជាប្រទេសទេសចរណ៍ ដែលត្រូវបានកំណត់ហើយទីក្រុងបាងកកត្រូវបានជ្រើសរើសជាទីក្រុងទេសចរណ៍ដែលមានប្រជាប្រិយបំផុតនៅលើពិភពលោកជាមួយនឹងសេដ្ឋកិច្ចយ៉ាងសកម្ម។

គុណសម្បត្តិនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ៖

ទីក្រុងបាងកកមានប្រជាជនជាង ១០ លាននាក់ ហើយបានប្រមូលផ្តុំជាង ៨០% នៃវណ្ណៈអ្នកមាននៅក្នុងប្រទេសថៃ។ វាមានដង់ស៊ីតេប្រជាជនខ្ពស់និងតំរូវការជួលខ្ពស់។ មានជនអន្តោប្រវេសន៍ចិននិងក្រៅស្រុកជាច្រើនដែលមានកំរិតអន្តរនីយកម្មខ្ពស់។ អចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងបាងកកមានភាពទាក់ទាញខ្លាំងណាស់សម្រាប់ជនបរទេស។ ក្នុងនាមជាទីក្រុងកណ្តាលធំជាងគេទី ២ នៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍មូលដ្ឋានគ្រឹះសេដ្ឋកិច្ចរឹងមាំរបស់ទីក្រុងបាងកក និងកន្លែងវេជ្ជសាស្ត្រអប់រំនិងការរស់នៅដ៏ទូលំទូលាយធ្វើឱ្យទ្រព្យសម្បត្តិមានតម្លៃជាងមុន។

សាកលវិទ្យាល័យល្អបំផុតនៅក្នុងប្រទេសថៃត្រូវបានប្រមូលផ្តុំគ្នានៅទីក្រុងបាងកក ហើយក្រុមហ៊ុនបរទេសកំពូល ៗ ចំនួន ៥០០ នៅលើពិភពលោកមានក្រុមហ៊ុនសាខានៅទីក្រុងបាងកក។ បន្ថែមលើឧស្សាហកម្មទេសចរណ៍ដែលមានការអភិវឌ្ឍ តម្រូវការជួលកំពុងរីកចម្រើន ហើយលទ្ធផលអត្រាត្រឡប់មកវិញក៏គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ផងដែរសម្រាប់វិនិយោគិន។ អាផាតមិនមួយបន្ទប់គេងធម្មតាជួលមួយខែប្រហែល ៤,៨០០-៥,០០០ យ័ននិងអត្រាជួលប្រហែល ៦% ។ ទីក្រុងអន្តរជាតិព្រលានយន្តហោះទីក្រុងបាងកកអាចហោះហើរដោយផ្ទាល់ទៅកាន់ទីក្រុងធំ ៗ ជុំវិញពិភពលោកដោយមានមធ្យោបាយធ្វើដំណើរងាយស្រួល។

ជនបរទេសអាចកាន់កាប់អាផាតមិនដោយមានសិទ្ធិកាន់កាប់ទ្រព្យសម្បត្តិជាអចិន្រ្តៃយ៍ ដោយស្របច្បាប់ដោយគ្មានពន្ធលើមរតកទំហំសុទ្ធនៃអាផាតមិន។ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពចាស់ទុំ ហើយមានប្រព័ន្ធកំណត់ជាក់លាក់។

ទីក្រុងម៉ានីល ប្រទេសហ្វីលីពីន

ទីក្រុងម៉ានីលគឺជារដ្ឋធានីរបស់ប្រទេសហ្វីលីពីននិងជាទីក្រុងកំពង់ផែធំជាងគេនៅប្រទេសហ្វីលីពីន។ វាមានទីតាំងនៅភាគខាងលិចនៃកោះលូហ្សុន ដែលជាកោះធំបំផុតរបស់ហ្វីលីពីននៅច្រាំងខាងកើតឆ្នេរសមុទ្រម៉ានីល។

ទីក្រុងម៉ានីលគឺជាមជ្ឈមណ្ឌលសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសហ្វីលីពីន។ ផលិតផលក្នុងស្រុកសរុបរបស់ប្រទេសនេះមានចំនួនជិត ៤០% នៃប្រទេសហ្វីលីពីន។ វាបានប្រមូលផ្តុំសហគ្រាសឧស្សាហកម្មជាងពាក់កណ្តាលនៃប្រទេស។ ទន្ទឹមនឹងនេះទីក្រុងម៉ានីលគឺជាមជ្ឈមណ្ឌលដឹកជញ្ជូននិងកំពង់ផែពាណិជ្ជកម្មដ៏សំខាន់មួយនៅក្នុងប្រទេសហ្វីលីពីន។ ១/៣ នៃទំនិញនាំចេញនិងទំនិញនាំចូលរបស់ប្រទេស ៤/៥ ក្នុងចំណោមទំនិញទាំងនោះត្រូវបានប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងទីក្រុងម៉ានីលដែលជាទីក្រុងទំនើបនិងអន្តរជាតិ។

គុណសម្បត្តិនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ៖

សេដ្ឋកិច្ចកំពុងរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័ស ហើយបរិយាកាសវិនិយោគមានស្ថេរភាព។

ចំនួនប្រជាជននៅក្មេងមានអាយុជាមធ្យមប្រហែល ២៣ ឆ្នាំ។ ភាគលាភប្រជាសាស្ត្រអាចមានរយៈពេលយ៉ាងហោចណាស់ ៤០ ឆ្នាំ។ ភាគលាភប្រជាសាស្ត្រនឹងជម្រុញការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ច ហើយនឹងបង្កើតតម្រូវការជួលជាច្រើននាពេលអនាគត។ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានសក្តានុពលខ្លាំង។

តម្លៃផ្ទះនៅតែបន្តកើនឡើងហើយតម្លៃខុនដូ ម៉ានីឡា CBD កើនឡើង ៥.១៩% ក្នុងត្រីមាសទី ១ ឆ្នាំ ២០១៨ និងកើនឡើង ៧.០៤%,  ៨.៤៥% ៦.៥៨% និង ៦.៩៥% ក្នុង ៤ ត្រីមាសឆ្នាំ ២០១៧ ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ។ ចាប់ពីឆ្នាំ ២០១២ ដល់ឆ្នាំ ២០១៧ អត្រាកំណើនប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យមនៃតម្លៃផ្ទះនៅ ៦.៦% ទិន្នផលជួលនៅទីក្រុងម៉ានីលមានប្រហែល ៨% ហើយវាមាននិន្នាការកើនឡើងក្នុងរយៈពេល ២ ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។

តម្លៃផ្ទះបច្ចុប្បន្ននៅទីក្រុងម៉ានីលមានតម្លៃថោក បើប្រៀបធៀបទៅនឹងរដ្ឋធានីនៃប្រទេសដទៃទៀត។ មិនមានកន្លែងសាធារណៈណាដែលត្រូវការធ្វើជាចំណែកនៃអាផាតមិនជាមួយនឹងការតុបតែងយ៉ាងល្អនិងសិទ្ធិកាន់កាប់ជាអចិន្រ្តៃយ៍ទេ។

ទីក្រុងកូឡា ឡាំពួរ ប្រទេសម៉ាឡេស៊ី

កូឡា ឡាំពួរគឺជារដ្ឋធានីនិងជាទីក្រុងធំជាងគេរបស់ប្រទេសម៉ាឡេស៊ី។ កូឡា ឡាំពួរចែកជា ១១ ក្រុង។ ចំនួនប្រជាជនសរុបនៃទីក្រុងកូឡា ឡាំពួរមានចំនួន ៥.៥៤ ភាគរយនៃប្រជាជនសរុបរបស់ប្រទេសម៉ាឡេស៊ី ដែលភាគច្រើនជាជនជាតិម៉ាឡេស៊ី ចិន និងឥណ្ឌា។ ចំនួនប្រជាជនបរទេសរបស់ទីក្រុងមានច្រើនជាង ១០% ប៉ុន្តែជារួមចំនួនប្រជាជនសរុបរបស់ទីក្រុងគឺតិចជាងចំនួនប្រជាជននៅទីក្រុងរដ្ឋធានីនៃអាស៊ីអាគ្នេយ៍។ បើប្រៀបធៀបជាមួយទីក្រុងរដ្ឋធានីដទៃទៀតទីក្រុងកូឡា ឡាំពួរមានតែប្រជាជនប្រមាណ ១.៧-១.៨ លាននាក់ប៉ុណ្ណោះ។

កូឡា ឡាំពួរគឺជាទីក្រុងអន្តរជាតិសំខាន់មួយនៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍។ ភ្ញៀវទេសចរបរទេសរាប់សិបលាននាក់បានទៅកម្សាន្តនៅទីនោះជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ នៅក្នុងចំណាត់ថ្នាក់ទីក្រុងលំដាប់ពិភពលោកនៅខែវិច្ឆិកាឆ្នាំ ២០១៨ ទីក្រុងកូឡា ឡាំពួរបានចូលក្នុងលំដាប់នៃទីក្រុងលំដាប់ទី ១ នៅលើពិភពលោក។

គុណសម្បត្តិនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ៖

តម្លៃផ្ទះសមរម្យតម្លៃ ១៥,០០០-៣៥,០០០ យ័នក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងទីក្រុងលំដាប់ទី ១ តម្លៃមិនសូវថ្លៃទេ។

មិនចាំបាច់ត្រូវការជាសាធារណៈដើម្បីចូលរួមទេ។

ច្បាប់ពន្ធមានភាពចាស់ទុំប្រតិបត្តិការមានលក្ខណៈស្តង់ដារហើយការគ្រប់គ្រងទីផ្សារក៏ប្រសើរដែរ។

បរិយាកាសវិនិយោគគឺសមស្របជាមួយនឹងកំរិតខ្ពស់នៃអន្ដរជាតិ។

ប្រទេសសិង្ហបុរី

ប្រទេសសិង្ហបុរីមានទីតាំងស្ថិតនៅភាគខាងត្បូងនៃកោះសាំងហ្គាពួរដែលមានចំនួនប្រហែល ១/៦ នៃផ្ទៃដីរបស់កោះនេះ។ វាជាមជ្ឈមណ្ឌលនយោបាយសេដ្ឋកិច្ចនិងវប្បធម៌នៃប្រទេសសិង្ហបុរី។ តំបន់ទីក្រុងនៃប្រទេសសឹង្ហបូរីត្រូវបានគេស្គាល់ថាស៊ីប៊ីឌី។

ប្រទេសសិង្ហបុរីមានតែទីក្រុងមួយប៉ុណ្ណោះ ហើយមានកោះជាច្រើន។ ផ្ទៃដីប្រទេសសិង្ហបុរីមានទំហំតូច ហើយមិនមានការបែងចែកដើមទុនច្បាស់លាស់ទេ។ សិង្ហបុរីគឺជាកំពង់ផែធំបំផុតមួយរបស់ពិភពលោក និងជាមជ្ឈមណ្ឌលហិរញ្ញវត្ថុអន្តរជាតិដ៏សំខាន់មួយ។ វាជាទីក្រុងអន្តរជាតិសំខាន់ណាស់នៅទូទាំងអាស៊ីអាគ្នេយ៍ អាស៊ីនិងពិភពលោក។

ប្រទេសសិង្ហបុរីគឺជាទីក្រុង ដែលមានការអភិវឌ្ឍខ្លាំងជាងគេនៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍។ វាជាសេដ្ឋកិច្ចជំរុញពាណិជ្ជកម្មបរទេស។ វាត្រូវបានត្រួតត្រាដោយអេឡិចត្រូនិច ឥន្ធនៈគីមី ហិរញ្ញវត្ថុ ការដឹកជញ្ជូន និងឧស្សាហកម្មសេវាកម្ម។ វាពឹងផ្អែកខ្លាំងលើសហរដ្ឋអាមេរិកជប៉ុន អឺរ៉ុប និងទីផ្សារជុំវិញ។ ពាណិជ្ជកម្មបរទេសសរុបមានចំនួន ៤ ដងនៃផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប។ ល្បឿនលឿនរយៈពេលវែងនៃកំណើនសេដ្ឋកិច្ច។ នៅក្នុងតារាងចំណាត់ថ្នាក់សន្ទស្សន៍មជ្ឈមណ្ឌលហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោកឆ្នាំ ២០១៨ (GFCI) ប្រទេសសិង្ហបុរីគឺជាមជ្ឈមណ្ឌលហិរញ្ញវត្ថុអន្តរជាតិធំជាងគេទី ៤ នៅលើពិភពលោក។

គុណសម្បត្តិនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ៖

ការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ច បរិយាកាសវិនិយោគល្អ គួបផ្សំនឹងធនធានដីធ្លី មានកំណត់តម្លៃអចលនទ្រព្យខ្ពស់។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពចាស់ទុំ ការត្រួតពិនិត្យទីផ្សារបានកើតឡើង ហើយវាមានសុវត្ថិភាពជាងមុនក្នុងការទិញលំនៅដ្ឋាន។

ទីក្រុងនេះមានបរិក្ខារដែលមានភាពចាស់ទុំ ការអប់រំខ្ពស់ បរិស្ថានក្នុងការរស់នៅល្អ និងមានប្រព័ន្ធសំឡេងល្អធ្វើឱ្យទីក្រុងនេះមានលក្ខណៈសមរម្យ សម្រាប់ការវិនិយោគនិងការកាន់កាប់ដោយខ្លួនឯង។

ជនបរទេសអាចដាក់ពាក្យសុំប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដោយមានបរិមាណខ្ពស់និងអត្រាការប្រាក់ទាប។

អត្រាជួលរបស់ចំណូលត្រឡប់មកវិញជាទូទៅខ្ពស់ជាងអត្រាការប្រាក់ ហើយអត្រារបស់ចំណូលត្រឡប់មកវិញប្រចាំឆ្នាំគឺប្រហែល ៣-៥% ។

រាជធានីភ្នំពេញ ប្រទេសកម្ពុជា

រាជធានីភ្នំពេញគឺជារាជធានីនៃប្រទេសកម្ពុជា និងជាមជ្ឈមណ្ឌលនយោបាយ សេដ្ឋកិច្ច និងវប្បធម៌នៃប្រទេស។ មានប្រជាជនក្នុងស្រុកជាង ២.១ លាននាក់ និងមានទីលំនៅអចិន្ត្រៃយ៍បរទេសរាប់សែននាក់។ វាមានកំរិតខ្ពស់លើផ្នែកអន្ដរជាតិនិងមានចំនួនជនបរទេសច្រើន។

ភ្នំពេញបានប្រមូលផ្តុំក្រុមហ៊ុនបរទេស និងស្ថានទូតបរទេសមួយចំនួនធំ។អ្នកមានក្នុងស្រុកភាគច្រើនរស់នៅភ្នំពេញ។

សេដ្ឋកិច្ចរបស់រាជធានីភ្នំពេញមានភាពចម្រុះ ហើយវិស័យទេសចរណ៍អចលនទ្រព្យនិងផលិតកម្មសុទ្ធតែទាក់ទាញភ្នែក។ ទោះបីកំរិតអភិវឌ្ឍន៍មានភាពយឺតយ៉ាវជាងទីក្រុងដើមផ្សេងទៀត ក៏ដោយក៏ភាពរឹងមាំផ្នែកសេដ្ឋកិច្ចរបស់ទីក្រុងនៅក្នុងរយៈពេលនៃការអភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងឆាប់រហ័សមិនអាចត្រូវបានគេប៉ាន់ស្មានបានឡើយ។

ដោយសារតែចំនួនប្រជាជនច្រើនក្រាស់ក្រែល តម្រូវការជួលអចលនទ្រព្យនៅរាជធានីភ្នំពេញមានសន្ទុះខ្លាំង ហើយទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងតែមានការរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័ស។

គុណសម្បត្តិនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ៖

ទីផ្សារវិនិយោគដែលកំពុងលេចធ្លោនៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍ភ្នំពេញ មានតម្លៃលំនៅដ្ឋានថោកនិងឧបសគ្គទាបក្នុងការវិនិយោគ។

ទីផ្សារដែលមានបរិយាកាសវិនិយោគធូររលុងនិងគ្មានការគ្រប់គ្រងប្តូរប្រាក់បរទេស ដែលត្រូវបានគាំទ្រដោយវិនិយោគិនបរទេស។

ទ្រព្យសម្បត្តិដុល្លារអាមេរិក ការថែរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិ។

សិទ្ធិកាន់កាប់ទ្រព្យសម្បត្តិជាអចិន្រ្តៃយ៍ គម្រោងភាគច្រើនត្រូវបានតុបតែងយ៉ាងល្អ មានគម្រោងជួលវិញដែលងាយស្រួលសម្រាប់វិនិយោគិនក្នុងការគ្រប់គ្រង។ សេដ្ឋកិច្ចកំពុងរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័ស ហើយតម្លៃលំនៅឋាននៅទីក្រុងភ្នំពេញកំពុងតែកើនឡើងដែលមានទិន្នផលជួលប្រហែល ៦.៥% ហើយតម្លៃខ្ពស់មានសក្តានុពលមានយ៉ាងខ្លាំង។

នៅដំណាក់កាលដំបូងនៃការធ្វើនគរូបនីយកម្ម ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលពង្រីកនៅឡើយ ហើយមានកន្លែងទំនេរច្រើនសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍។ ប្រជាជនមានអាយុតិច ហើយមានទីផ្សារសក្តានុពលសម្រាប់តម្រូវការតឹងរឹង។